記者 金立新

　　　雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，但對銀行而言，如果嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險管理，并對信譽(yù)良好又有實力的大型開發(fā)商發(fā)放貸款，銀行的風(fēng)險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現(xiàn)的上市銀行對房地產(chǎn)商不同態(tài)度的合理解釋。

　　2008年上市銀行半年報所給出的靚麗業(yè)績成為低迷股市中的一道風(fēng)景，而上市銀行優(yōu)良的業(yè)績似乎也隱隱沖淡了人們對樓市下跌對銀行業(yè)影響的憂慮。但仔細(xì)研讀上市銀行年報卻發(fā)現(xiàn)，一切似乎仍然在云里霧里，樓市下跌對銀行的不良影響似乎并沒有顯現(xiàn)，但又不能不讓人有所擔(dān)心。

　　在銀行為房地產(chǎn)行業(yè)所提供的金融服務(wù)中，大致可分為兩種：房地產(chǎn)貸款和住房按揭。據(jù)半年報顯示，8家上市股份制銀行中，有4家銀行房地產(chǎn)貸款占比較2007年末有所上升。其中，興業(yè)銀行更因其14.29%的房地產(chǎn)貸款占比引起各方關(guān)注。此外，中信銀行房地產(chǎn)貸款占比從去年末的9%上升到9.8%；民生銀行從去年末的13%上升到今年上半年的14%；深發(fā)展從去年的6.5%略升至今年的6.78%。但同時，招商銀行房地產(chǎn)貸款的占比卻從2007年末的6.41%降至2008年上半年的5.81%；交通銀行也從2007年末的7.07%降至今年上半年的6.38%；華夏銀行的房地產(chǎn)貸款占比也從去年末的6.32%下降到今年上半年的6.21%；浦發(fā)銀行從去年末的10.66%下降到今年上半年的9.8%。

　　房地產(chǎn)資金鏈條中，其對資金需求最為強(qiáng)烈的大致可分為三個階段：買地、建房和銷售。因為監(jiān)管部門對房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格要求，房地產(chǎn)企業(yè)需在證件齊全的情況下才可獲得銀行貸款，因此在房地產(chǎn)資金鏈條中，買地階段銀行信貸資金是嚴(yán)格禁入的。所以房地產(chǎn)貸款一般是指銀行將資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于建房。其風(fēng)險在于因為樓市價格下跌，導(dǎo)致房產(chǎn)商不能按照預(yù)期價格銷售樓盤，甚至把房子建成以后賣不出去，銀行貸款無法正常回收。雖然有房產(chǎn)和土地作為質(zhì)押，銀行貸款中一般也有一定比例的風(fēng)險覆蓋，但如果房地產(chǎn)價格跌出銀行風(fēng)險覆蓋比例，風(fēng)險發(fā)生后銀行只能收回房子和土地，即使不產(chǎn)生直接的信貸損失，也將對銀行資金的流動性和資金使用效率產(chǎn)生不利影響。

　　與房地產(chǎn)貸款不同的是，住房按揭貸款對象為個人客戶而不是公司客戶，其用途為銀行貸款幫助購房人購買住房。其風(fēng)險在于，當(dāng)購房人資金出現(xiàn)問題時，還款就會出現(xiàn)問題。特別是在前期許多人將炒房當(dāng)作一種投資時，一旦炒房人資金出現(xiàn)問題，則會對銀行產(chǎn)生危害。

　　半年報顯示，8家上市股份制銀行中，4家銀行的住房抵押貸款占比或?qū)嶋H發(fā)放數(shù)額上升，另有3家銀行住房抵押貸款實際發(fā)放數(shù)額則出現(xiàn)下降。

　　銀行對某一行業(yè)信貸的擴(kuò)張與收縮，源于銀行對該行業(yè)盈利前景的判斷。從銀行整體上看，有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)貸款規(guī)模以11.34%的平均速度增長，由此判斷，似乎銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的盈利前景比較樂觀。但從銀行個體看，無論是在房地產(chǎn)開發(fā)還是在住房按揭上，各行對房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與收縮的態(tài)度又明顯不同，而這也應(yīng)該正是源于各家銀行對房地產(chǎn)盈利前景的不同判斷。在銀行對待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度上，2008年上市銀行半年報呈現(xiàn)給人們的是一個模糊的概念。

　　對此，有分析人士認(rèn)為，雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，但對銀行而言，如果嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險管理，并對信譽(yù)好又有實力的大型開發(fā)商發(fā)放貸款，銀行的風(fēng)險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現(xiàn)的上市銀行對房地產(chǎn)不同態(tài)度的合理解釋。

　　事實上，銀行對房地產(chǎn)信貸的不同態(tài)度，表明的也是各自風(fēng)險控制手段和風(fēng)險偏好的不同。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)按揭貸款實際發(fā)生額均有所上升，該行副行長劉寶瑞在就2008年該行半年報答記者問時也提到，去年9月份以來深圳、廣州等城市在前年和去年市場價格急劇沖高的情況下出現(xiàn)了一些調(diào)整，今年地產(chǎn)交易就急劇下降。在這種情況下，對銀行本身來說如果仍然保持原來的貸款增長的節(jié)奏，那么對于銀行資產(chǎn)的管理就會構(gòu)成很大的威脅，因此在去年的地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常的情況下，深發(fā)展抓緊進(jìn)行信貸政策的調(diào)整，從去年7月份以來實行了兩個細(xì)分，一個地區(qū)市場的細(xì)分，把價格急劇沖高和與收入水平嚴(yán)重背離的過熱市場劃為紅區(qū)，從政策上調(diào)整為禁入的區(qū)域。把一些開始出現(xiàn)調(diào)整苗頭這樣的城市劃為黃區(qū)，謹(jǐn)慎地進(jìn)入。把房價增長和收入水平增長相適應(yīng)的地區(qū)劃為綠區(qū)，視為正常區(qū)域。對于客戶，深發(fā)展也做了一個細(xì)分，注意區(qū)分正常需求客戶和非正常需求客戶。與此同時，深發(fā)展還對產(chǎn)品方向做了一個調(diào)整，包括對按揭產(chǎn)品相應(yīng)流速的調(diào)整等。身處深圳“斷供潮”中心的深發(fā)展銀行副行長劉寶瑞明確表示，按揭業(yè)務(wù)仍然是銀行重點的業(yè)務(wù)。由此不難看出，在對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度上，深發(fā)展不是簡單擴(kuò)張或是收縮，而是在把握增長節(jié)奏、明確地區(qū)和客戶上控制風(fēng)險。

　　與深發(fā)展不謀而合的是今年凈利潤大增162.62%的中信銀行，該行半年報中明確表示，將積極發(fā)展住房按揭貸款。在房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制方面，中信銀行也表示，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，將采取總行集中審批動態(tài)監(jiān)督、房地產(chǎn)開發(fā)商和項目的準(zhǔn)入門檻以及實行項目抵押和封閉管理等措施加強(qiáng)風(fēng)險管理；在房地產(chǎn)按揭方面，將采取以收入較高、職業(yè)穩(wěn)定、信用記錄優(yōu)良的個人優(yōu)質(zhì)客戶為定位，主要支持客戶購買由優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的、地理位置優(yōu)越、定價合理、以自住需求為主、適銷對路的商品住宅。在房地產(chǎn)交易市場規(guī)范、房價穩(wěn)定、交易過戶和抵押登記手續(xù)完善的地區(qū)穩(wěn)健開展二手房業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)資金緊張而產(chǎn)生的高于以往的利差，讓銀行也具有了對風(fēng)險更高的容忍度。

　　此外，房地產(chǎn)貸款增降不一也表明房地產(chǎn)信貸收縮以后信貸結(jié)構(gòu)該如何調(diào)整以及調(diào)整速度的不同。深發(fā)展對于房地產(chǎn)貸款的調(diào)整自去年7月就已經(jīng)開始，而許多地產(chǎn)商則表示，真正的房地產(chǎn)嚴(yán)冬始于今年。這就是說深發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)嚴(yán)冬來臨前進(jìn)行了調(diào)整，因此其效果也不錯。與此相對應(yīng)的是，雖然興業(yè)銀行今年上半年房地產(chǎn)貸款占比高居各行之首，但在半年報中，該行也表示，要嚴(yán)格控制中長期貸款和房地產(chǎn)貸款規(guī)模。這無疑表明，房地產(chǎn)貸款占比過高問題已經(jīng)引起該行重視。但是，當(dāng)銀行信貸結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重過大時，壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)必然要有其他業(yè)務(wù)補(bǔ)上，其信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要一定的時間。此外，相對而言，住房按揭比房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款期限要長，這種調(diào)整更不是短時間可以完成的，何況這種調(diào)整還要和房地產(chǎn)市場的起伏合拍，因此其如何調(diào)整以及調(diào)整的時間、力度還有如何與房地產(chǎn)價格起伏合拍等問題則要考驗銀行的智慧了。