對王石，眾口褒貶不一；對萬科，分析正走向兩個極端

　　■本報記者 陳培嬋

　　應對一則“揭秘”公司重大戰略的謠傳，萬科僅用了21個小時就進行了澄清。但是，要應對當前的房市，即使是這位中國地產老大，或許也要花上21個月還不止。

　　9月7日下午5點，一篇名為“新形勢，新思維，新行動——萬科集團主要負責人在‘松山湖會議’上的講話”的文章開始在網絡上流傳。8日一早，此文已是各大網站的頭條。

　　在這篇文章中，萬科松山湖1號別墅經歷了目前為止房市上最為慘痛的降價過程。從2006年10月一期1.8萬元起價、2007年8月二期均價超3萬元的熱賣，到近日三期均價1.5萬元卻無人問津，文中主要負責人要求五期別墅產品即使價格到7000也要快速出貨。

　　如果不是8日下午2點萬科執行副總裁肖莉的澄清給這篇文章定了性——謠傳，估計多數人都會堅信萬科此次是重大戰略泄密的失誤。不過，仍有博友認為此文是萬科“前期、現在和將來”、“已經、正在和將要”做的。

　　仔細看，文中給出的房市分析及接下來的萬科戰略，確實有幾分道理。而杭州對特定項目7.5折的優惠、上海中外環部分樓盤中秋佳節總價降低10萬的降價行為，也似乎在不斷地印證著謠傳。

　　對王石，眾口褒貶不一；對萬科，分析正走向兩個極端。

　　降價不是一時沖動

　　香港中文大學教授郎咸平認為，地產商們“都是摸著石頭過河、測試市場”。而王石這樣的地產大佬顯然成為主動投石問路的第一人。

　　此前，王石有“下半年的形勢可能比我們想象得更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算”的言論拋出，已經預示了萬科要在形勢緊迫的情況下利用一次次的降價采取主動。

　　“地產市場已經由投機性需求轉向了消費性需求�！敝袊�人民大學商學院財務與金融系副教授況偉大解釋道，此前由于投機帶來的消費行為支撐了整個房市的高價，但是一旦消費性需求來臨，消費者的真實水平就體現出來了，而這一水平是無力承擔高房價的。

　　再回到郎咸平的分析，他認為在過去的一兩年中，市場中沖擊高價樓盤的是從制造業中轉移出來的資金。那么這部分并非源于正常經濟的資金撤出之后，房市價格就會出現波動了。

　　另一方面，由于房地產帶來的投資過熱，國家早已開始出臺政策加以限制，比如此前對申請第二套住房的限制、近日對金融機構嚴格商業性房地產信貸管理的通知等。銀監會主席劉明康也剛剛表示，“要防范較大面積的資金鏈斷裂給銀行帶來的沖擊”。

　　這樣看來，謠傳中所謂：“通過證券市場爆發的財富基本被消滅”、“金融資金超額投放導致有限的房源被過多的資金追逐而走高”的情況也不存在了，“剩下的是自助者的剛性需求”一說，對房地產市場來說卻是實情。這一點，或許萬科也無法否認。

　　再加上，政府對救房問題旁敲側擊地加以否定。先是中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一提醒地產商，政府不可能立即出臺政策解決房地產市場的困難，后有國家發改委宏觀經濟研究院宏觀經濟研究室主任王小廣“房地產市場10年的持續繁榮期將結束，不能人為地阻礙房地產的內在調整趨勢”的表述。

　　降價之于萬科絕不是一時沖動。對此，萬科在2008年中報中也做了鋪墊，“住宅企業在快速發展的過程中，對短期內可能的市場波動應該存有充分的思想準備……萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進……”

　　降價之后 火燒多遠

　　通過漸進式的降價，萬科看到了一些好處：8月銷售面積和銷售金額環比上升31.7%和30.9%，比7月份多售近10億元。當然，也有人認為降價遠非萬科“自救”這么簡單。

　　“在目前的壟斷條件下，房地產市場是價格領袖制�！睕r偉大說。也就是說會有一個代表性的企業定價，其他企業跟從。

　　根據群益證券中國房地產行業研究員劉斌的分析，“降價不會給萬科下半年的利潤率帶來大的負面影響。”另外，如果降價形成趨勢，由于需求減少、供給改變不大，誰先降價誰就占領市場、獲利最大。

　　也應該看到，萬科降價，其他的房地產企業——尤其是中小型房地產商，壓力頗大。

　　有一種猜測是，萬科作為地產老大并沒有頂住壓力，率先打破了為時已久的價格聯盟。而據安信證券的一份報告顯示，萬科的高管人員曾表示，在市場12個月股價表現回暖時要具備“劉翔”那樣的起跑素質。但畢竟中國只有一個劉翔。

　　中小房地產商大規模倒閉的議論不絕于耳，有網友稱這是“一家升天，萬家陪葬”。那么，會不會導致有人合縱、有人連橫？

　　商業觀察家陸新之了解到的情況是，“大多數房地產商是你看著我，我看著你，都想降價出貨，但是誰也不想先動手�！崩上唐叫稳菟麄冃闹小皹O其惶恐”、“沒譜”。

　　“其實，在經歷過2004、05年一些價格波動后，很多中小企業也支撐過來了�！眲⒈笳f，“房地產商有可能出現倒閉的情況，但是沒有市場上傳的那么夸張�！�

　　可怕的對立

　　與房地產商的觀望相對應的是消費者的觀望。

　　《財經網》房地產市場信心調查顯示：有64%的讀者認為，房價在2008 年下半年將會下跌，購房者觀望情緒明顯，年內購房需求萎縮嚴重；房價下跌在二至四成。

　　觀望并不可怕，可怕的是消費者與房地產商的對立情緒。在杭州，萬科的價格戰引發了前期的高價購房者“沖擊”辦公區域和樓盤現場。前期的購房者接受不了差價怒而前往，后期購房者擔心接下來可能出現的差價而心理脆弱。

　　這些厭煩、疑慮都源于人們內心對房地產暴利長久以來的壓抑。房地產商在降價60%之后還有利潤，暴利的空間到底有多大？

　　較權威的數據還是2005年國家統計局公布的7%和財政部的26.79%。“一般的說法是40%—70%�！眲⒈笳f道，但是這個利潤不算高。因為房地產從買地到開發建樓可能需要5年時間，而有的企業毛利潤只有10%，但是資金可以多次周轉。

　　沒有精確的數據測量，目前判斷房價是否合理的主要標準是房價收入比。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘分析，北京市民月供平均占到家庭收入的75%，比國際上40%的合理比例高出很多。

　　不過，如果按照人口紅利推算，暴利時代可能要結束了。這幾年房地產的高速發展建立在兩個重要基礎之上，一個是透支，另外一個就是對祖輩儲蓄的利用。根據哈繼銘的分析，中國的主要儲蓄者比例將在2015年達到頂峰，之后會大幅下降，因此，房價拐點會在2010—2015年之間出現。

　　這樣看來，王石降價也算是順應了房市發展方向。盡管萬科引發諸多不滿情緒，但是從兩個方向分別揣測的話，即使王石是玩火者也一定不會自我毀滅，即使他是縱火者也不一定就會引發燎原之勢。當然，不能忽視的重要因素是：國家是否會繼續出臺相關政策。