昨日，有媒體披露，黃光裕曾經痛失的“愛地”——普陀長風生態商務區４號東南地塊將會在近期重新上市。

　　 對此，記者昨日進行了“掃街式”電話采訪。得到的答復讓人大跌眼鏡——普陀區房地局、普陀區規劃局、長風地產以及本次“退地”事件的主角志成企業的相關人士都堅決否認，表示——“根本不知道有這件事”。

　　官方對退地一事予以否認

　　 昨日，有滬上媒體報道稱，幾家去年參與長風生態商務區“４號東南地塊”（去年的普陀“地王”）競買的開發商，已陸續接到長風商務區相關人士（管理方）的電話，被告知當初的“黑馬得主”志成企業因“自身原因”，已經決定“退出這一地塊的開發”，因此土地將在近期土地公告中推向市場，重新組織掛牌出讓。“歡迎你們前來競買，（而且）地價應該不會像去年那么高。”

　　 據稱，重新拍賣之前，長風４號地塊一旦被正式退回，志成企業將因違約而損失超過３０００萬元的土地保證金。

　　 記者就此事件電話聯系多位相關人士進行證實，不過，最為主要的兩位當事方關鍵人士都矢口否認“退地”事件。志成企業董事長鄭建祿昨日在接受記者采訪時，堅決否認“退地”事件。“我根本就不知道有這回事！早上我已經打電話給相關部門，他們也說不知道這件事。反正這個事政府會處理的！”

　　 作為“甲方”（土地出讓方普陀區政府的直屬機構），長風地產的副經理彭捷亦向記者表示對此事“不知情”，“如果有這個事，我肯定會知道，我們這里應該也沒有人打電話‘通知’那些開發商。”他表示，長風地塊一旦出讓，長風地產的任務就基本完成，“退不退地，都是普陀區房地局管，我們真的不太清楚。”在直接的當事方堅決否認有退回土地一說之后，記者又致電普陀區房地局和普陀區規劃局，兩局相關科室的亦不約而同地向本報記者表示：“不知道有這件事。”到目前為止，無論是官方還是當事方的答復，均對曾經“普陀地王”的“退地門”事件持否認態度。

　　 從客觀事實而言，志成企業拍得４號東南地塊已有大半年，雖然至今未有任何動工跡象，但以常理推斷，作為純商業地產項目，一年之內不啟動開發亦屬正常。但值得一提的是，截至發稿時間，記者最終還是從一位與長風地產有緊密業務聯系的不愿意透露姓名的知情人士處獲悉，“４號東南地塊實際上已經退地，具體什么時候退的我不知道，但確實已經退掉了。”

　　普陀區政府長期稅源落空

　　 在上海各區樓宇經濟遍地開花的當下市場，先攜手李嘉誠，“定向”出讓真如地塊；后又聯姻國美，布局引入國美華東區總部。可以說，普陀區在有條件出讓商業地塊領域，相比其他上海北部各區有更為成熟的團隊和更加豐富的經驗。事實上，普陀區近年來在樓宇經濟方面的的成就也是有目共睹。

　　 去年９月，上海市房地局發布２００７年第６號土地使用權出讓公告，其中的普陀長風生態商務區４號東南地塊，是業內不少企業密切關注的地塊。但是，大部分有意參與競標的企業知道，該地塊“前有協議，后有公告，拿下此時出現的長風地塊，對于黃光裕來說，似乎如探囊取物般容易。”

　　 因為４個月之前的２００７年５月，國美集團已與長風生態商務區管理方正式簽訂全面合作協議，“明確”將在長風籌建國美電器集團華東地區總部，并積極吸引國美家電的上下游相關企業，逐步為長風商務區集聚國內家電行業在華東地區的營銷結算中心和物流中心。

　　 于是，直到９月２６日地塊競標的開標之前，“長風４號東南地塊”掛牌企業都只有北京鵬潤房地產一家，掛牌價僅為遠遠低于市場行情的３．１５億元（底價）。

　　 就在大家認為黃光裕旗下的鵬潤地產拿下６號公告的長風４號東南地塊已是板上釘釘之時，結果卻出人意料。現場競標環節橫生枝節——４號東南地塊居然因為有公司“瘋狂出價”，居然上演了一場歷時２個多小時，叫價４００余輪的爭奪大戰。結果是黃光裕的北京鵬潤在一家二流規模的上海本地企業志成企業面前慘敗，后者以１１．０４億元、高出底價近８億元的價格，從鵬潤手中奪得了這幅“熱門”地塊，樓板價高達１６４５６元／平方米。

　　 對于黃光裕的鵬潤地產而言，雖然一直堅持到倒數第二輪，但最終還是敗在了一家不知名的上海本地企業手下，所以“放棄了這塊理想中的華東總部選址地”。

　　 “志成的介入，讓區政府很頭疼。”事后記者聽到普陀區政府相關人士如此直言，“對于普陀區政府來說，志成企業擲下的巨額出讓金，與‘國美電器集團華東地區總部’這個長期穩定的大稅源相比，還是遜色太多了。”

　　志成意外攪局令國美尷尬

　　 先有高調的一拍即合（舉行了副區長參加的隆重儀式），但后遭到橫刀奪愛，國美和長風的合作陷入了尷尬的境地。“既然簽訂了合作協議，國美又對這塊地這么感興趣，我們理所當然傾向于國美。但競拍結果不但讓黃光裕心里不舒服，普陀區政府也是極其郁悶。”競拍結束后，普陀的一位工作人員向記者透露。

　　 “拍地那天，志成突然跳出來跟我們搶地，還把價格抬這么高，當時真被嚇了一跳。”國美內部一知情人士表示，拍地之前想都未曾想過有人會如此執著地“咬住不放”。而今“退地”風言四起，該人士以“必然的結果”回答記者的詢問：“樓板價太高了，都不知道他當初怎么想的。”

　　 至于鵬潤地產是否接到“歡迎再次前來競買”的誠邀電話，該人士不予作答，而對于“如果４號地塊這次‘操作’得當，‘定向出讓’條件恢復，鵬潤是否會吃‘回頭草’”的追問。該人士更是堅決不予回答。記者判斷，就算國美與普陀“破鏡重圓”，但國美當初的心理價位——３．１５億元亦是一去不返，從這一點上講，志成企業，除了可能被“拗”走３０００萬保證金之外，無論如何，都是有功于普陀區政府的。

　　 部分“好事”開發商預期，如果４號地塊重新拍賣，估計成交價只有去年的２／３甚至更低。而傳說中，長風商務區也向開發商表態“價格應該不會像去年那么高”。可即便是去年成交價——１１．０４億元的２／３，也逾７億元，樓板價逾１萬元／平方米，還是比鵬潤當初的掛牌價——３．１５億元翻了一番。

　　攪局者志成企業壓力重重

　　 長風生態商務區的４號東南地塊位，位于已經在建的旭輝世紀廣場以東、規劃中的光復西路以北、瀘定路以西，土地面積２．６８３５公頃，土地用途為商業、辦公、文化娛樂，規劃建筑容積率為２．５，競買保證金３０００萬元。也就是說，如果傳言中的“土地重新拍賣”成為現實，那么，當初勇奪該地的志成企業，將因違約而損失超過３０００萬元的土地保證金。

　　 實際上，長風４號東南地塊成交之初，本報曾經質疑志成企業在面對大型商業項目方面的開發運營能力。就記者當時的調查，作為民營企業的志成企業，從來沒有任何商業樓宇的開發經驗，出手１０多億元巨資拿地著實讓人意外。

　　 志成企業的董事長鄭建祿，在浙江金華以承包建筑工程起家，掘得第一桶金之后來到上海，并在松江成立志成企業，開發３０萬平方米的位于九亭的中低價住宅大盤知雅匯，另外還成立上海贏華房地產，同樣在九亭開發住宅項目楓橋麗舍，而其唯一的商業地產投資，是在杭州開發“紅樓大酒店”。

　　 “業績實在有限，所以它能否打造好長風的商業項目，的確讓人擔憂。而且，志成以黑馬姿態，打亂區政府引入國美總部這個宏偉計劃，相信區里面應該不會在規劃上遷就志成企業。”當時，就有多位相關人士發表這樣的擔憂，“應該不會允許它造全部的分割小戶型的寫字樓出售。”

　　 “１６４００元的樓板價實在太高，如果是分割小戶型出售，定價必須接近２５０００元左右。”據悉，目前區域內小戶型在售項目有旭輝世紀廣場——今年３月份該盤推出５６９套，目前僅成交７套，網上房地產記錄的“累計合同均價”才２００００元／平方米。志成企業所承受的壓力由此可窺見一斑。“若是整售，利潤空間還要低。”有分析人士指出。

　　 長風生態商務區歷來流行這樣的“先進”運營模式，如天鴻的北岸長風、新加坡國浩的國浩長風城和旭輝世紀商務廣場，這三個主流項目近幾年都頻頻有寫字樓被整棟收購的成功案例。但以志成拿地的樓板價之高，開發后即使以成本價整棟出售，也相當勉強。

　　 以記者的觀點，去年上海和全國土地市場一直延續那樣的瘋狂飆升態勢，志成放手一搏可以理解，但制造地王的熱潮在去年底已戛然而止，退地或許也是私營的志成企業不得已而為之。

　　長風４號地塊遭程咬金半路橫刀奪愛，致使“三敗俱傷”。近日坊間傳聞，該地塊將重新上市。