深陷郭炳湘突然休假事件影響的新鴻基地產（0016.HK，下稱“新鴻基”）昨天發布中期業績報告，在截至2007年12月31日的報告期內，公司利潤達136.26億港元，較上年同期的109.1億港元增長24.9%。

　　新鴻基副主席及董事總經理郭炳江及郭炳聯在業績報告開頭，表示代表休假中的主席郭炳湘向股東作報告。他們在報告中表示，內地正面臨通脹上升等問題，預期宏觀調控措施在2008年大部分時間仍將持續推行。

　　在本月早些時候已經發布中期報告的恒隆集團（0010.HK）及恒隆地產（0101.HK）上半年度的基本盈利大升3.39倍至約37.75億港元，其中上海物業的租金收入增加57%至6.7億港元，利潤則高達5.4億港元，較上年同期增長66%。

　　內地業務貢獻仍微

　　但即便是像恒隆集團這樣已經將發展重心完全轉至內地的香港地產商，其內地業務的貢獻仍相對較少，以地區劃分，恒隆集團香港業務的盈利達42.25億港元，增長3.6倍，而內地業務的盈利為5.4億港元，僅占香港業務盈利的1/8，增長幅度為65.7%。

　　有香港分析師表示，內地租賃市場前景看好，恒隆集團在內地投資物業的發展起步較早，估計未來租金收入可為公司帶來不俗利潤，并認為恒隆集團的發展策略及方向正確。有投資銀行預計，在恒隆集團在內地的業務沒有顯著貢獻前，恒隆集團在香港的物業將攤分較長時間推售，以維持上市公司的穩定收益。

　　恒隆集團管理層亦表示，公司在香港仍余下約2042個可銷售住宅單位，將攤分于未來2~3年按市場狀況推售，其后將由內地只租不售的投資物業接力，以租金收入維持公司整體盈利增長。他們同時透露，公司在內地已投資400億港元的18個項目中，最先啟動的7~8個項目將在2~3年內建成。

　　另一在內地亦有大手筆地產投資的東方海外（0316.HK），本周早些時候亦發布中期報告，盈利大升3.39倍，達198.7億港元。東方海外財務總裁金柏堅表示，公司今年計劃投資5.19億港元于地產發展項目，較去年大幅提升319%。占公司今年資本總開支12.79億港元中的40.6%，未來公司將集中于上海、天津、北京等地發展地產業務。但這些項目短期內仍無法為公司提供可觀利潤。

　　在中期業績報告中，郭炳江及郭炳聯表示，集團將繼續采取專注投資策略，積極拓展內地業務。公司將主要投資包括北京、上海、廣州及深圳等4個重點城市，同時公司也會選擇投資在個別收入較高及有地理優勢的主要城市。

　　據了解，新鴻基今年將推售包括杭州萬象城及廣州三東大道、成都雙流縣項目、廣東中山奕翠園等住宅項目。新鴻基管理層表示，雖然內地的宏觀調控及收緊信貸措施，將令住宅市場整固維持一段時間。但長遠來說，經濟繼續增長加上持續城市化，將為內地主要城市的物業市場，提供更多發展空間。“公司將充分把握目前內地形勢，于適當時機投資具有高回報的新項目。”

　　機構評級現差異

　　與此同時，高盛發表研究報告，改變了對香港地產股的樂觀看法，并表示，如果香港市場開始預期回落，香港地產股股價的抗跌能力將十分有限。實際上，從今年初至今，香港地產股已回落10%~24%不等，但由于美國經濟放緩的時間可能較預期長，將影響市場人士對香港樓市前景的看法，進而增加香港地產股的不確定性。

　　而在恒隆地產發布中期業績后，摩根大通反而調低其評級，由增持降至中性，2008年底的目標價亦由早前的42港元減至40港元。摩根大通表示，恒隆集團現價較2008年底資產凈值預測折讓33%，目前股價已經合理。

　　野村證券更是將恒隆地產的目標價調低至25.86港元，評級由買入降至減持。野村證券是在調低對公司地產物業估值及預測內地發展存在風險之后作出上述判斷的。野村證券表示，恒隆地產在香港的投資組合及住宅存貨可支撐其盈利和現金流，但估值卻系于內地發展策略，并提醒應關注內地業務的風險。

　　有趣的是，另一投行瑞銀卻將恒隆地產的投資評級由中性調高至買入，目標價由34.4港元調高至34.6港元。瑞銀表示，由于恒隆地產的樓盤平均銷售價格上升，以及預售步伐加快，因此將公司今明兩年度的盈利預測分別上調32%及33%。

　　盡管上述三家機構的評級僅僅針對恒隆地產一家上市公司，但從中卻可看出各自對內地房地產市場未來發展判斷，似乎也暗合了內地市場已掀起的“拐點論”。恒隆地產主席陳啟宗亦表示，內地樓市近2~3個月內出現冷卻的情況，相信有利于發展商在內地發展。