2月28日，金地集團70多位中高層領導齊聚廣州鶴山美麗的鳳凰城酒店，討論以“變革、超越”為主題的金地未來發展戰略。

　　“未來20年要超越過去20年。”董事長凌克在會后接受了本報記者的專訪。

　　市場不會出現“拐點”

　　＜21世紀＞：2007年金地銷售收入、利潤都獲得了較大的增長。2008年，在銀根持續吃緊，資本市場持續調整，房地產市場也出現較為明顯的調整的情況下，金地是否會改變戰略，采取較為穩健或者說謹慎的方式發展？

　　凌克：我們2008年的業績可以表現得更好。首先，2008年的銷售額有一部分已經在去年實現，2007年底預收賬款就有38億；其次，金地的投資是全國性的，這種布局增強了金地的抗風險能力；第三，競爭再激烈的市場，都有贏利的產品和贏利的公司，精準的客戶價值把握能力、精細的產品品質、貼心的物業管理與服務能力，是金地業績的最根本保障。

　　2008、2009年還將是我們快速發展的一年。我認為市場并不會出現大幅向下調整，不會出現“拐點”，所以我們會繼續堅持以快速周轉為特點的發展模式。雖然國內房地產市場近期存在一定的觀望情緒，局部市場也出現了一定的調整，但中國房地產市場長期繁榮的大趨勢不會動搖。

　　在調控的情況下，資產價格不會再出現爆發性的增長，未來的房地產市場將以較為平穩的方式進行增長。在具體的戰術動作方面，金地可能需要適應形勢做一些調整，比如更加關注一次置業者的需求，更大比例地進行精裝修，調整投資節奏等等。

　　＜21世紀＞：金地2007年底未結算的項目資源達1136萬平方米(權益建面994萬平方米)，同比增長62%，但2008年計劃開工261萬平方米，比2007年243萬平方米開工面積只增長了7%，請問為何做此安排？與公司“快速滾動開發、多元化及時融資”的發展戰略“是否相符？

　　凌克：2006年，金地的新開工面積只有71萬平方米，而2007年這一數據達到了243萬平方米，增長三倍多，實現了一個跳躍式的增長。這是金地”快速滾動開發“戰略在2007年得到充分執行的成果。同時，由于能盡早開發的項目，大多已經在2007年開工建設，因此，2008年度金地新開工面積數字的增長并不多。但是從三年平均看，甚至再過一兩年，從五年平均看，金地新開工面積的平均增長速度還是會保持在一個較高的水平。

　　從另一個角度看，2008年，金地的在建面積將近500萬平方米。截至2007年底，我們未開工的項目有12個，而這12個項目，在2008年都已列入了開工計劃，也就是說，2008年，金地所有項目都處于在建狀態。

　　＜21世紀＞：2008年計劃竣工的面積主要分布在廣東(約67萬平方米)、上海(約29萬平方米)、武漢(約25萬平方米)、北京(約18.6萬平方米)，其中，廣東、上海、北京的竣工面積約占總竣工面積的62%，在廣東地區和一線城市處于銷售觀望和房價下調的情況下，這種布局是否會對今年的銷售業績不利？

　　凌克：廣東房地產市場的暫時調整是正常的，這并不意味著未來房地產市場的不景氣和房價的持續下跌。

　　具體來看，金地2008年計劃廣東地區竣工67萬平方米有其特殊性，因為其中包含了約12萬平方米珠海工業園竣工面積，而該工業園的開發建設是相對穩定的，不會受到房地產市場波動的影響。金地廣東區域2008年的竣工面積盡管相比其他子公司較大，但其占集團全年所有住宅竣工面積的比例僅為31.6%。我們已經通過全國化布局，尤其是對內地城市的拓展，成功地實現了均衡發展和風險分散。

　　近期部分一線城市房地產市場存在著短期波動，但影響中國房地產、影響一線城市房地產發展向好的趨勢沒有發生改變，經濟增長、人口紅利、城市化、供給短期難以有效放大等主導房地產發展的因素依然有效。一線城市的市場觀望是短期的，中長期必然向好。

　　“金地的資金鏈條是安全的”

　　＜21世紀＞：2008年金地在建面積500萬平方米，開工面積200多萬平方米，是否存在資金緊張的問題？

　　凌克：2008年金地不存在資金(緊張)的問題，雖然在建面積較大，但我們可銷售面積增長了20多個項目，增長50%以上，在建項目以及相關的稅費都可以通過回款解決。

　　2008年金地整個經營活動的現金流凈現金流入約有10個億，如果不考慮年內獲取土地、銀行貸款、以及發債等因素的話，凈現金流入可以達到40個億。從年報可以看到，金地的現金余額是25個億左右。另外，還有銀行的授信額度約190億左右。所以，金地2008年的資金鏈條是安全的。

　　＜21世紀＞：2007年，地產企業為了得到快速發展，強調上市為解決之道。2008年在股市出現拐點，融資能力減弱的情況下，上市是否仍然能夠成為解決生存問題的重要渠道？有沒有更為理想的渠道解決資金的問題？

　　凌克：一個高效的、多元化的融資平臺，對于地產企業具有非常重要的戰略意義。股市是這個融資平臺中非常重要的部分。幾年以前，我就在很多場合強調了地產企業應該盡快上市，充分利用資本市場的融資平臺，盡快做大做強企業。

　　不管股市發生什么樣的變化，融資和資源配置仍然是資本市場的重要功能，股市對于地產公司來說也仍然是非常重要的融資渠道。除了上市之外，地產企業還要去建立更加多元化的融資體系，金地在這方面也做了很多嘗試和探索，比如我們與UBS在房地產基金方面的探索，與ING在項目股權投資等方面的合作等。

　　＜21世紀＞：2008年，金地計劃還有哪些融資方式上的創新？

　　凌克：首先，今年我們會盡快實施去年年底已經取得批文的12億元公司債的發行。同時，也會全力推進去年股東大會通過的公開增發的融資計劃。我們與UBS在房地產基金的合作也會繼續推進，年內會完成募集2億美元的資金。我們還在探索與四大銀行建立總行級的合作關系以及境內人民幣結構性融資的方案。

　　＜21世紀＞：目前在資本市場上，地產股成為重災區，很多績優地產股都腰斬，所以很多研究機構已經不看好地產股，建議投資者減倉或者清倉地產股，您對這個問題如何看？

　　凌克：截至2007年12月31日，證券投資基金、保險公司、QFII等機構投資者持有金地公司股份達62.2%，前100名股東持股占公司總股本的比例達83.15%。根據我們對公司股東的研究，并未明顯地發現機構投資者在清倉地產股，前幾位流通股股東也沒有減持公司的股份。

　　遠離地產股的說法不對，因為這次調整并不是房價的大幅下降，”狼來了“的說法是不正確的。

　　來源：21世紀經濟報道

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　　保利稱樓盤定價相對合理拒絕跟隨萬科降價

　　相比萬科A(000002。SZ)的悲觀，保利地產(600048。SH)是真正的看多派。

　　萬科樓盤全線降價之際，2008年2月27日，保利地產證券事務相關負責人向本報記者表示，保利不會降價。“我們不會調整銷售策略，之前保利樓盤定價相對合理。”他說。

　　據了解，今年公司計劃直接投資300-350億元。“保利式擴張”依然會在2008年上演。

　　可能選擇股權融資

　　根據保利的計劃，300億資金主要投往三個方向：其中在建項目112億元，擬建項目108億元，公司將用80億-130億的資金拓展項目。資金來源主要由三部分構成。“銷售回款預計將有200億，加上銀行貸款和其它融資。我們可能會嘗試信托等方式融資，加上公司賬面上還有40多億余額，資金不成問題。”前述負責人說。

　　安信證券分析師陶學明預測，公司可能進行股權融資。公司2008年計劃新開工630萬平米，比2007年提高50%。若未來市場銷售價格和地價保持當前水平，則公司需要通過快速銷售使預售面積比2007年至少提高100%，或者通過資本市場融資實現快速開發的經營目標。

　　陶學明指出，目前市場環境下如果過快銷售會降低利潤率，因此以適度快速銷售結合資本市場融資，是比較合理的選擇。考慮到2007年末公司資產負債率為68.62%，為了降低資產負債率，公司應該會選擇進行股權融資。

　　2007年10月11日，保利曾宣布將發行43億元公司債。保利地產方面認為，此次發行公司債，主要是為了令融資渠道更加多元化，從財務角度考慮發行公司債可以令資本結構更加優化，另外發行公司債的成本將比在加息周期下的銀行貸款更低。

　　前述負責人透露：“目前仍舊等待證監會的批復，我們已經將材料上報，管理層在積極推動此事，但現在還無明確時間表。”

　　擴張速度未減

　　早前，保利地產公告稱，2008年1月份實現銷售面積7.75萬平方米，實現銷售認購金額8.63億元。與2007年12月相比，銷售面積和銷售金額分別下降53%和45%。銷售面積和去年同期相比減少14.12%，銷售認購金額卻同比增長41.92%。主要原因是由于市場低迷且部分為高檔項目所至。

　　2007年12月，保利僅有108公館(共108套)等樓盤進行銷售，單價2.7萬元／平方米，加上其他尾盤。而1月是歷年的淡季，公司也只有廣州香雪山在售，單價1.1萬元／平方米。前述負責人表示，“除了廣州地區以外，公司的銷售情況并沒有受到太多影響。”

　　光大證券分析師趙強指出，2007年，保利在廣州地區的銷售面積達到了58萬平主米，面對大起大落的市場變化，管理層采取了恰當的銷售策略，為2008年的業績增長奠定基礎。2008年，公司計劃新開工面積同比增速從73%下降至53%，計劃銷售額同比增速從104%下降至41%。不過，由于2007年已售項目結算的滯后性，公司2008年的業績增速仍將保持翻倍左右的高增速。

　　今年初，公司斥資17億在多個城市拿地，更顯示出公司擴張的決心。

　　保利地產高層表示，房地產業中長期向好趨勢未變，但短期調整在所難免。目前的市場波動將驅使交易價格回歸理性，有利于行業長期健康、穩定發展，對專業規范的品牌企業而言既是調整也是機遇。2008年公司將繼續積極關注由于宏觀調控而帶來的行業集中度提高的可能性，關注通過收購兼并或合作開發等方式擴大公司經營規模的機會。

　　2007年，保利地產實現收入81.1億元，增長101%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為14.9億元，增長122%，公司的業績保持了翻倍的高增長。公司將在2008年力爭竣工350萬平方米，全年實現銷售收入240億元。

　　來源：21世紀經濟報道

　　北京豪宅成交持續低迷地產商仍醞釀漲價

　　氣候已逐步轉暖，但北京公寓類豪宅的寒冬還在持續。

　　本報記者調查發現，進入2月份以來，北京超過2.5萬元的高檔公寓類豪宅成交低迷程度遠高于其他類型的商品住宅，大量項目每月僅有個位數的成交量。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心的監測數據則顯示，目前京城在售均價2.5萬元／平米以上的高檔公寓項目有36個，由于降價促銷售等原因，2月份均價33531元／平米，環比1月份銷售均價微降了2.9%。

　　但開發商依舊看好高端市場的后市表現，并紛紛表示即使銷售持續遇冷也不會考慮降價銷售，反將陸續穩步提價。

　　成交低迷售價微降

　　房價飛漲，將北京豪宅的價格標準也提升了一大截。一年前，業內認同北京公寓類豪宅的標準還只是每平方米1.5萬元。拜去年房價飛漲之賜，很多普通商品住宅價格都已超過2萬元，目前，多位業內人士認為2.5萬元是區分公寓類豪宅的合理界限。

　　根據公開資料，去年1月，北京市達到均價2.5萬元／平米以上的高檔公寓項目僅有8個，但是今年1月就有35個高檔公寓項目，均價達到34523元／平米。2月份則達到36個，均價為33531元／平米，環比1月份銷售均價微降了2.9%。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，今年高檔公寓均價的下降，正是樓市整體處于銷售冰凍期的反映。歲末年初，一部分項目對銷售價格作出調整，紛紛以降價促銷的方式來吸引客戶，如置地公館、北京銀泰中心、裘馬都等許多項目價格都有不小幅度的下調。

　　與售價微降同時發生的，是高檔公寓從去年第四季度開始的持續成交低迷。

　　根據北京市房地產交易管理網上公布的2007年第四季度商品住宅成交均價排名數據表，均價排名前30位的項目中，有8個項目整個四季度的成交量為個位數，銷售率最高的也不超過30%，而不少項目的銷售率還不到1%。

　　進入2008年，成交低迷的狀況并沒有好轉，2.5萬元以上滯銷的項目已經越來越多。記者在北京市房地產交易管理網上查詢了10個價格超過2.5萬元的高端項目，銷售業績普遍不佳。

　　北京雙建房地產開發公司銷售部經理李良告訴記者，除極少數樓盤外大部分高檔公寓銷售情況都不是很好，輿論壓力也讓市場變得更加低迷。

　　交易網上的數據顯示，泛海國際居住區目前正在預售的四棟住宅樓都還有大量住宅沒有簽約，從去年10月19日至今，銷售率僅有30%，成交均價為28495元。一向火爆的星河灣成交均價達到30059元，但是預售的N2、N3樓依舊有大量住宅沒有銷售出去。山水文園4期1號住宅樓銷售量也很低。

　　“由于宏觀調控的累積效應，從去年下半年開始整個市場銷售都呈現下落趨勢，高檔公寓自然也受市場大勢的影響，成交持續低迷。”中原地產華北區副總經理殷則環說。

　　不過，還是有一些高檔公寓項目由于地理位置優越，性價比較高，銷售情況還算理想，如亞奧板塊和燕莎板塊等。

　　地產商依舊看漲

　　接受記者采訪的多個開發商均承認目前銷售不旺，但成交低迷并沒有阻礙他們持續漲價的想法。

　　“我們是高端項目，不會用降價來促進銷售，買家看中我們的就是品質和地段。圣世一品將在3月份再推出100套房子，肯定不會降價，還會穩步提升價格。”李良說。

　　亞奧區域一高檔公寓項目負責人也告訴記者，雖然項目剩余的房源不多，但都是景觀比較好的戶型，公司不僅沒有考慮降價反而要陸續提價。泛海內部人士也向記者坦言泛海方面目前并沒有要降價的想法。

　　已經具備銷售條件的盤古大觀國際公寓相關負責人也告訴記者，目前項目處于客戶內部認購階段，均價5.5萬元／平方米。到五六月份盤古大觀全球公開發售時，價格也會相應提升。

　　成交持續低迷開發商依舊準備漲價，緣于他們對公寓豪宅后市的看好。

　　“經過一段時間的觀望，高檔公寓的后市是可以預期的，因為土地供應太少，地段不可復制。現在的開發商很多沒有太大資金壓力，也不太在乎銷售周期延長。”殷則環說。

　　21世紀不動產高級分析師孟奇也告訴記者，雖然由于自身周期長的特點導致成交不活躍，但長期看來高檔公寓的供應量是一直下降的，但現在高檔公寓的租金上漲幅度卻很快，其買家一般有極強的經濟實力，全款購房的客戶很多，所以高檔公寓的市場中長期是看好的，價格也會維持上升的態勢。

　　DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼也認同高檔公寓的價格呈現穩中有升的局面。“不少超過2.5萬元的高檔公寓品質和管理比較到位，這就具備了一定的抗風險能力，加上開發商不著急賣，隨著經濟的增長，它只會吸引更多有實力的買家。”岳鋒鋼說。

　　投資客的舉動也驗證了業內人士的觀點。

　　雖然此前有媒體稱北京出現了溫州和山西投資客集中拋售商品房的消息，但是據記者從21世紀不動產等中介機構了解的信息看，北京尚未出現集中拋房的現象，只是從去年10月二次房貸政策出臺后，一些投資客就開始陸續在中介掛牌出售手中的房子。

　　“樓市整體的掛牌量的確有所增加，但是目前這部分投資客心態還比較平穩，他們對手里的房產要價都非常高，并沒有降價的意圖，他們都認為奧運會之前會有一輪漲價。還有一部分投資客則選擇先把房屋租賃出去靜觀市場變化再擇機出手。”孟奇說。

　　來源：21世紀經濟報道

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　　編輯：倪鵬翔