深圳由于半年來樓價持續下跌，負資產陰影正在逐步逼近 本報攝影記者/高育文

    曾經一度在香港肆虐的負資產風暴，在今年一季度接近尾聲，根據香港金管局數據，今年一季度末香港負資產個案只剩不足千宗，比2003年二季度高峰期減少了99%。

　　但是，與香港一水之隔的深圳，卻由于半年來樓價持續下跌，負資產陰影正在逐步逼近。

　　均價跌回到一年前

　　在今年6月初央行發布的2007年度中國區域金融運行報告中，罕見地將深圳區域的金融運行情況單獨列出進行報告。

　　由央行深圳中心支行提交的這份深圳金融運行報告顯示，盡管去年深圳銀行業發展勢頭良好，但是不無隱憂。其關注重點在于目前外界傳聞將出現負資產風險的個人房貸方面。

　　盡管該報告只指出去年深圳個貸占所有新增貸款余額的58%以上，沒有明確深圳個貸新增數量，不過如果按照全國個人房貸新增余額占個人消費貸款新增余額81.8%的平均水平估算，深圳去年新增個人房貸余額約在600億元左右。

　　據了解，深圳的個人房貸發放額從去年4月開始伴隨樓價飆升而屢創新高，7月達到頂峰，當月合計發放了201.9億元。隨后以環比月均30%~50%左右的幅度下滑，到了11月新發放額僅為60億元。

　　而深圳市國土局的數據顯示，去年5月當地房價開始飆升，均價由4月份的11213元/平方米迅速漲至5月的14552元/平方米，8月達到15519元/平方米，9月為16777元/平方米，10月份更是攀升至全年最高點17350元/平方米。

　　顯然，房價如此狂飆不僅透支了未來的漲幅，更積聚下很大風險。從去年底開始，深圳房價開始掉頭向下，成交萎靡不振。

　　置業國際最新數據顯示，今年5月末的深圳住宅成交均價已經回落到去年4月深圳樓價狂飆前的價格以下。

　　房價跌30%：負資產的臨界點

　　央行對深圳的抽樣調查顯示，截至2007年9月末，深圳的多次置業比例同比增長14%，“在4~7月樓價高峰期，投資者紛紛入市，此期間入市的購房者對價格下跌的承受力較差。從產生負資產的價格臨界點看，按七成貸款額計算、二手房價如果較市場高峰期下跌30%，銀行負資產將產生。”對此，央行提出各商業銀行應對2007年4~7月發放的貸款密切關注。

　　目前，坊間傳聞，深圳各商業銀行已經開始對房貸風險進行全面排查，但該傳聞未得到商業銀行的證實。

　　泛城租售網按揭部一位負責人對《第一財經日報》表示，在去年的樓價高峰期，不管是大型銀行還是中小型股份制銀行，由于存在樓價持續上漲的預期，放貸時估值都可能出現偏差。

　　“在樓價高峰期，不少銀行往往提供總樓價溢價10%~20%的估值，因此這些物業往往最后批出的貸款按揭成數達到八九成之多。而目前樓價下跌超過30%，二手成交萎縮的重災區龍崗、南山、布吉等地，最有可能成為負資產個案集中的區域，而且部分炒樓客會出現斷供風險。”上述負責人說。

　　不過她還表示，目前在該公司經手的按揭個案中，尚未聽到銀行信貸部反饋說已經出現大量的斷供個案。她個人認為，那些資產比較雄厚、有多年炒樓經驗的人可能未必會被負資產套牢，存在斷供風險的可能是一些在去年才開始入市、收入不高的人士。

　　央行深圳中心支行抽樣調查顯示，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，這部分家庭的還款及抗風險能力較弱，一旦房價持續下跌，將會形成較大的還款風險。

　　風險貸款知多少？

　　一名不愿意透露姓名的中介人士告訴本報記者，目前確實是到了深圳銀行應該警惕的階段。去年深圳6、7、8、9月成交量分別為56.41萬平方米、48.98萬平方米、33.83萬平方米、31.1萬平方米，10月開始急速下降到15萬平方米，集中在高位區域6~9月的成交面積共170.32萬平方米。

　　以深圳中原在6~7月投資客占總成交比例達20%，8、9月減至14%左右的數據推算，僅這幾個月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因負資產情況而帶來的斷供風險。按當時均價在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均價10000元/平方米左右的水平，已經有12億~18億元的物業市值蒸發掉。即使以首付三成計算，僅那4個月批出的貸款中，有30億元可能已經處于風險區域。如果加上去年4~6月、10~12月的數據，處于風險區的貸款可能進一步增加20%以上。

　　由于銀根緊縮以及供應量加大，即使維持目前樓價，似乎銀行貸款也不足以應付市場供應的黑洞。按2008年3月出爐的《深圳市住房建設規劃2009年度實施計劃》，今年計劃新增各類住房15.68萬套，總建筑面積1215.9萬平方米。

　　假設目前的深圳全市1萬元/平方米左右的均價持續到年底，按貸款七成的情況推算，約需銀行在今年新發放851億元的貸款，才能對市場形成支撐。而在樓市價升量增的2007年，個人房貸也只新增了600億元。

　　顯然，在從緊的調控環境下，這更像是個不可能完成的任務。

　　如果樓價進一步下挫，也會令今年的更多新增貸款步入危險區間。顯然，這是一個令銀行、令樓市上下兩難的尷尬局面。吳曉波

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