田新杰

　　寄托著開(kāi)發(fā)商厚望的三、四月依然低靡，市場(chǎng)“觀點(diǎn)人士”原本樂(lè)觀的不再樂(lè)觀、悲觀的更加悲觀，似乎這個(gè)時(shí)候往年被稱作“紅五月”的概念已不值一提。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言，“不容樂(lè)觀，9月前出現(xiàn)明顯反彈的可能性很小�！�

　　5月5日，央行上�？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱“《指引》”)，對(duì)房地產(chǎn)貸款緊縮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度毫無(wú)松動(dòng)，同時(shí)將外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放列入“紅色”限制和禁止類貸款。

　　“政府希望看到的是在嚴(yán)格執(zhí)行多項(xiàng)調(diào)控政策下，市場(chǎng)通過(guò)自身的消化、博弈，理性進(jìn)一步回歸。目前的行情，并不存在救市的說(shuō)法，短期內(nèi)也不會(huì)有所謂救市的措施推出。”上海市房地局一位內(nèi)部人士表示。

　　市場(chǎng)觀望低靡狀態(tài)，在政策有緊無(wú)松的基調(diào)下進(jìn)一步加重。

　　量能谷底徘徊

　　量能持續(xù)在谷底徘徊、購(gòu)買力長(zhǎng)期萎縮，是各方看淡上海市場(chǎng)中短期表現(xiàn)的主要因素。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告指出，4月28日-5月4日一周，商品住宅新增供應(yīng)量18.02萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.23萬(wàn)平方米，減幅40.43%；商品住宅成交量17.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.3萬(wàn)平方米，降幅32.23%。

　　值得注意的是，該周商品住宅成交均價(jià)15714元/平方米，環(huán)比上漲2240元/平方米，漲幅16.62%，主要緣于市中心中高價(jià)住宅物業(yè)成交比重增加拉高均價(jià)。但市場(chǎng)真正的主力中端物業(yè)的成交量持續(xù)低靡，購(gòu)買主力觀望明顯。

　　“由于周總成交量小，則易受個(gè)別高價(jià)樓盤成交影響，從而帶動(dòng)整體均價(jià)上升�！备魂�(yáng)控股研究中心一位分析師指出。

　　也就是說(shuō)，在量能始終無(wú)法釋放的行情下，成交均價(jià)的標(biāo)志意義被進(jìn)一步弱化，而真正預(yù)示市場(chǎng)走向的是量能指標(biāo)。

　　只是，約半年以來(lái)，上海市場(chǎng)成交量能始終處于低位，導(dǎo)致市場(chǎng)整體上攻乏力。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄透露，今年4月(截至29日)上海樓市的成交量與上月同期相比微幅下降，但新增供應(yīng)量卻下滑明顯。不僅如此，今年4月還延續(xù)了之前3個(gè)月供過(guò)于求的頹勢(shì)，上海樓市的觀望氣氛依然濃郁，為即將到來(lái)的5月旺季蒙上陰影。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月商品住宅的成交量?jī)H為92.80萬(wàn)平方米。4月前29天，商品住宅的新增供應(yīng)量為93.82萬(wàn)平方米，較上月同期大幅下降了17.66%，盡管新增供應(yīng)較上月同期出現(xiàn)大幅下滑，但仍高于成交量。

　　事實(shí)上，今年年初以來(lái)的上海樓市商品住宅成交行情已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月供過(guò)于求，與去年的供求形勢(shì)完全逆轉(zhuǎn)。其中今年年初至今的商品住宅新增供應(yīng)量比去年同期下滑8.27%，為357.65萬(wàn)平方米，成交量為312.63萬(wàn)平方米商品住宅，較去年同期大幅下滑41.87%之巨。

　　如果說(shuō)今年前幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)淡季選擇觀望延遲推盤的話，那么，五月已然到來(lái)，開(kāi)發(fā)商又作何選擇呢？

　　“隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的效果開(kāi)始凸現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后推盤入市回收資金的舉動(dòng)必將增多。”富陽(yáng)控股研究中心分析師還指出。

　　據(jù)了解，5月，上海將有約55個(gè)住宅項(xiàng)目上市。

　　“積壓”了多時(shí)的房源終于迎來(lái)第一個(gè)上市高峰，而市場(chǎng)接受程度將直接左右開(kāi)發(fā)商緊繃的神經(jīng)是否能得到舒緩。

　　政策不松口

　　薛建雄指出，新增供應(yīng)緊缺雖是樓市低迷的原因之一，但非最主要原因，緊縮的金融調(diào)控政策和購(gòu)房者的觀望情緒兩大真正“殺手”。

　　與開(kāi)發(fā)商寄予厚望的“紅五月”一同到來(lái)的是調(diào)控“只緊不松”的政策信號(hào)。

　　5月5日，《指引》還指出，要求關(guān)注開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)情況，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，關(guān)注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國(guó)策的銜接，嚴(yán)格控制對(duì)囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。

　　無(wú)疑，各銀行的相關(guān)信貸投放今后將被大幅壓縮。

　　商品房市場(chǎng)的信貸支持將進(jìn)一步被壓縮，《指引》同時(shí)要求各金融機(jī)構(gòu)既要準(zhǔn)確把握住房保障體系建設(shè)目標(biāo)，主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新方向，滿足廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，中低價(jià)位、中小套型普通商品房，土地節(jié)約型、節(jié)能環(huán)保型住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)需求，又要認(rèn)真落實(shí)近期商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的調(diào)控精神，規(guī)范發(fā)展開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和土地貸款。

　　從緊信號(hào)還來(lái)自房管部門。

　　近日，上海市房地資源局、央行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房面積有關(guān)問(wèn)題的通知》，表示有關(guān)第二套住房貸款政策口徑央行、銀監(jiān)會(huì)已于去年年底明確，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)通知要求，上海房地部門將積極配合央行上海分行、上海銀監(jiān)局做好借款人家庭住房面積核查工作。

　　上海房地部門將嚴(yán)格貫徹落實(shí)有關(guān)文件要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)登記管理，凡不符合第二套住房貸款政策規(guī)定的，不予辦理購(gòu)房抵押貸款合同的登記手續(xù)，并提請(qǐng)金融監(jiān)管部門處理。

　　價(jià)格牌效應(yīng)遞減

　　沒(méi)有政策空子可鉆，剩下的似乎只有價(jià)格牌。

　　上海本地一位小型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人日前向本報(bào)記者無(wú)奈表示，“時(shí)間久了，實(shí)在不行就只能降價(jià)，甚至降幅大點(diǎn)，但短期內(nèi)還不會(huì)這么做，再看看吧�！�

　　這種心態(tài)在很多開(kāi)發(fā)商中具有代表性，實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商的壓力沒(méi)有外界有些聲音說(shuō)得那么大，但顯然也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)的那么樂(lè)觀，觀望中堅(jiān)持或許是目前的主流態(tài)度。

　　薛建雄表示，“房貸新政”等調(diào)控措施的松緩無(wú)望，樓市購(gòu)買能量在被大大抑制，同時(shí)也造成購(gòu)房者觀望情緒的滋長(zhǎng)。另一方面，春節(jié)過(guò)后上海樓市部分項(xiàng)目的降價(jià)促銷在一定程度上助長(zhǎng)了購(gòu)房者的觀望情緒，“等等看”成為普遍心態(tài)。

　　上海大華集團(tuán)一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，“今年5月這一傳統(tǒng)樓市旺季的表現(xiàn)可能會(huì)讓市場(chǎng)失望，樓市恢復(fù)到去年火爆行情的可能性不大�！�

　　“五月供應(yīng)放量是必須的必然的，但價(jià)格也會(huì)有所下調(diào)。”楊紅旭表示。

　　問(wèn)題是，隨著萬(wàn)科等一批開(kāi)發(fā)商率先采取的降價(jià)潮過(guò)后，價(jià)格牌的效用似乎也在逐漸遞減，消費(fèi)者已看到房?jī)r(jià)是會(huì)降的，而且預(yù)期繼續(xù)降的買家比例在逐漸提高，意味著消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)牌的“免疫力”在提高。

　　記者了解到，“五一假日房展”期間，盡管包括世茂、保利等大型開(kāi)發(fā)商的不少滬上樓盤繼續(xù)進(jìn)行明折暗扣，但購(gòu)房者并不領(lǐng)情，看房班車也屢屢“空載”。

　　“當(dāng)降價(jià)的效果日漸微弱時(shí)，或許拐點(diǎn)才真正到來(lái)。”上述這位小型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言。