錢、錢、錢！在2007年一擲千金大肆買地的地產商們，在2008年卻因為資金短缺而相當頭疼，這恐怕是當初沒有想到的。

　　消息面上一片“看空”——從資產負債率畸高到現金流枯竭，從土地儲備所需資金量龐大到銀行借貸壓力巨大，從市場面清淡到上市融資不暢，從土地拍賣流拍到打壓房價。數據分析、邏輯推導到趨勢預測，開發商似乎已經全面陷入資金的天羅地網中，只待束手就擒，等資金鏈斷裂了。但奇怪的是，即使在兩個重量級地產界人物“忽悠”的推波助瀾之下(王石“賣拐”甚或小潘“謀變”)，也并沒有隨之帶來地產界的“腥風血雨”，依舊是不痛不癢的優惠和打折，鮮見倒閉或者破產。為何會有如此大的差異？資金鏈問題是否是“狼來了”的叫喊？

　　開發商缺錢嗎？答案是肯定的，因為一些數據是現實存在的。無論從現金流還是資金負債率來看，中國地產商可能全世界首屈一指。

　　比如2007年長江實業的資產負債率是16.63%，九龍倉是37.06%，湯臣集團是31.54%，而同期普爾特是57.75%，內地房地產上市公司2007年平均資產負債率達66.1%，萬科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。從經營現金流來看，雖然部分港資地產公司偶爾也會出現現金流為負的情況，但一般是交替出現的，而內地地產上市公司則明顯不同，行業產生的現金流量凈額為-345.96億元，萬科-104億元，保利-94億元，招商-40億元，富力-83億元。

　　資金負債率超過50%說明自有資金完全不足以償還負債，更別提根據房地產的需要在土地開發、項目建設前期的巨大投入了，經營現金流為負則說明即使在房價如此高企的情況下，也未能為開發商帶來實實在在的現金流收益，資金緊張可見一斑。如果一旦面臨房價下跌或者市場調整，資金壓力是不言而喻的。

　　但是，僅僅從以上指標進行分析卻完全不夠，難以揭示和觸及當前中國地產商的資金困局。這是因為除了資金緊張外，資金鏈斷裂至少還需要三個條件：其一，形勢不會很快發生變化；其二，找不到化解之道；其三，沒有“超人”出現。而以上三個條件目前都很難有明確的肯定答復。

　　首先，當前的資金鏈問題并非是開發商經營出現問題，而是因為在正常經營以外突然出現了貨幣政策的變化，此前多年以來執行的寬松信貸政策轉而從緊，這勢必會在短期內產生資金瓶頸。雖然我們很難得出從緊貨幣政策會很快松動的結論，但是在外部國家流動性匱乏的情況下，中國單獨長期采取從嚴的貨幣政策似乎也是不現實的，這就為政策未來的可能變化埋下了伏筆。而形勢一旦變化，當前存在的資金難題也就不解自消。

　　其次，化解之道相當豐富。對開發商而言，解決資金壓力的渠道相當多。在實業層面，既可以通過降價出售回籠資金，也可以通過項目合資拉來資金，還可以出售股權換取資金，也可以出讓土地輕松解套。資本運作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發再融資，非上市公司也可以上市融資(IPO或借殼)，還可以得到戰略性投資，甚至可以發行企業債等等。雖然每條道路都有一定的門檻和限制條件，但在渠道如此之多的情況下，獲取資金的可能性仍然是相當大的。

　　再次，愿意充當“超人”的很多。與超人不計回報拯救世界不同的是，愿意拯救資金困境開發商的則著眼于未來的超額回報。中國地產未來前景普遍看好，即使房價會下跌，那也只是從暴利變成不那么暴利而已，房地產行業豐厚的利潤仍然可期。這也是為何王石的“賣拐”和小潘的“百日之變”有被視為“居心叵測”嫌疑的原因——借著行業的調整，收編擴大自己的實力。外資也同樣虎視眈眈。一方面是因為政策限制較多，難以施展拳腳；另一方面是因為缺乏地利人和，一般情況下也沒有多少發揮的余地。而此時無疑就是一個極好的戰略投資的機會。

　　地產商的資金壓力雖然表面上看來奇險無比，其實最終卻可能是有驚無險。這最新注腳就是，即使在本次調整最為猛烈的廣深地區，雖然一再認為房價會劇烈下跌，甚至有不被證實的下跌了50%的案例，但是普遍而言，房價被認為仍沒有實質性的大幅下跌，從而導致樓市仍然處于觀望的僵局中。而此時，王石“該降的都已經降了，今后不會降價”的言論，又為當前資金壓力下房價將走向何方的困局增添了幾分變數。

　　(作者系第一財經研究院研究員)趙寧

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