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萬(wàn)科否認(rèn)發(fā)表勇于降價(jià)內(nèi)部講話
◆每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
“要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開(kāi)發(fā)推出的新貨以最快的速度賣(mài)掉……這就是我們?cè)谧乃腥嗽诒敬螘?huì)議后需要最快速度執(zhí)行的未來(lái)16個(gè)月的對(duì)策和行動(dòng)。”——一份《萬(wàn)科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在東莞“松山湖會(huì)議”上的講話》，成為BBS的熱帖。
萬(wàn)科將掀更大降價(jià)潮？“松山湖講話”是網(wǎng)絡(luò)謠傳，還是確有其事？
“這個(gè)會(huì)議主要講三個(gè)話題，一是讓大家清楚地認(rèn)識(shí)過(guò)去兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，二是萬(wàn)科的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力靠的是什么，三是未來(lái)16個(gè)月的對(duì)策和行動(dòng)。”——一份按照萬(wàn)科高管語(yǔ)調(diào)和思維方式撰寫(xiě)的 《萬(wàn)科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在東莞“松山湖會(huì)議”上的講話》，近期在網(wǎng)上熱傳，成為各大BBS的熱門(mén)帖。
由于“松山湖會(huì)議講話”與此前萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮被媒體曝光的 《奧運(yùn)期間致萬(wàn)科員工的一封信》，內(nèi)容和語(yǔ)氣極為相似。大多數(shù)網(wǎng)友在初看到上述“講話”內(nèi)容時(shí)，均認(rèn)為講話確為萬(wàn)科高管所說(shuō)。
但是，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、新聞發(fā)言人肖莉則在9月8日對(duì)上述講話予以澄清，表示它純屬偽造。
資本市場(chǎng)泡沫造就高房?jī)r(jià)
雖已被萬(wàn)科辟謠 “純屬偽造”，但該文仍在網(wǎng)友間產(chǎn)生了共鳴。
文章認(rèn)為，是資本市場(chǎng)泡沫膨脹造就了高房?jī)r(jià)。文章舉例萬(wàn)科2006年下半年起售的松山湖1號(hào)別墅項(xiàng)目說(shuō)，它在2006年10月一期開(kāi)盤(pán)，起價(jià)18000元，被一搶而空；2007年8月二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)超過(guò)了30000元，售出了80%。但近期開(kāi)盤(pán)的三期，折后均價(jià)15000元，卻無(wú)人問(wèn)津。這是市場(chǎng)泡沫消滅的結(jié)果。
“深圳銀行系統(tǒng)在2006～2007年新增的開(kāi)發(fā)貸款和按揭款超過(guò)5000億元，而深圳正常年份的房屋銷(xiāo)售額約1000億元，金融資金的超額投放導(dǎo)致有限的房源被過(guò)多的資金追逐而走高。而現(xiàn)在，這兩個(gè)資金來(lái)源不存在了，剩下的就是消費(fèi)者的真實(shí)消費(fèi)能力，是自住者的剛性需求。我們的價(jià)格就必須適應(yīng)，必須回歸正常市場(chǎng)的水平和需求。”
用降價(jià)打垮對(duì)手
上述不知姓名的萬(wàn)科講話杜撰者的思維方式很“萬(wàn)科”。他在帖子中這樣寫(xiě)道：
“要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開(kāi)發(fā)推出的新貨以最快的速度賣(mài)掉，我們?cè)偃ベI(mǎi)更便宜的土地，以更快的速度建設(shè)出更低成本的房子，以更低的價(jià)格快速出售。這就是我們?cè)谧乃腥嗽诒敬螘?huì)議后需要最快速度執(zhí)行的未來(lái)16個(gè)月的對(duì)策和行動(dòng)。”
僅從講話的內(nèi)容看，作者似乎應(yīng)該是頗有經(jīng)營(yíng)頭腦的戰(zhàn)略高手。在他眼中，萬(wàn)科降價(jià)的目的，并不只是要賣(mài)得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好，而是能夠迅速獲得更多資金，低價(jià)搶占戰(zhàn)略資源——土地，而后推出價(jià)格更低廉的房源，使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因囤積的房源價(jià)格過(guò)高而陷入困境。
據(jù)他分析，由于限貸令政策影響，以及其他房地產(chǎn)企業(yè)出貨猶豫，現(xiàn)金全部變成了房子。萬(wàn)科有機(jī)會(huì)壓價(jià)大量購(gòu)進(jìn)低價(jià)地塊,再迅速建房低價(jià)銷(xiāo)售。而那些不敢降價(jià),不肯降價(jià)的房企，由于成本太高，根本無(wú)法與萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)。
“長(zhǎng)城世家高層在2006年買(mǎi)入的土地價(jià)格是4000元，兩月前開(kāi)始賣(mài)房是8000元，而我們的5期別墅地是2000多元，造出的別墅可以賣(mài)得比它的高層還便宜。如果在東莞以低于800元的價(jià)格買(mǎi)地，造出的公寓賣(mài)2500元都有利潤(rùn)。其他企業(yè)還能跟我們競(jìng)爭(zhēng)嗎？”
為了要實(shí)現(xiàn)這一目的。他強(qiáng)調(diào)要要以最快的速度將尚有利潤(rùn)，甚至沒(méi)有利潤(rùn)，虧損的項(xiàng)目盡快銷(xiāo)售。快速降低萬(wàn)科的存貨和消化現(xiàn)有土地。
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網(wǎng)上熱帖“松山湖會(huì)議講話”(部分)
為什么我們的高管在前年，去年可以考慮買(mǎi)2～3萬(wàn)的別墅，主要是資本市場(chǎng)泡沫膨脹造就的。萬(wàn)科在去年的最高市值超過(guò)3000億人民幣，是全世界最高市值的房地產(chǎn)公司，而現(xiàn)在，市值不到700億，而中國(guó)證券市場(chǎng)的泡沫破裂后市值消滅了15萬(wàn)億，通過(guò)證券市場(chǎng)爆發(fā)的財(cái)富基本被消滅了。
這一輪調(diào)控會(huì)有很多的地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，消失，甚至有現(xiàn)在還在市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨的大企業(yè)。
過(guò)往兩年，我們也掙了市場(chǎng)泡沫的錢(qián)，估算下來(lái)，在兩年中多掙了60～70億，市場(chǎng)不理性，阿貓阿狗都掙錢(qián)，我們肯定也要隨行就市，要比別人掙得更多，但大家必須清楚，這是天上掉下來(lái)的餡餅，這不是我們掙的錢(qián)，是瘋狂的投資客們送來(lái)的錢(qián)。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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