郝倩

　　9月7日晚10點，一條有關“萬科（000002.SZ）松山湖會議”的消息，開始在網絡上如木馬病毒般快速復制。

　　起初，這則消息在一個僅對注冊會員開放的投資者內部論壇上低調發出。第二天，有人將這一真假難辨的消息貼到博客中。然后，幾小時之內，此帖在新浪房產博客中沖到了排名第一。再然后，“地球人都知道了�！�

　　這令萬科措手不及。9月8日中午之前，萬科集團緊急借助各大網站發布董秘肖莉的一份澄清聲明。但似乎于事無補。無奈之余，公司不得不在昨日發布公告再次澄清。

　　一條“偽帖”引發的麻煩，在因為降價而引發退房危機的萬科的“傷口”上，又撒了一把鹽。

　　為什么降價

　　幾乎就在一夜之間，萬科旗下越來越多的樓盤開始降價。

　　8月底，先是上海8樓盤，再是杭州4樓盤，之后便是寧波和南京，前后降價時間不超過一周，降價幅度最低達到“七三折”。與去年底在華南掀起的降價潮不同，之前從來沒有誰堅定地預測一向價格堅挺的華東板塊也會遭遇寒冬。

　　“大勢在變化，我們也不能獨善其身，行動上必須更加堅決與果斷。”萬科集團執行副總裁劉愛明對《第一財經日報》稱。該公司在短期內對開工量、產品結構以及供應結構都作了調整。他認為此時再對市場預測糾纏不清，已經沒有意義，事實是，在今年的酷暑之時，房地產的冬天已經來了，快速銷售從沒比現在更為重要。

　　“市場變了，我們這是在理性應變�！眲�愛明最欣賞麥克·阿瑟的一則帶兵理論——“鐵一樣的紀律，水一般的靈活”。劉愛明把這句話應用到了這次調整之中。

　　萬科華東4市同一階段開展的降價，在手法上幾乎如出一轍：擇取郊區的樓盤、去年價格漲幅高，購房者中多為外地人，2年之前拿的土地，可以擁有較好的利潤。當然，其中最重要的一條，就是體量大的樓盤首先被納入。例如萬科在上海領跌的金色雅筑樓盤，建筑面積8.5萬平方米。而這一樓盤所處板塊，正是上海集聚中檔新盤的三林板塊。同理，萬科此次在杭州降價的主打項目魅力之城，總建筑面積高達約19萬平方米。

　　如果說萬科在今年“元宵節”時以“九五折”銷售尾盤還令業界懷疑其有作秀成分，那么此次萬科是來真的了。一周之內，萬科三家區域公司累計認購金額已近10億元。作為代價，萬科的諸多樓盤一夜回歸到了去年8月份，甚至去年年中的價格水平�！　　肮拯c論”之后

　　慘烈的調整距離萬科集團董事長王石所稱“拐點論”大約10個月時間，但是市道顯然比王石預期的還要困難。

　　事實上，這家公司早就對可能來臨的嚴冬作了充分的思想準備。在2007年一季度報告和中期報告中，萬科就提出了對市場風險的預警。報告指出：房價的漲幅遠遠超過普通家庭收入的增長速度；投資性購房的比例明顯提升；購房者普遍預期未來房價將進一步快速上漲，擔心買不到房子或未來買不起房子而進行恐慌性搶購；開發商對未來房價預期過高，導致土地市場出現搶購，土地價格大幅度上漲，部分項目甚至出現了“面粉比面包貴”的不正常情況�！盎�于這些觀察，我們認為，無論是購房者還是開發企業的心態都已經非常亢奮，這種現象顯然是不可持續的。”

　　但是，一直到去年11月份引發轟動的王石“拐點論”出爐，市場上認同的聲音依然寥寥，甚至有人揣度萬科是否借此機會來打壓同行，以實現兼并圖謀。

　　形勢很快明了。

　　“全面的貨幣、信貸緊縮政策，似乎正在成為降價理論上的原因所在。”今年初，王石在中城聯盟的一次閉門會議上稱，這次的宏觀調控不僅僅針對房地產，銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經濟過熱、通貨膨脹的勢頭，是一次宏觀戰略的調整。

　　從去年底，與“拐點論”幾乎同步，一改去年中報中還較好的預期，萬科開始以實際行動告知樓市拐點已經到來。他們的降價范圍突破廣州、深圳，上行到成都等地。到今年初，上海也開始有所動作。

　　到今年的中報，此前撲朔迷離的形勢已經十分明朗。鑒于宏觀環境的復雜性和不確定性，萬科緊急調整公司開發目標，計劃開、竣工面積雙雙下調百萬余平方米。該公司的觀點有些悲觀：“此次行業調整的時間可能會延長，部分地區甚至可能出現過度調整�！�

　　此時，華東某市連續三個月新房成交量下滑，在8月份同比只剩下了可憐的三成。明顯的“滯脹”態勢之下，看著房地產市場這個蛋糕越來越小，內心無比焦灼的開發商先是等待一些利好的出臺，之后在希望逐步破滅之后，越來越多的樓盤開始或明或暗地降價。而在此期間開始大幅打折的萬科，不過是這個行業“斷腕求生”者之一罷了。

　　調整的代價

　　弱市之下來之不易的10億元回款背后，萬科在每一個城市幾乎都有同樣的遭遇：一邊是在集團內部幾乎全民動員并不惜大幅打折地奮力賣房，一邊是來自各方源源不斷的輿論壓力。

　　網上盛傳的那份“松山湖會議講話”透露：“要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉�！币恍╅_發商對此“心有戚戚焉”，漩渦中心的萬科，則顯然不是滋味。

　　調整，就得付出代價。

　　當萬科金色雅筑成為上海地區降價的急先鋒時，首先爆發的危機便是“退房”。而杭州降價之后，“退房”的動靜比上海更大。這些降價的“副作用”，可能直接影響萬科的銷售。

　　事實上，除了來自前期業主的挑戰，還有同行的冷嘲熱諷。當這些壓力演變為一股輿論洪流時，對萬科委實為難以承受之重。

　　“未來不排除有人繼續在證券市場和房地產市場存在一定不確定性的背景下，編造、散布各種虛假信息，損害萬科聲譽，擾亂證券市場和房地產市場秩序，惡意誤導投資者，達到謀取不當利益的目的，希望投資者關注有關風險，切勿輕信未經公司證實的傳言�！比f科的澄清公告，顯示其擔憂還沒有結束。