由于搭乘了美國房地產(chǎn)市場5年繁榮的順風車，許多投資銀行都一度大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，并通過將這些貸款資產(chǎn)證券化，打包成資產(chǎn)支持債券出售來獲利。但是隨著2007年信貸危機的爆發(fā)，這些商業(yè)抵押貸款和債券又成了一個燙手山芋。

　　根據(jù)惠譽評級的數(shù)據(jù)，目前僅美國大型銀行就持有1690億美元的商業(yè)抵押貸款和相應(yīng)債券。隨著美國經(jīng)濟持續(xù)低迷，以及閑置購物中心日益增多，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬顯得十分棘手。

　　“華爾街銀行持有大量的商業(yè)地產(chǎn)，這絕對是個憂患。”晨星公司的工業(yè)分析師Ryan Lentell對彭博表示，“他們過去大力發(fā)展貸款和自營投資，現(xiàn)在這些頭寸帶來了很大的麻煩。”

　　在華爾街公司通過商業(yè)抵押貸款支持債券(CMBS)奪取商業(yè)地產(chǎn)貸款市場之前，這一市場由商業(yè)銀行，特別是區(qū)域性銀行主導(dǎo)，這些銀行通常都是將這些貸款持有到期。

　　經(jīng)過10年間增幅超過6倍的繁榮增長，2007年美國商業(yè)抵押貸款支持債券(CMBS)的發(fā)行額攀升到2330億美元，但隨后這一市場發(fā)生崩潰。

　　穆迪投資者服務(wù)估計，今年美國CMBS的發(fā)行總額可能下降到350億美元，這不僅意味著華爾街失去了一部分營業(yè)收入，同時他們所持有的此類資產(chǎn)也會貶值。瑞士信貸集團表示，今年一季度通過出售和資產(chǎn)減計，他們已經(jīng)將持有的商業(yè)地產(chǎn)削減了25%，降至193億瑞士法郎(約合187億美元)。

　　美國住宅市場萎縮引起的經(jīng)濟疲軟，已經(jīng)波及到了商業(yè)地產(chǎn)。美聯(lián)銀行(Wachovia Corp)的高級經(jīng)濟學(xué)家Mark Vitner在6月4日發(fā)布的研究報告中稱，今年一季度美國空置的零售商店同比增加8%。由于美國寫字樓和工業(yè)用地需求的下降，他預(yù)期美國商業(yè)地產(chǎn)的平均價格可能下跌15%~20%。

　　RBS格林威治資本的房地產(chǎn)融資研究部執(zhí)行主管Lisa Pendergast指出，目前商業(yè)抵押貸款的違約率為0.56%，明顯低于2003年10月2.5%的水平。當時商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇科技股泡沫破滅，以及“9·11”事件令美國經(jīng)濟陷入衰退的雙重打擊。當前的違約水平，也遠遠低于上世紀90年代初期7.5%的最高紀錄。

　　但是這樣的觀點并不能給銀行股東們帶來多少寬慰，根據(jù)惠譽的計算，截至去年底，總部位于紐約的美國四大券商：高盛、摩根士丹利、美林證券和雷曼兄弟共持有840億美元的商業(yè)抵押貸款和債券。從2007年初以來，他們至少已經(jīng)減計了70億美元的相關(guān)資產(chǎn)。

　　德意志銀行的財務(wù)報告顯示，截至3月底，該公司持有155億歐元(約合242億美元)的商業(yè)地產(chǎn)貸款和證券，其中有一半位于北美地區(qū)。從2007年初開始，該公司減計的此類投資共計7.28億歐元。

　　一方面，銀行難以為手中的債權(quán)找到買家；另一方面，開發(fā)商為即將到期的貸款籌措新的資金，也日益艱難。

　　去年房地產(chǎn)開發(fā)商Harry Macklowe獲得一筆由德意志銀行協(xié)助安排的70億美元貸款，用于從私人股權(quán)投資公司黑石集團(BlackStone)手中杠桿收購房地產(chǎn)。但由于Harry Macklowe在這筆巨額貸款上違約，今年初德意志銀行接管了Harry Macklowe名下位于紐約的7棟寫字樓。目前，德意志銀行正在出售這些房地產(chǎn)。

　　“他們并沒有一個很好的退出策略，”紐約獨立研究公司CreditSights的分析師David Hendler對彭博表示，“現(xiàn)在他們被這些資產(chǎn)套牢。”

　　“大型銀行商業(yè)地產(chǎn)投資組合的業(yè)績，取決于每個銀行不同的因素。”惠譽評級駐芝加哥的分析師David Spring表示，包括資產(chǎn)類型、所在地域、承銷質(zhì)量以及風險管理。王蔚祺