美國必須解決房地產信貸市場的混亂局面，現在能相信的似乎只有幾家美國“政府發起企業”（GSE），包括聯邦國民抵押貸款協會（FannieMae，房利美）、聯邦住房抵押公司（FreddieMac，房地美）和12家聯邦房屋貸款銀行（FHLBanks）。

　　美國聯邦住房企業監督辦公室（OFHEO）周三宣布自下月起放開房利美和房地美的資產規模上限。同日房利美宣布去年四季度虧損36億美元，導致全年虧損20.5億美元。房地美昨日公布的去年年報顯示，四季度虧損25億美元，全年虧損31億美元。

　　周三，房利美股價上揚1.1%，房地美下跌0.5%。

　　美國房地產的希望

　　“GSE被看作房地產市場最后的希望。”Stewart Capital Advisors首席投資總監Malcolm Polley在OFHEO作出上述決定后表示。

　　OFHEO希望GSE可以為房地產市場注入更多流動性，以改善市場目前不利的狀況。

　　房利美和房地美的主要業務是收購信貸資產并將其證券化后出售，轉而向房地產市場注入流動性。由于美國政府擔心龐大的GSE資產規模會影響金融穩定，房利美2006年5月被迫同意將其抵押貸款資產組合控制在不超過7270億美元的水平。兩家GSE的資產規模上限合計為1.4萬億美元。

　　根據OFHEO的數據，房利美和房地美的資產組合規模在2003年達到頂峰，目前維持在1.4萬億美元左右。

　　當很多人相信GSE開始沒落時，次貸危機開始了，GSE開始以救兵的姿態站到前臺。房利美首席執行官Daniel Mudd去年8月表示，房利美需要更多授權以保護美國房地產市場、緩解信貸危機和幫助維持市場穩定。

　　次貸危機爆發后，OFHEO可能就已開始考慮給GSE更多的空間。去年7月1日至12月，監管部門提高了房利美和房地美購買單一價值房貸產品41.7萬美元的上限。

　　更重要的是這兩家機構的資產規模。1月24日媒體就透露美國民主黨和共和黨已對調高房利美和房地美的資產規模上限達成協議。

　　OFHEO甚至等不及房地美的財報出爐便采取行動。“鑒于對兩家公司（房利美、房地美）發展的重視……OFHEO將于3月1日開始放開對這兩家公司資產規模的限制。這具有里程碑式的意義。在過去的幾年中由于不力的公司治理，沒有一家公司在過去幾年中按時公布經過審計的年報。”

　　房利美2005年爆出會計丑聞，涉嫌在2001年至2004年虛報收入，房利美被迫重新修正年報。

　　市場占有率劇增

　　過去幾年，華爾街金融機構搶走了很多GSE生意。不過，隨著次貸危機的爆發，一切都發生了改變。

　　根據OFHEO的數據，2006年只有38%的新增MBS（房屋抵押貸款支持證券）由房利美和房地美提供，到去年三季度這一比例已達到60%、四季度更達驚人的75.6%。如果計入聯邦房屋貸款銀行，GSE去年四季度的MBS市場占有率更是高達90%。

　　由于具有政府企業背景，房利美和房地美擔保的房地產抵押貸款被視為風險極低的投資產品，隨著次貸風波的擴散，這種需求正在增加。Mudd曾表示很樂意看到房利美資產擔保業務的需求性因市場缺乏流動而快速增長。

　　雖然房利美和房地美的資產業務受到限制，但擔保業務卻大幅攀升。去年，這兩家公司擔保的MBS規模達到3.5萬億美元，較2003年增長約70%。

　　“對于房地產市場的GSE，現在是一個特殊的時刻，它們的業務在去年取得了長足的進步，市場占有率也創下紀錄。在困難的時候，GSE成為整個房貸市場的中堅力量。”OFHEO主管James B. Lockhart在2月7日的參議院聽證時表示。

　　面臨改革壓力

　　雖然GSE成為當前美國房地產市場的希望，但自身仍然面臨改革的壓力。Lockhart認為，近期GSE的行為降低了市場風險，但卻將風險集中到自己身上，而龐大的資產規模使GSE必須進行系統性改革才不至于對美國金融安全構成影響。

　　房利美和房地美目前擁有1.4萬億美元的資產規模，還有擔保著3.5萬億美元資產的MBS，如果加上聯邦房屋貸款銀行的1.2萬億美元資產，總額達到6.5萬億美元。

　　相比之下，美國政府的總債務只有5.1萬億美元，其中還包括美聯儲持有的7000億美元。Lockhart認為，只有改革才可以維持美國以及國外投資者對于GSE的信心，從而幫助美國房地產市場度過一個又一個難關。

　　Lockhart建議成立單獨的部門對GSE的監管部門，并且給該機構充分的權力，因為目前OFHEO能做的并不多。

　　“如果GSE出現問題，那對于美國金融市場將是毀滅性的打擊，監管部門必須加以注意。現在是一個特殊時刻。”P. White & Co首席分析師Philip White認為，“長期來看，對于房利美和房地美是好消息，但短期可能面臨更多風險，因為現在買入更多的信貸資產可能并不是一件好事情。”

　　這一點GSE自己也有所認識。“（房利美）最首要的任務就是資本。”Mudd周三表示，房利美需要資金來度過困難的今明兩年，未來幾年并不“甜蜜”。

　　周三房利美宣布40億美元的融資方案。根據房利美的數據，其中20億美元的3月期債券在貨幣市場上的年化收益率為2.688%，另外20億美元的6月期債券的年化收益率為2.511%。從這個收益率看，市場依舊對GSE充滿信心，至少短期而言。

林純潔