房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限一般是1~2年，很少有超過3年的。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%~6%的年收益率，顯然，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益水平更高。

　　房地產(chǎn)信托不作保底承諾，這意味著一旦投資信托項(xiàng)目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金都會(huì)有危險(xiǎn)

　　1月16日，招商地產(chǎn)（000024.SZ）宣布將與上海國際信托有限公司合作以信托方式融資10億元人民幣，房地產(chǎn)信托在股市紅火近兩年后重新進(jìn)入投資者的視野。實(shí)際上，由于宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行也一度受阻。

　　但隨著招商地產(chǎn)信托融資計(jì)劃的披露，房地產(chǎn)信托或有可能卷土重來。對(duì)于投資者而言，房地產(chǎn)信托仍然與地產(chǎn)股一樣，是一種可以間接從房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)中獲得收益的投資方式。

　　信托投資機(jī)構(gòu)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年11月，信托公司集合資金信托計(jì)劃的63%投向金融領(lǐng)域，而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的則僅僅占總規(guī)模的2%。至12月，這一比例卻發(fā)生明顯變化——該月度投向金融領(lǐng)域的集合資金信托計(jì)劃占總規(guī)模的49%，而房地產(chǎn)信托的占比則達(dá)到了43%。

　　房地產(chǎn)信托卷土重來

　　實(shí)際上，在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件之后，房地產(chǎn)信托就曾經(jīng)在2003年第四季度出現(xiàn)過“井噴”行情，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域品種的數(shù)量和金額較當(dāng)年第三季度分別增加22個(gè)、22.9億元。

　　但隨著宏觀調(diào)控政策的深入，2005年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（即“212號(hào)文”），要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。此舉使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行受阻。但也有一些信托公司在房地產(chǎn)信托上采用股權(quán)投資附加回購承諾的形式希望繞開政策限制。

　　至2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)被業(yè)界稱為“54號(hào)文” 的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)信托公司開展房地產(chǎn)股權(quán)信托做出新的規(guī)定，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或者以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。

　　2007年3月1日，信托新政頒布實(shí)施，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，對(duì)向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得依靠貸款所進(jìn)行的房地產(chǎn)信托受到更嚴(yán)格的限制，同時(shí)，股票市場(chǎng)走入罕見的大牛市，房地產(chǎn)信托幾乎被投資者所遺忘。

　　但2007年下半年開始，關(guān)于房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）的話題開始在各個(gè)層面被廣泛提及。據(jù)了解，聯(lián)華國際信托投資有限公司作為試點(diǎn)之一，已經(jīng)開始研究?jī)?nèi)地REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及發(fā)行等試點(diǎn)工作。

　　這一消息在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)信托有刺激作用。此外，隨著銀行貸款對(duì)開發(fā)性貸款的進(jìn)一步收緊以及監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資的相對(duì)限制，房地產(chǎn)信托這種一直游走于政策與市場(chǎng)之間的融資方式有可能再度成為房地產(chǎn)公司融資的重要手段之一。

　　投資者可尋機(jī)介入

　　一直關(guān)注并投資房地產(chǎn)信托的楊元是某投資咨詢公司的管理人員，據(jù)他介紹，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限一般是1~2年，很少有超過3年的。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%~6%的年收益率，顯然，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益水平更高。

　　楊元表示，在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中，信托公司投放信托資金的途徑主要通過直接貸款給房產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益，或是房地產(chǎn)企業(yè)將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司絕對(duì)控股權(quán)階段性讓渡給信托投資公司，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價(jià)格全額回購相應(yīng)股權(quán)。

　　此外，還有一種類似REITs的物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，這種信托產(chǎn)品是以商用物業(yè)的租金作為投資者收益的來源。但由于內(nèi)地信托還無法突破200份的限制，因此這種信托產(chǎn)品目前仍然是私募性質(zhì)的。

　　楊元同時(shí)也提醒，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然收益水平較高，但風(fēng)險(xiǎn)亦不可小覷。房地產(chǎn)信托不作保底承諾，這意味著一旦投資信托項(xiàng)目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金都會(huì)有危險(xiǎn)。

　　雖然信托計(jì)劃一般設(shè)有質(zhì)押、抵押和第三方擔(dān)保等保障，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度所影響的房地產(chǎn)信托的銷售回款風(fēng)險(xiǎn)是信托公司所無法控制的，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目無法按時(shí)還款，信托公司只能通過處置質(zhì)押、抵押物等方式來回收信托資金。

　　據(jù)了解，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目類型中，同等條件下，商業(yè)地產(chǎn)的收益率可能會(huì)比住宅項(xiàng)目稍高一些，收益可能相差一個(gè)百分點(diǎn)左右。但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)更大，投資者需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也比投資住宅項(xiàng)目要大一些。

　　但根據(jù)現(xiàn)有《信托法》的規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃最多只能賣200份的硬性要求，而單個(gè)房產(chǎn)信托項(xiàng)目的規(guī)模都在1億元以上，這意味著單個(gè)投資者最低的投資門檻也需幾十萬元的資金，對(duì)于一般的中小投資者而言，房地產(chǎn)信托的投資門檻相對(duì)較高。

　　此外，去年初銀監(jiān)會(huì)公布了修訂后的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等臨管規(guī)則。新規(guī)定設(shè)定了最近3年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣的門檻，且投資門檻也被鎖定在100萬元以上。顯然，投資房地產(chǎn)信托的個(gè)人投資者門檻已被提高。插圖/蘇益

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　　修訂后的《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定，合格的個(gè)人投資者應(yīng)當(dāng)符合三項(xiàng)條件之一：個(gè)人收入在最近3年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣，或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近3年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供收入證明；在認(rèn)購信托計(jì)劃時(shí)，個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)超過100萬元，且能提供財(cái)產(chǎn)證明；投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元。

于驍