潘石屹

　　 早在幾個月前，珠江三角洲住宅的成交量就顯著下降，深圳的房價也隨之下跌。當時，人們還認為這只是中國房地產(chǎn)市場的局部問題，有可能很快恢復。大家都在等待、觀望。

　　 但大家等來的是中秋之前中國房地產(chǎn)的龍頭老大萬科在長江三角洲八個樓盤同時大幅度的降價，杭州在降價，南京在降價，上海在降價，無錫在降價……萬科打響了長江三角洲住宅價格戰(zhàn)的第一槍。

　　 萬科在長江三角洲取得了勝利，沒有遇到任何開發(fā)商在市場上的任何抵抗，只是口頭的譴責和抗議。而萬科拿走了市場份額、銷售額，把已經(jīng)調(diào)低的市場房價的預期留給這些城市的住宅開發(fā)商自己去打架！

　　 萬科為什么要做這樣虧本的生意？許多人百思不得其解，這樣做的結(jié)果是萬科股票跌了，萬科的老業(yè)主們對萬科也失去了信任，住宅開發(fā)商的同行們對萬科更是一片罵聲。

　　 萬科真正的目的是要贏得未來,我想萬科這么做有以下幾條理由：

　　 第一，從2006年下半年開始，全國各城市供應了大量的保障性住房（經(jīng)濟適用房、雙限房、廉租屋）用地，這些用地都是少交出讓金或者不交出讓金的。這些土地變成房子的周期一般是一年半到兩年時間，也就是說，到今年第四季度，這些土地即將變成房子陸續(xù)上市銷售。這批保障性住房的大量上市對這些住宅開發(fā)商將會構(gòu)成致命的打擊,成本就不在同一起跑線上。

　　 第二，“90/70”政策的實施，到了今年四季度也由當年紙上的政策變成了今天市場上供應的房子。萬科目前的180個項目都在“90/70”范圍之內(nèi)。市場上面永遠是物以稀為貴，當“90/70”這些小戶型的住宅在市場上面大量上市時，對住宅開發(fā)商造成的影響不亞于第一條保障性住房大量上市的影響。

　　 第三，當市場上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那余下的市場份額就已經(jīng)不多了。就算第二套改善性住房也許還有一定的市場，但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求銳減。對住宅開發(fā)商來說，又是一次很大的打擊。這一條的影響將在前兩條之后更突出地顯現(xiàn)。

　　 第四，到了2008年，全中國的房地產(chǎn)開發(fā)商集體缺錢。在缺錢卻又沒有別的出路的情況下，只能被逼無奈走到價格戰(zhàn)這一步了。萬科雖然錢不算寬裕，但手頭還有一百億元的現(xiàn)金，最近又增發(fā)了59億元的債，與其他開發(fā)商相比還是不錯的。但市場上永遠是先下手為強，萬科要趕在別人打亂戰(zhàn)之前，自己先開槍。這就是萬科“先發(fā)制人”的策略。

　　 第五，國際、國內(nèi)的大形勢也是萬科趕在大家之前行動的原因之一。這里不細說了，媒體上說的比我說的清楚。