地產商融資難度加大炒房者成本增加有真正需求的購房者將得實惠2008年一季度銀行貸款已開始投放，但房地產開發商和投資者所期待的“貸款松動”局面并未出現。地產信貸從緊進一步加強了樓市調控的力度。第二套房審貸從嚴投資性買房將受重挫“第二套房貸款？最多只能貸六成，5年期以上利率在基準利率7．83％的基礎上上浮10％，即8．613％。沒有優惠利率。”近日，記者致電建設銀行、工商銀行、深圳發展銀行詢問房貸，得到的回答如出一轍。“現在各家銀行審貸都很嚴，額度和去年相比只少不多。”建設銀行、深圳發展銀行在上海的支行信貸部負責人告訴記者，利用信貸杠桿融資炒房現在沒那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。第二套房貸款新規出臺前，無論購買多少套房，銀行基本都給予優惠利率，即在基準利率的基礎上下浮15％。而現在，第二套房（及以上）利率須從高，在基準利率的基礎上上浮10％。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準利率7．83％計算，此前炒房者支付利率一般為6．655％，而現在高達8．613％，相差近2個百分點。21世紀不動產大寧店的物業中介說，這對短期投資性購房會產生明顯的抑制作用，投資性買房因為獲貸難度加大、資金成本上升而受重挫。公司類新增貸款下降開發商“找錢”更難比投資客更急于“找錢”的是開發商。“2007年貸款規模超標，房地產貸款占比較大；今年要收緊，首當其沖的就是要砍地產信貸。”建設銀行上海閘北支行的一位信貸人員說。以建設銀行為例，2008年新增貸款3500億元，而2007年總量在5000億元以上；今年建行個人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元，但占比大幅提高。這意味著公司貸款額度銳減，房地產企業所能貸到的款項自然相應地大大降低。日信證券分析指出，在房地產行業的資金來源中，商業銀行直接貸款向來占比很高，在資金緊縮過程中，不具備競爭優勢、行業地位低、發展前景黯淡的中小開發商將首先被壓縮。房地產企業從資本市場融資的渠道同樣也在收窄。根據滬深兩市上市公司公告統計，截至2007年6月份的數據，房地產上市企業從二級市場融資就達1100億元。但從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發方案已擱置。銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地產企業融資渠道只剩下信托或從其他財務公司短融，但必須付出年率20％甚至30％到40％的代價，并且，還得有前景樂觀的項目能讓“債主”看中。個貸按季發放“細水長流”取代“大水漫灌”對于普通買房人而言，“房錢”在2008年同樣是個不能回避的問題。嚴控信貸對于普通購房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會落到他們頭上，工、農、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有所減少，但個人房貸削減不多，比例反而有所提高。信貸向滿足真實住房需求傾斜的態勢明顯。并且，購買首套住房以及家庭人均居住面積小于當地人均居住面積的第二套住房，仍可享受優惠利益，在基準利潤的基礎上下調15％。二是貸款發放方式與往年有所改變：不再是按年度放款，而是每個季度按比例發放。從前那些購買力并不充裕、因為房價節節攀升苦候無望、擔心房價還要大漲而不得不扎堆提前入市的購房者，現在不太可能集中跟風買房了，因為銀行房貸每個月的盤子是既定的，就這么多款，放光了后面的購房人就得等。這有利于熨平樓市的大起。[][41]