觀察家

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，今年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較去年同期上漲11.3%。不過，廣州、深圳熱點(diǎn)城市較此前一個(gè)月已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。對(duì)于部分城市房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象，發(fā)改委表示，中國(guó)的樓市調(diào)控措施效果“正在逐步顯現(xiàn)”。

　　樓市調(diào)控措施的確正在發(fā)力，但效果如何還待進(jìn)一步觀察。中國(guó)樓市目前呈現(xiàn)的狀態(tài)，并不完全是樓市綜合調(diào)控措施作用的結(jié)果，而是經(jīng)濟(jì)過熱逼出的貨幣緊縮政策，給樓市潑了一盆冷水。也就是說，部分城市房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象主要是貨幣緊縮政策的功勞，樓市維持健康態(tài)勢(shì)最終還得依賴長(zhǎng)效的綜合的調(diào)控手段。

　　從數(shù)據(jù)來觀察，城市房?jī)r(jià)也不是一邊倒。只有廣州、深圳等部分城市下降，不僅北京、上海的各項(xiàng)房屋銷售指數(shù)都在增長(zhǎng)，而且全國(guó)房屋銷售價(jià)格1月同比漲幅仍然高位運(yùn)行。這就很容易給開發(fā)商堅(jiān)挺房?jī)r(jià)的信心，也對(duì)部分觀望的買房人的情緒造成影響，更給投機(jī)者傳遞了一個(gè)正面的信號(hào)。

　　眾所周知，造成房?jī)r(jià)過快上漲的幾個(gè)原因不外乎供求失衡、流動(dòng)性過剩、宏觀調(diào)控落實(shí)不力等。從目前的跡象來看，現(xiàn)有的政策并不能從根本上解決問題：不管是保障性住房還是商品房，供應(yīng)量離需求量還有距離；流動(dòng)性過剩會(huì)有所緩解，但投資渠道過窄和股市的不確定性，仍然難以改變資金過剩的大局；宏觀調(diào)控落實(shí)不力實(shí)質(zhì)是地方政府高度依賴土地財(cái)政，而這個(gè)問題截至目前并無有效的解決辦法。

　　同時(shí)，樓市調(diào)控一直主推的調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策落實(shí)并不理想。在這次的調(diào)查清單里，國(guó)家發(fā)改委首次將“90平米及以下”中小戶型房?jī)r(jià)單獨(dú)公布，結(jié)果顯示，今年1月份全國(guó)90平米及以下新建住房銷售價(jià)格較此前一個(gè)月上漲0.2%，其中北京上漲1.1%。這是90平米以下住宅短缺的表現(xiàn)。再如，去年5月28日國(guó)家發(fā)改委公布的報(bào)告顯示，90平方米以下普通商品住房投資增幅微弱，僅占商品住宅投資的17.2%。可見要想落實(shí)“90平米占70%”政策還任重道遠(yuǎn)，這是中央調(diào)控政策落實(shí)不力的一個(gè)縮影。

　　從稅收調(diào)控方面看，物業(yè)稅最被寄予厚望，然而，空轉(zhuǎn)了數(shù)年卻依然不能進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在兩會(huì)期間表示，物業(yè)稅征收目前處在討論的階段，最近兩三年之內(nèi)，還不到考慮物業(yè)稅出臺(tái)的時(shí)候。也就是說，現(xiàn)行的稅制兩三年內(nèi)很可能不會(huì)有大的變動(dòng)，用稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)希望不大。

　　更重要的是，樓市短期并不可能有一個(gè)完好的法制環(huán)境。因?yàn)閷?duì)樓市最具影響力的《住宅法》據(jù)稱從1983年就開始研制，二十多年來卻遲遲未見退出。即使從現(xiàn)在開始集中力量攻堅(jiān)，也已經(jīng)面臨與目前多個(gè)成文法沖突的風(fēng)險(xiǎn)，比如《土地管理法》，就讓《住宅法》的出臺(tái)過程多了很多阻力。

　　目前樓市呈現(xiàn)的打折風(fēng)主要是金融手段發(fā)揮了威力，土地調(diào)控、稅收調(diào)控、結(jié)構(gòu)調(diào)控等手段幾乎都作用不大，至于今后保障性住房對(duì)整體房?jī)r(jià)到底影響有多少也需要觀察，畢竟供應(yīng)對(duì)象有差異，保障房覆蓋面也有限。而由王石的“拐點(diǎn)論”和萬科引發(fā)的“打折風(fēng)”，毫無疑問會(huì)引領(lǐng)整體房?jī)r(jià)在今年上半年甚至稍長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)讓房?jī)r(jià)保持負(fù)增長(zhǎng)，也能在一定程度上壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間。但要想讓房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定、地方政府和開發(fā)商真正回歸理性、樓市可持續(xù)健康發(fā)展，必須充分運(yùn)用綜合調(diào)控手段打“持久戰(zhàn)”。單一的金融手段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完成調(diào)控任務(wù)的。

　　□馮海寧(北京 媒體從業(yè)者）

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