插圖/劉飛曾經為中介機構帶來豐厚利潤的舊式交易資金托管制度，在中天置業老板卷款潛逃、創輝置業瀕臨倒閉等重大事件發生后，開始被政府部門所禁止。而被扼住了昔日快速擴張謀求暴利命門的中介行業，開始尋找新的盈利模式以及業務發展方向。

　　阻擊380億元中介擔保賬戶

　　繼上海、廣州、深圳全面加強中介行業資金監管之后，2月份北京市建委也對媒體透露正在醞釀新的資金監管文件，并擬年內實行網上簽約。

　　根據深圳市國土房管局2月初發布的分析報告，2007年深圳全市的二手房交易面積超過931萬平方米，同比增長25％以上。而去年底，深圳樓市位于下半年最低點的時候，深圳世華地產統計顯示全市二手房均價為10046元／平方米，在去年的樓價狂飆升中，深圳的二手房交易均價曾經達到過13000元/平方米的價格。如果按照這樣的價格粗略估算，即使只有80％的房產是經中介交易，并由中介托管購房定金及30％的首期資金的話，僅2007年保守估計就約224億元的資金流入中介公司關聯的擔保公司賬戶。

　　而在北京，北京鏈家地產統計資料顯示，2006年北京二手房交易資金達到了300億元，其中大約有180億元的資金通過經紀公司。相關調查公司專門作的統計顯示，如果2007年全部中介交易資金強制監管的話，那么住宅類資金監管的總額為384.03億元。

　　通過沉淀在擔保公司賬戶上的巨額資金，深圳不少新興的大型中介玩起了資金空手道。當中，最早爆出資金鏈斷裂、老板蔣飛卷款潛逃的中天置業便是其中典型代表。

　　90萬撬動2億元

　　深圳市工商局資料顯示，成立于2000年6月8日的中天置業，原名深圳市中資信置業評估有限公司（下稱“中資信”），經營范圍是房地產經紀、評估以及經濟信息咨詢。其注冊資本只有100萬元。

　　蔣飛于2003年1月17日，受讓了原大股東董利國的90萬元，出資合計持股90％，中資信從此改名為中天置業。2003年2月20日蔣飛將51%的中天置業股份正式轉讓給一名投資商余德鉆。隨后另一合伙人5%的股份轉讓給了蔣飛。至此，中天置業股東架構為余德鉆持股51%，蔣飛持有44%。

　　當年7月9日余德鉆正式退出中天置業，將名下46%的股份以7萬元轉讓給蔣飛，將5%的股份以1萬元轉讓給了蔣飛的另一合伙人。蔣飛重新獲得中天置業90%股份。

　　從中可見，蔣飛在2003年購入中資信的過程，更類似向余德鉆進行了以股權為抵押的借款融資，在其資金周轉完成后再歸還借款購回股權的方式。2004年3月份，中天置業引入兩名自然人股東，譚錦洪和曲偉則以增資擴股方式進入，分別投入170萬元和140萬元，使中天置業的注冊資金增加到1000萬元。隨后，蔣飛持有67%股份，譚錦洪持有17%股份，曲偉持有15%股份。很明顯，蔣飛再一次進行了股權融資。此時蔣飛在中天置業的股本金達到680萬元。

　　有知情人士指出，由于當時深圳不少二手房交易的買賣雙方沒有市場交易資金監管的知識和經驗，首期資金大多放在中介的公司賬號里托管。而當時深圳中介還通過全權委托的公證書，將買賣雙方隔離并吃差價。中天置業的發家也主要是通過挪用客戶支付的保證金和房款炒樓炒鋪。

　　由于深圳2003年底以來的樓價迅速上漲，使蔣飛狠賺了一票。隨后，中天置業在異地擴張中采取授權加盟形式，又獲得一筆品牌管理費，并將網點向全國鋪開。2003~2007年，中天置業從4家門店發展為150多家門店。

　　2006年蔣飛成立了深圳市中天長盛擔保有限公司。“用自己的擔保公司給客戶做二手房交易按揭的擔保，將保證金甚至是房款轉入自己的賬戶。”這家注冊資本3000萬元的擔保公司，實際出資只有600萬元。其中蔣飛實際出資570萬元，占95%的股份，龔歡出資30萬元，占5%的股份。而截至事發，中天長盛的注冊資本一直沒有補足。這家擔保公司成為中天置業更方便占用龐大客戶監管資金的工具。

　　據新華社報道，截至報道時已知的中天置業整體虧空達到1.7億元，大部分是中天關聯的擔保公司賬戶內托管的被挪用的客戶資金。上述人士指出，在潛逃前蔣飛曾經利用客戶托管資金炒賣過深圳地王廣場整層商鋪，以及廬山大廈的整層寫字樓，觀瀾湖高爾夫別墅，華僑城的別墅等物業，整體價值近2億元，但是其中大部分是通過銀行貸款買下。

　　2007年3月蔣飛將地王廣場大部分商鋪賣出，但是其余物業卻無法脫手。最終導致其資金鏈破裂的是他與人合伙在廣州炒賣地皮遭遇市場驟冷，以及他將現金投入股市卻遭遇“5·30”大跌，資金無法周轉，最終卷款4000多萬元潛逃。

　　據深圳公安機關的說法，目前上述案件報案的約20人，涉及款項人民幣2600余萬元。其遭遇大多是中天長盛擔保有限公司為受害人辦理購買商品房按揭貸款作擔保，銀行將貸款付給中天長盛公司后，該公司未將銀行發放的貸款按合同規定交付給售房人原貸款銀行“贖樓”。而深圳業界流傳合計有超過1.5億元的銀行貸款牽扯到中天事件中。但是截至發稿，《第一財經日報》沒有得到曾與中天有業務來往的銀行確認。

　　根據中天置業此前的宣傳資料，自2003年3月4日這家57人的小公司開業，到2006年6月“鵬城百店戰略”完成，其資產宣布達到5000余萬元。在短短3年間，蔣飛以不到90萬元的啟動資金，將中天置業發展為資產號稱達到5000萬元的大型中介，并獲得賬面價值約2億多元的物業及地皮，除了通過股權融資獲得再發展的支持外，利用交易監管的資金、扣留客戶的銀行貸款用以炒股、炒樓賺取差價以及擴張新店，是另一大發展“竅門”。而深圳樓市降溫后，蔣飛這種“拆東墻，補西墻”的手法最終遭遇敗局。

　　5年間全國開店1800多家，曾號稱要創造每年10億營業收入的創輝租售則主要是由于盲目擴張，在宏觀調控期無法應付龐大的門店支出遭遇資金鏈危機，并出現挪用部分客戶監管資金的情況。

　　“資本運作”的苦果

　　目前，深圳及廣州都要求二手房交易必須交由指定銀行賬戶負責資金監管，實行交易網上簽約，同時廣州規定中介只能代收不超過交易總額1%的購房定金，深圳的幅度為2%。由此堵住了中介挪用客戶資金的渠道。

　　從上述個案來看，中天置業通過炒樓致富后，然后再通過設立自己的擔保公司，將保證金甚至是房款轉入自己的賬戶，在交易完成后、銀行放款之前，可以零利息挪用客戶的資金。快速擴張的門店只是他們用以非正當融資的工具。而創輝由于掌門人的資本運作經歷，則更側重在大力擴張的同時尋找風險投資，爭取在最短時間內實現上市，以打通資金瓶頸。可以很清楚地看出，這些中介機構溢出了實業或者交易中介的贏利模式，而轉向金融贏利的灰色地帶。

　　一名曾經和中天置業打過交道的中介公司負責人向記者透露了蔣飛的發家史。蔣飛2002年還只是中百大地產一名普通售樓員。通過炒樓獲得創業資金后，他于2003年收購了中資信這個殼公司，此即中天置業前身。上述人士指，中天置業的發家，主要是通過挪用客戶支付的保障金和房款炒樓炒鋪，由于深圳2003年底以來的樓價迅速上漲，使蔣飛狠賺了一票。

　　曾號稱要做內地最大中介的創輝租售，其董事長林鳳輝的創業故事與蔣飛有異曲同工之妙。

　　林鳳輝現年38歲。根據林本人回憶，他在上大學期間即1992年已投身股市，撈得“第一桶金”且至今活躍其中。2000年林鳳輝利用股市賺的“第一桶金”到深圳炒樓。業內傳聞，林鳳輝創辦創輝租售時名下的物業超過100套。不過林鳳輝未正面回應，只是曾在記者采訪時承認成立創輝租售的最初出發點時“當時由于我自己有不少物業，開家中介比較容易打理”。

　　這兩家同樣發家于深圳，同樣以“資本運作”見長，又因為相似的原因而隕落的深圳知名中介，其崛起與衰微折現了過去5年間畸形繁榮的中介行業眾多隱患的成因。不過，這種“資本運作”正在被深圳業內普遍否定。

吳曉波