■實習生 王松才

　　房價仍有下降空間，調整將持續

　　 “正如許多經濟學家和券商不能準確地預期股市的底部一樣，樓市底部在哪里也很難判斷。”世邦魏理仕研究部總監覃曉梅７月１９日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，雖然樓市底部難以預測，但就目前北京的房價而言，從利潤水平分析，開發商還有降價的空間。

　　 與覃曉梅的觀點相同，房地產高級經濟師、地產評論人章林曉也對中國經濟時報記者表示：“樓市底部在哪里還很難判斷，有待觀察。”

　　 不過，章林曉認為，一般來說，房價的止跌線有兩條：一條可以從合理的房價收入比推測出，另外一條可以從合理的房價房租比推測出。房價只要下降到合理的房價收入比或房價房租比范圍內，房價就不大會再下跌了。但是，目前由于房價收入比和房價房租比的合理范圍波動很大，樓市底部難以判斷。

　　 “值得注意的是，海外游資對房價的影響也很大，如果我們的調控不當，房價底部的決定權，很有可能會落到海外游資的手中。”章林曉說。

　　 據經濟學家謝國忠預測，中國的房地產市場大約需要兩年時間來消化以往形成的市場泡沫，但像北京、上海這兩個特大城市的房價不會大幅下跌。理由是目前北京有一千五六百萬人口，上海有兩千多萬人口，從長遠發展看這兩個城市的人口將來要突破三千萬，對房地產市場的剛性需求，使得房價下跌的空間不大。

　　 據記者了解，目前，國內許多城市的房地產市場觀望氣氛依然十分濃重，許多購房者希望樓市能像股市一樣有一個像樣的深幅下調，因而選擇持幣待購的人越來越多。在一項“您是否認為２００９年的房價將會有大幅調整？”的網絡調查中，有超過一半的購房者持肯定態度。

　　 對此，覃曉梅對中國經濟時報記者表示：“我不這樣認為，總體我還是認為房價同比水平應平穩，房價是否大幅下跌要看奧運后具體的中國經濟及國際經濟發展情況，在２００９年入市的應該以２００７年高價拿地的項目為主，開發商大幅降價的空間有限。”

　　 “我國一些熱點城市的畸高房價必然面臨下調的局面，這個是可以肯定的，因為虛高的房價距離絕大多數民眾的實際收入水平實在太遠了。”章林曉認為，其實在一些熱點城市房價的調整從２００７年１０月份就真正開始了。

　　 房價的調整幅度到底能有多大呢？章林曉表示不好判斷。不過，他告訴記者，對于那些寄希望于房價大幅下跌之后去抄底的自住型購房者來說，由于海量的國際游資在全球流動，在新興國家市場“興風作浪”，想去抄底的想法是很危險的。

　　 “樓市如果大起大落，對于自住型購房者來說，或許能享受到‘大起’時虛幻財富擴張的快感，但絕不可能享受到‘大落’時的便宜，只能飽受‘大落’的痛苦。單就樓市來說，到時這部分人群就會發現房價下降的速度已經跑不過貨幣貶值的速度。”章林曉說。

　　房價越低越好？

　　 “現在許多購房者都在盼望著房價的下跌，而且都希望跌得越多越好，他們的心情可以理解，但是除非樓市崩盤，房價才會急劇下跌。”上海春之聲置業有限公司董事長、知名地產評論人朱大鳴近日在接受中國經濟時報采訪時給記者做了個假設：假設房價真的劇烈下跌，會出現什么樣的局面呢？

　　 第一，銀行紛紛倒閉，經濟急劇衰退。

　　 如果房價急跌，銀行是最大的受害者。可以肯定，房價急挫的結果將是金融機構的噩夢，一旦銀行倒閉，國家金融系統崩潰，國民經濟急劇衰退，中國經濟將要重建。

　　 長期以來我國房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，大約７０％的房地產開發資金來自銀行貸款，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。實際上，商業性的銀行現在基本上都進行了股份制改造。改造后的銀行，首先要盈利，而且要保證本金安全，如果房價大跌的話，銀行首當其沖要受到沖擊，壞賬將會增多，銀行的經營狀況堪憂，整個金融體系就會陷入絕境，引發大規模的金融危機，從根本上危害我們日益高漲的經濟發展勢頭。

　　 第二，國民經濟通脹轉為通縮，經濟硬著陸。

　　 房價的急劇下跌，除了打擊開發商本身外，將嚴重打擊投資者對地產投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于地產在中國經濟中所占的比重，經濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉為通貨緊縮，導致經濟的硬著陸，中國經濟將進入蕭條期。

　　 認為只要房價下跌了，整個通貨膨脹的局面就會得到改觀，而且，老百姓就可以低價買房子了。這種觀念要不得，而且不現實。假如出現這種情形的話，老百姓的收入也會隨之大降的，還是一樣買不起房。

　　 第三，房產投資者資產縮水，引發社會動蕩。

　　 如果房價急劇下跌，房產投資者的資產將會大幅縮水，他們中的大部分人是以貸養房，房價下跌幅度深，房產又不能快速套現，跳樓的將不在少數，而這部分人在社會上的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發社會的動蕩。

　　 再看房地產企業，由于整個資金鏈斷裂，就相當于軍隊斷了糧草，除了幾個大型開發商之外，沒有房企能夠抵御大環境變壞的風暴。大批房企破產，將導致處在上下游的產業蕭條，員工要錢、建筑工人要工資、供應商要材料錢，建材行業大量貨物囤積，從事裝飾行業的工人無事可做，運輸業司機空守待命。

　　 國家培養的這個市場體系和一批房地產企業很不容易，如果這個根本被破壞了，只能從頭再來。

　　 第四，住房保障體系無法順利實施。

　　 房價急劇下跌，必然導致土地價格下跌。目前政府為低收入者建設的保障性住房與限價房，主要財政支出由地方政府統籌，而地方財政支出本來就很困難，地價的下跌，斷了地方政府很大的財政來源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設又將進入僵局。這也形成了一種怪局。

　　 如果房價急劇下跌，將引發中國經濟的大衰退，首先受到沖擊的是那些收入較低的百姓，他們中的很多人可能會進入到失業的大軍中。因為房地產行業正常運行可以帶動相關產業鏈運行，如金融業、制造業、建筑業，建材業、裝飾業、家具業、運輸業、咨詢業、服務業等，以房地產業為龍頭，拉動國民經濟的增長。一旦經濟萎縮，人們收入也會相應地減少，到那時，再低的房價對低收入人群來說也是高不可攀的。