文|易憲容

　　這幾天，有不少朋友問我：奧運之后房地產市場的價格會怎樣？特別是北京的房價會如何？

　　有人認為：北京奧運之后，房地產市場價格會重新上漲；也有人認為：北京奧運之后，房地產市場價格會開始大跌。

　　我認為：奧運對房地產市場的漲跌沒有多少影響。即使是在北京，要影響也早影響過了。如果把影響的透支也算做一種影響，那么北京房地產市場的價格在奧運之后一定會出現全面的理性回歸。

　　因為，對于中國這樣一個大的經濟體來說，奧運的投入對其直接、間接的拉動不到1%，而且這1%還要分在七年內完成。因此，可以肯定，奧運對經濟的全面影響不會太大，而相對于全國房地產業，這種影響更是微乎其微。因此，我們不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運的經驗來看中國。

　　當然，奧運舉辦所在地北京，近幾年來由于大量樓堂館所及城市基礎設施建設，其對北京經濟的影響十分巨大。可以說，房地產開發商及北京的一些上市公司，從申奧成功的第一天開始，奧運就成了一些企業無理炒作的概念。對于這些企業，奧運會完全是天賜良機。一方面，七年的城市基礎設施大規模建設讓北京的價值短期內快速飆升，房地產市場自然大受其益；另一方面，房地產開發商又可借助奧運概念對北京的房地產市場大炒特炒，從而使得北京的房地產市場價格也上了天花板，與當地居民的可支配收入離得越來越遠。

　　按照房地產開發商的理論，北京房價之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于這種稀缺性反映在市場上的住房的供求關系。但是，按照這種觀點，北京的土地是上海的六倍，那么上海的房價就應該是北京的六倍，但實際情況并不是這樣。

　　而且，如果按照市場的供求來決定房價，為什么政府房地產政策一規范，即把房地產投資與消費做一個簡單的區分，房地產市場銷售就陡然下降了呢？實際上，北京的高房價還是因為北京已經把奧運概念嚴重透支了。如果一個市場的房價由于奧運而嚴重透支，那么奧運之后北京的房價回歸理性也就顯得再正常不過了。

　　對于北京之外的其他地方，奧運對當地的房地產市場有影響嗎？我想，是沒有多少影響的。很簡單，奧運對全國實體經濟都影響有限，對于房地產業，更是沒有多少影響。因為，房地產作為不動產，它的供求關系（如果有）是由當地居民的可支配收入、人口結構、住房條件的偏好等方面決定的。它不會因為其他城市的價格快速上漲而上漲，也不會因為其他城市的價格下跌而下跌。因此，北京經濟的奧運效應并不會影響到全國其他城市的房地產市場。

　　目前，全國各地房地產市場的價格基本上是由當地居民購買力決定的，由中央政府房地產政策決定的。從2007年下半年開始，中央政府的房地產政策發生了根本性的變化，比如肯定房地產市場是一個民生市場，是改善居民基本住房條件的市場；比如把住房投資與消費區分開，鼓勵消費遏制投資等。可以說，在這樣的房地產政策主導下，今年國內房地產市場會發展翻天覆地的變化，未來幾年國內房地產市場必將出現周期性的調整。因此，對于國內各地的民眾來說，現在不是關注奧運之后房地產市場會發生什么的時候，而是要關注最近的房地產市場政策對開發商及市場影響如何，以及這種影響將如何改變開發商的經營模式，如何改變居民住房需求預期的時候。

　　總之，大家不要以為奧運之后房地產市場會發生什么。我們要關注的，是房地產市場政策調整對不同地方的房地產市場的影響。

　　（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）