王凱

　　熱極一時(shí)的“拐點(diǎn)論”，將2008年年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)推入濃重的 “觀望”氣氛之中。與此同時(shí)，難見松動(dòng)的銀根，則成為橫在地產(chǎn)公司面前的一個(gè)巨關(guān)。

　　2007年金地凈利潤(rùn)來(lái)源主要為深圳，而2008年金地的結(jié)算地點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至上海、北京等城市，規(guī)避了正在經(jīng)受著巨幅震蕩的深圳樓市。

　　但問(wèn)題在于，由于一時(shí)興起的“拐點(diǎn)論”，引發(fā)了市場(chǎng)的觀望情緒，那樣上海、北京將會(huì)給地產(chǎn)領(lǐng)銜企業(yè)之一的金地帶來(lái)什么呢？2007年，深圳金地偏激進(jìn)的拿地策略，令金地的資金需求頗為可觀，金地如何面對(duì)2008年的這些變數(shù)？“拐點(diǎn)論”是否會(huì)影響銷售業(yè)績(jī)？融資需求如何實(shí)現(xiàn)？就這些問(wèn)題，本報(bào)記者對(duì)深圳金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克進(jìn)行了專訪。

　　08年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：金地2007年取得高速增長(zhǎng)，但人們并不看好今年的房地產(chǎn)形勢(shì)，金地集團(tuán)對(duì)2008年的經(jīng)營(yíng)有何預(yù)期？

　　凌克：我們08年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是有保障的，一部分銷售額已經(jīng)在去年實(shí)現(xiàn)，我們07年底預(yù)收賬款38億，金地的全國(guó)性布局也會(huì)增強(qiáng)我們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我們會(huì)通過(guò)營(yíng)運(yùn)調(diào)度來(lái)保證08年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成，最重要的是競(jìng)爭(zhēng)再激烈的市場(chǎng)，都有贏利的產(chǎn)品和贏利的公司，金地在客戶價(jià)值把握和管理方面的競(jìng)爭(zhēng)力是我們業(yè)績(jī)的最根本保障。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)是否會(huì)讓金地對(duì)公司的發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整？

　　凌克：07年我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，08年還將是我們快速發(fā)展的一年。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期存在一定的觀望情緒，局部市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，但我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮的大趨勢(shì)不會(huì)動(dòng)搖。現(xiàn)在的調(diào)整是大家對(duì)短期價(jià)格走勢(shì)的不明確造成的，這種觀望甚至調(diào)整也必然是短期的，而公司戰(zhàn)略面對(duì)的是長(zhǎng)期的問(wèn)題，所以我們的發(fā)展戰(zhàn)略不會(huì)變，因?yàn)樾袠I(yè)長(zhǎng)期景氣的前景沒(méi)有變。當(dāng)然在具體的戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作方面，我們可能需要適應(yīng)形勢(shì)做一些調(diào)整，比如我們需要更加關(guān)注一次置業(yè)者的需求，我們需要調(diào)整我們投資的節(jié)奏等等。

　　維持現(xiàn)金流毋需犧牲利潤(rùn)

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：金地如何應(yīng)對(duì)08年貸款緊縮和融資從緊的狀況？

　　凌克：2007年報(bào)體現(xiàn)出我們的現(xiàn)金余額是25個(gè)億左右，加上銀行的授信額度約190億左右，金地的開發(fā)計(jì)劃不會(huì)因資金問(wèn)題受到影響。今年我們?cè)谑蹣潜P數(shù)量比07年增加50%以上，有20多個(gè)項(xiàng)目在銷售過(guò)程當(dāng)中，將會(huì)帶來(lái)比較充裕的資金回流，所以，我們08年的資金鏈條是安全的。我們不需要為保證現(xiàn)金流安全去犧牲我們的利潤(rùn)，所以2008年的業(yè)績(jī)應(yīng)該不會(huì)受到較大的影響，相反，我們預(yù)計(jì)會(huì)保持一個(gè)比較好的增長(zhǎng)水平。

　　在銀根緊縮的情況下，更加需要堅(jiān)持我們快速周轉(zhuǎn)的運(yùn)行模式，因可用的杠桿比例減小時(shí)，要保障一個(gè)好的ROE，就更需要我們加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，也證明我們一年前確定的快速滾動(dòng)開發(fā)的策略是有前瞻性的。金地仍會(huì)努力擴(kuò)大規(guī)模，當(dāng)然我們會(huì)讓擴(kuò)張的速度與資金的供應(yīng)狀況相匹配。

　　實(shí)際上除了銀行和資本市場(chǎng)之外，地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始更加多元化的融資體系，金地在這方面也做了很多嘗試和探索，比如我們與UBS在房地產(chǎn)基金方面的探索，與ING在項(xiàng)目股權(quán)投資等方面的合作等。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：能否具體談?wù)劷衲暌呀?jīng)落實(shí)的融資計(jì)劃？

　　凌克：今年我們會(huì)盡快實(shí)施去年年底已經(jīng)取得批文的12億元公司債的發(fā)行。同時(shí)，也會(huì)全力推進(jìn)去年股東大會(huì)通過(guò)的公開增發(fā)的融資計(jì)劃；除了繼續(xù)推進(jìn)資本市場(chǎng)的融資工作之外，我們與UBS在房地產(chǎn)基金的合作也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，今年內(nèi)會(huì)完成募集2億美元的資金。同時(shí)，我們也在探索與四大銀行建立總行級(jí)的合作關(guān)系以及境內(nèi)人民幣結(jié)構(gòu)性融資的方案。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2008年計(jì)劃竣工的面積主要分布在廣東、上海、武漢、北京，其中三個(gè)城市的竣工面積約占總竣工面積的62%，在廣東地區(qū)和一線城市處于銷售觀望和房?jī)r(jià)下調(diào)的情況下，這種布局是否會(huì)對(duì)08年的銷售業(yè)績(jī)不利？

　　凌克：首先，我們相信，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的暫時(shí)調(diào)整是正常，并不意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，我們對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的中、長(zhǎng)期是看好的。金地08年廣東區(qū)域竣工面積包含了約12萬(wàn)平米珠海工業(yè)園竣工面積，這部分項(xiàng)目不會(huì)受住宅市場(chǎng)變化的影響，實(shí)際08年計(jì)劃竣工的住宅面積約為55萬(wàn)平米。其次，金地廣東區(qū)域08年的竣工面積占集團(tuán)08年所有住宅竣工面積的比例僅為31.6％。我們已經(jīng)通過(guò)全國(guó)化布局，尤其是對(duì)內(nèi)地城市的拓展，成功地實(shí)現(xiàn)了均衡發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)分散。

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