本報記者 賈海峰

　　2月22日下午3點，李利來將他最后一件行李扔進了汽車后備箱，準備搬離他在"鳥巢"旁邊的房子。

　　一個星期前，李利來剛在網上跟美國一家家庭旅館公司簽了約，將這套位于慧忠北里的120平方米的三居室以每月1萬元的價格租給了這家公司，協議從今年3月起生效，到8月份奧運會結束終止。

　　李利來是個地道的房產投資客，自北京奧運會主會場鎖定在北四環北辰地區開始，李利來就先后在這個地區買了3套房。

　　現在，這些房子都已經全部高價出租，他準備搬回自己在市里的一套房子去住，順便考慮下什么時候再將這3套房子出手。

　　"一套房凈賺100萬"

　　"我買房子就是為了投資，就是要賣的。"在李利來搬家的那天上午，他在奧運場館附近的炎黃藝術館一邊喝著咖啡一邊說。

　　李利來算過，如果能將這3套房出手，凈收入可達400多萬元，比起他2006年前后的"進貨價"，平均每套房子凈賺80多萬元，利潤率在80%。

　　就以剛租給家庭旅館公司的這套房子來算， 2006年以6000元/平方米的價位買入，如今出售單價可在1.4萬元/平方米，除去交易稅費，凈賺100多萬是沒問題的。

　　這是李利來最為得意的一筆投資，他準備在奧運會后出手變現。

　　"2006年以后還在這個地區買房的人，至少有一半是炒家。"李說。

　　北辰地區最大的開發商北辰實業的一位高管也認同這一點。他認為，雖然奧運會帶來了這個地區的基礎設施完善，但是從人口密度等宜居條件來看，奧運地區已經"相當擁擠"。

　　"鳥巢"以北3公里處，即是北京最大的經濟適用房群"天通苑"，它的旁邊又是另一經濟適用房群"回龍觀"。這兩個都是面積達30多萬平方米、人口20多萬人的大型社區。

　　2007年8月，天通苑派出所才正式掛牌接警，由此成為管轄人口達15萬人的全北京市最大的"片兒警"。

　　"地鐵5號線始發站為天通苑，每天早晨上班高峰時間都擁擠不堪，"上述北辰實業人士說，"北辰地區現在已經開盤的樓盤所吸納的人群已經使亞北地區(奧運會主會場附近地區簡稱)人口密度達到極限了。"

　　像李利來這樣的"有錢人"，當然不會選擇住在這里。

　　"保證每個月漲五百"

　　既然不認為是宜居之地，為什么又看好這里的房產投資呢?

　　燒熱房價的火，除了奧運概念，還有一個"斷檔"概念。

　　2006年年中的時候，京城房地產圈內曾流傳一個說法:為保證奧運會期間主場館附近無未封頂樓盤，2006年下半年起該地區將暫停工地建設，后來這一政策因故拖延到2007年年中才執行。按照這一安排，"鳥巢"附近的亞北地區住宅施工將自2007年年中到2008年9月份停工，相應的土地審批和開工手續審批工作亦按照此政策執行。因此，亞北地區樓盤供應將自2008年初出現"斷檔"，奧運會之后新批項目施工也要1年才能形成住宅供應，這一時間段無疑是該地區市場"升值期"。

　　這一傳言是否屬實，迄今還不得而知。但出乎李利來意料的是，還沒等到2008年初，在2007年，亞北地區的房價就漲上來了。

　　矗立在"鳥巢"旁邊的"盤古大觀"原來是北京摩根投資有限公司開發的"摩根廣場"，曾是京城"第一爛尾樓"，幾經周折之后，自2006年下半年起復工。2007年3月份，有房屋顧問公司人士透露，"摩根廣場"已更名為"七星摩根廣場"，準備建一個七星級酒店和公寓組合的項目，初步定價為35000元/平方米。此時，該地區公寓樓盤平均價尚未突破1.2萬元/平方米。

　　2007年7月，摩根公司宣布除了公寓部分外，其他項目全部改為持有。而及至2007年12月，由"七星摩根廣場"更名而來的"盤古大觀"項目售價已達到5萬元/平方米，超過北京CBD核心區域的銀泰中心成為"北京第一貴樓"。

　　據說，"盤古大觀"裝修極盡奢侈，形成其外觀"一條龍"形狀的幾十根立柱石材全是進口。而所出售的公寓部分面積沒有大小之分，一律為888平方米，在房間內即可俯瞰"鳥巢"的全景。最稀奇的是，該項目樓頂為古典四合院，據說"只租給比爾·蓋茨等世界級富豪住"。

　　"盤古大觀"向北500米，即為亞北地區另一概念樓盤"國奧村"，該樓盤雖然是現房，但購買者也只能2009年入住，因為樓盤在奧運會期間為運動員公寓。

　　"說不準劉翔就住在你家里!"——廣告宣傳語在炒作著該樓盤的"無限升值魅力"。

　　"國奧村"開盤時曾出現了幾百個人搶一套房的場面，經過"搖號"等幾道關才能買上房子。一位該項目的業主在"業主論壇"上說:該樓盤2007年下半年開盤價為1.6萬元。售樓小姐說，"保證每個月漲500元，市場不漲，再開盤也要漲"。

　　2008年2月22日，記者查詢到的"國奧村"樓盤市場價已達到2.6萬元/平方米。

　　區域樓盤漲價一般規律是:有了"帶頭大哥"，就有"跟班小弟"。

　　最具奧運概念的兩大樓盤翻倍漲價下，亞北地區附近的"世茂奧臨"、"媒體村"等樓盤均從開盤價的1萬元/平方米左右，上漲到了2萬元/平方米。

　　亞北同樣造富了一批"奧運概念"的開發商，北辰實業(601588.SH)從"媒體村"中實現銷售收入20億元，使2007年前三季度業績增長58%。中體產業(600158.SH)在開發項目和盈利都不很高的情況下，股價一直維持在30元以上，市盈率達到147倍。

　　"帶租約轉手"

　　即便是很多已經住在亞北地區的居民也不安于自住，而是像李利來那樣把房子做了"奧運短租"。

　　"鏈家地產"的一份統計表明，2008年1月，亞北地區的房價租金上漲了1000元左右，其他奧運場館附近房價也有不同程度上漲。

　　租房對象多為外國公司和個人，這都是專門來北京觀看奧運會比賽的。

　　北京幾家房地產中介公司也專門開設了"奧運短租"業務，專門代理這些奧運會場館附近的居民出租房屋。

　　主場館"鳥巢"附近的酒店公寓成了租金上漲的風向標:日租金已躥上400美元。

　　"鏈家地產"的報告預計，奧運期間亞北地區的精裝公寓租金將上漲3-5倍，普通三居室民宅最高租金能達到3萬-5萬元/月。

　　"很多人都將房子在8-9月份出租。"李利來說，本來打算在2007年底就將自己手中的3套"奧運概念"房屋出手，但是看到奧運概念的房屋租金還可以大賺一筆，他決定將房屋持有到奧運會后。

　　高租金是支持奧運地區房價上漲的一個主要原因。記者在調查中發現，亞北地區很多房屋中介門店掛牌出售的房屋都帶租約，即該房屋原本就在出租期，出售只是為了轉手房屋。

　　這種帶租約的出售在商鋪銷售中常見，在住宅中卻不多見。一位中介公司人士據此分析說，"奧運概念"的房屋市場已經出現了一些問題:一是商業住宅不分，許多住宅是依靠奧運概念的高租金，將單價定到2.3萬元/平方米以上;二是許多住宅在出租期間即掛牌出售，這說明很多人不看好奧運會以后亞北地區的行情，想在出租期間就趕快拋掉。

　　實際上，奧運高租金對于這些買賣房屋的人來說，目前還只是"鏡中花"。

　　上述動輒3-8倍的租金上漲其實只在今年8-9月份出現，而且是奧運主場館周邊的一些項目才有這樣的漲幅。這有點類似于炒權證。

　　而在目前，這個地區的兩居室民宅租金仍維持在2000元/月左右。

　　自2007年中以后，奧運會主場館附近的亞北地區已經很少新盤供應，房屋交易以二手市場為主。而在2008年以前，這個地區的房價上漲還是以開發企業為主的新盤漲價。如今漲勢不減。很多專家擔心，該地區房價下一輪漲價將出現在二手房市場。

　　二手房市場集聚了出租和出售兩重市場，有專家擔心，租金和售價交替上漲將促使亞北地區房價出現畸形高漲的趨勢。

　　2008年2月，北京樓市進入"滯脹"期，整個市場出現交易量大幅下降和商品房滯銷的情況。一些樓盤已開始打折銷售，意欲回籠資金。

　　值得注意的是，據多家中介機構的調查數據，2008年1月，北京新房價格同比上漲了約14%，二手房漲10%，而亞北地區的二手房市場卻出現了輕微的價格下跌勢頭。該地區另一奧運概念樓盤已經打出了"首付五成9.8折;全款9.6折"的廣告，同地區有的二手房最高降價達到每平方米2000元。

　　"奧運地區"的房價仍然在漲和跌中猶豫。