葉國靖

　　小石（化名）是招商銀行上海一家支行的信貸經理，負責受理房地產經紀公司和房貸中介公司的個人住房抵押貸款業務。不過最近因為房地產市場萎靡不振，他變得很清閑。

　　“從這一段時間的房產信貸審批情況來看，以房屋成交量為生存基石的房貸中介公司的業務量急劇萎縮。舉例來說，我長期合作的兩家房貸中介，以前每月的房貸額度大約在2000萬元，隨著上海二手房市場交易再次下滑至歷史低點，現在它們的房貸額度直線回落到每月一兩百萬元。”小石向《第一財經日報》表示，“上海這些公司（房貸中介）進入門檻低、成本也低，隨著二手房交易量持續萎靡，必然會死掉一些。”

　　塌陷的市場

　　據記者了解，專營個人住房抵押貸款代理（或稱權證代理服務）的房貸中介公司，是指為借款人（下家）向銀行申請二手房貸款提供資料收集、預審及擔保的中介商，主要包括兩類角色：專門從事貸款的中介公司，還有部分房產中介公司自主擁有的法律及交易按揭部。

　　昨天，2008年中國銀行上海分行金牌合作伙伴、上海凱弈投資咨詢管理有限公司（下稱“凱弈投資”）副總經理蘇曉江在接受《第一財經日報》采訪時表示，房貸中介主要幫助客戶選擇合適的貸款銀行、貸款品種，設計更合理的貸款年限、組合及還貸方式。目前的上海市場，業務規模較大的房貸中介公司包括上海新榮瑾園投資管理有限公司、衡聯(上海)投資咨詢有限公司、凱弈投資、易居上房權證代理有限公司、上海信義代書房地產服務咨詢有限公司，以及上海中原物業代理有限公司的法律及交易按揭部。

　　蘇曉江介紹，從往年的不完全統計數據來看，上海的房貸中介機構每年代理借款人（下家）向銀行辦理了至少300億~500億元的二手房貸款。而今年的樓市發生了劇變，不少滬上房貸中介面臨嚴峻的挑戰，目前在生存與死亡的邊緣掙扎。

　　上海智恒加誠房地產經紀有限公司（下稱“智恒房產“）旗下的房貸公司——上海中立投資管理有限公司（下稱“中立投資”）多年以來主要從事房屋按揭貸款的引薦業務，一直牢固地處于滬上房貸中介機構的第一梯隊。如今，這家老牌房貸中介也遭遇了業務劇烈縮量的壓力。

　　昨天，智恒房產總裁黃建明在電話里告訴《第一財經日報》，現在的個人住房抵押貸款代理業務形勢相當不好，中立投資每個月的房貸額度大約為5000萬元左右。與之形成比較的是，此前樓市繁榮期內，其每個月的房貸額度可以完成1.5億元，甚至2億元。

　　房貸縮量的市場背景是：上海的二手房成交量7月份已經跌進了1萬套的關口，即將過去的8月份更加糟糕。而今年前6個月，總計僅僅成交了7萬多套，粗略換算就是滬上1萬多家二手中介門店平均每月大約成交僅為一套，大量的門店每月都是“零成交”。上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華評價，以收取傭金謀利的房貸中介被銀行與房產中介公司兩面夾擊。房貸中介一直吃的就是這個“夾心飯”，而現在是無米下鍋。

　　隱秘的“利益輸送帶”

　　本報記者在多方調查中發現：在房貸中介背后，隱藏著一條隱秘的“利益輸送帶”。其基本脈絡是這樣的：房貸中介為銀行提供了大量的客戶資源，促成了雙方完成交易，因而和銀行很親密。與此同時，商業銀行在指標壓力之下，對房貸中介相當倚重，通過“返點”來建立互利機制，深化合作。

　　那么，互利機制的內核是怎樣的呢？滬上數位知名房貸中介高管向《第一財經日報》透露，銀行返利給房貸中介機構的利潤大致維持在房貸總額的千分之十左右，個別銀行根據自身策略甚至可以達到千分之十二至千分之十五，假使以100億元/年的個人住房抵押貸款代理業務量來粗略計算，即1億元~1.5億元。

　　從表面來看，房貸中介的利潤算是豐厚，屬于不折不扣的“優質業務”，但事實上，上述銀行返利所得，并非直接落入房貸中介的腰包，而是需要“分傭”，實現利潤的二次分配，即把相當一部分的所得利潤直接輸送給借款人（下家）和提供貸款客源的利益相關方。利益相關方包括存在松散合作關系的“夫妻老婆店”、中小型中介、加盟店或是外部公司一線業務員的房貸“飛單”。據悉，房貸中介二次利潤分配的具體比例亦為房貸總額的千分之若干個點。實際情況各家公司均有不同。由此一來，最終房貸中介所得的凈利很少。

　　圍繞個人住房抵押貸款代理業務，以房貸中介為核心的各方以層層返還的利潤為紐帶，最終形成了復雜的利益生態。這已經構成行業深處的潛規則。