見習記者 陸振華

　　這個新年，韓國的新婚夫婦翹首以盼，因為新總統李明博答應給他們義務提供一套住房。但即將嫁給樸成哲為妻的王小菊覺得這與自己關系不大。

　　"每年才12萬戶的名額，首都都不夠分，輪不到全羅北道的。"26歲的王小菊4年前從北京去了韓國，現在住在偏遠的全羅北道群山市，那里距首都首爾有3小時車程。

　　66歲的李明博在自己生日當天的2007年12月19日贏得大選。第二天他在當選后的首場新聞發布會上說，在韓國民眾最為關注的住房問題上，他將實現每年新增50萬套住房的目標，通過擴大供給來穩定房價。

　　在2007年競選期間，他稱"將向平民新婚夫婦每戶義務提供一套25坪(約合82.5m2)以下的國民住宅"，并"將實現115%的住宅普及率，使韓國進入第二住宅(一戶兩住宅)時代"。

　　自盧武鉉政府2006年收緊政策以來，韓國房地產陷入了高房價、低成交額和供過于求并存的困境。與盧上臺時相比，李明博面對著更嚴峻的挑戰——如何激活房地產市場，保障國民的住房權利，以實現他承諾的那個"沒有煩惱的世界"。

　　全羅北道的"房奴"

　　王小菊與她的韓國男友樸成哲的婚禮已排上日程，而新房還沒有著落，因為"越來越買不起房"。

　　韓國的住房分為國民住宅和民營住宅。前者由政府建造和提供，類似中國的經濟適用房和廉租房;后者是房地產開發商建造的商品公寓。

　　"李明博的政策跟我們沒多大關系。"樸成哲說，"新總統的所謂義務提供只是低價出售國民住宅，不是白送;并且25坪以下的面積也有點小，我們需要大一點的房子。"樸成哲上世紀90年代末從全北大學房地產專業畢業，現在經營自己的生意。

　　王小菊2004年來到韓國，先是在全羅北道群山市一所私立中國語學院教漢語，住學校宿舍。一年半后，她辭職去了與群山相鄰的益山市圓光大學深造，白天上課，晚上回到群山的一套20平方米的單身公寓里。

　　她說，即便在經濟相對落后的群山市，房子也越來越貴，2007年新建中檔公寓每坪約400萬至500萬韓元(約合人民幣8800至11000元/m2)，低檔的也要每坪300萬韓元(約合7200元/m2)。

　　而群山的工薪水平較低:男性平均月收約150萬至200萬韓元，女性平均月收100萬至150萬韓元。之前王小菊在群山教書時，月薪只有100多萬韓元(約合7000多元人民幣)，即便不吃不喝，也只夠買上一平方米。

　　"全羅北道地處偏遠，情況比首都圈(首爾、仁川、京畿道)還算好的了。"復旦大學韓國研究中心教授樸昌根對本報記者說，韓國平民擁有自己的住房正變得越來越艱難。

　　韓國國民銀行2007年末對全國19個城市2000戶家庭的最新調查統計表明，韓國國民從結婚到擁有自己的住房，平均需要9.4年。相比2006年的8.2年，又延長了1年多。

　　自盧武鉉2003年2月上臺以來，在人均收入只增長10%的背景下，全國房價平均上漲了55%。2002年末新公寓價格平均每坪為504萬韓元，到2006年末已達到783萬韓元(約合1.7萬元/m2)。

　　三星經濟研究所首席研究員李廷原指出，以2006年9月末為標準，首爾公寓的住宅價格與家庭收入之比價——PIR指數達到13倍，超過洛杉磯(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、紐約(7.9倍)、倫敦(6.9倍)等發達國家城市。

　　這意味著在首爾，一個月收325萬韓元的普通家庭，買一套105m2的公寓，要花掉他們不吃不喝11年的總收入。

　　江南之戰

　　過熱的韓國房地產突然降溫，與盧武鉉政府的市場干預和年底的大選有關。

　　盧武鉉2003年2月就任總統時，國家經濟已從1997年金融危機中恢復，經濟增長率連續幾年保持4%到5%。房地產市場隨之升溫，2002年部分地區房價上漲20%以上。

　　盧武鉉在當選時就表示:"今后將扎扎實實控制物價和房地產價格，致力于重新找回平民經濟的穩定。

　　2006年韓國的住房總量已達到平均每戶家庭都有住宅，但事實上大量房源掌握在投機客之手。盧武鉉于是把房地產調控的重心放在"反投機"上。政府于2006年3月出臺對策，對在首爾江南區、京畿盆唐等被認定為"投機地區"的地方購買超過6億韓元的高級公寓的行為設置限制，以致工薪階層很難再通過貸款買房。

　　對策出臺時專家們就擔心，此舉將導致在江南已經開展重建的園區和普通公寓變得稀少，可能會出現價格飆升的"氣球效應"。

　　果然，半個月后，韓國房地產信息企業Speed Bank的調查說，首爾江南區房價首次突破每坪3000萬韓元(合6.6萬元/m2)，在不到4個月里漲幅超過16%。"就連總統也無法控制江南的房價了。"韓國銀行總裁樸升說。

　　調控失效，后院又起火。2006年10月23日，在沒有和相關部門協商的情況下，建設交通部部長秋秉直表示，政府將建設新城市，大幅擴大住宅供應，"希望大家相信政府，耐心等候優質住宅的普及"。此言一出，相關地區的房價地價應聲大漲，全國罵聲一片。

　　秋秉直因"錯誤言論"而辭職。同時"卷鋪蓋"的還有青瓦臺宣傳秘書李百萬、總統府主管房地產政策的經濟顧問丁文秀。副總理權五奎代表政府"向無住房平民表示歉意"。這則新聞在同樣房價暴漲的中國被廣泛轉載。

　　盧武鉉不甘失敗，又決定擴大對金浦、坡州等新城市的開發，提高建筑容積率，增加樓盤供應量。計劃從2007年起的4年間，首都圈年均住房供應量達到36萬戶，超過30萬戶的年需求量。同時上調資本稅將近60%;把房產保有稅增加到2003年的兩倍。還要求金融機構住房貸款額度不能超過實際市場房價的40%。

　　政府期望通過這一系列組合拳，將房價調低25%左右。然而，一年后的最新統計表明，2007年，韓國各地新公寓銷售價格同比又上漲了12.8%。

　　"無論是在房屋供給還是稅金政策上，盧武鉉都一敗涂地。"樸昌根說。樸教授2007年11月去過韓國，他觀察到在政府的高度干預下，沉重的房屋轉讓稅達到占房價的三分之一至50%的驚人水平，使交易陷入停頓。加上年底大選時，李明博陣營的減免稅主張又讓房屋交易者處于觀望狀態，從而導致了眼下房地產市場的"死水"狀態。

　　"安樂窩"計劃

　　李明博在首爾市長任上時就公開批評盧武鉉的住房政策，說他"好比不精明的獵人，為打一只野豬而滿山瞎跑，害了山里的其他動物"。

　　李明博刻意要與盧武鉉形成鮮明對比。在<競選綱領>有關住宅的承諾中，這位普通工人的兒子說要給他的人民建立一個"沒有煩惱的世界"。

　　李明博承諾將實施"一家一住宅"的供給計劃。對長期保有一處住宅的一個家庭，政府將減免他們的轉讓所得稅與綜合房地產稅。

　　新總統決心加大政府對住房保障的投入，80m2以下的"國民住宅"由政府負責供給，80m2以上的由市場調劑。

　　對新婚夫婦，政府每年將供給12萬戶"安樂窩"住宅，以減輕他們的住房負擔，并有助解決低生育率問題。"安樂窩"將建在城市周邊新開發的土地上，建設資金由國民住宅基金和財政籌備資金來分擔。

　　為了滿足新建住宅的供給，李明博提出放寬盧武鉉時代對市中心再開發和重建事業的限制、放寬對住宅銷售價格的管制，并計劃將首爾的建筑容積率上調至250%。

　　這些承諾帶給國民們新的期盼，但也并非沒有爭議。

　　釜慶大學城市工程系教授李相京不看好"一家一宅"的稅收減免政策。他說，這樣的家庭也應該繳納住宅轉讓稅。如果完全免除，還是會讓投機商有隙可乘。

　　而中央大學城市及地區規劃系教授許在完則擔心，李明博關于減免轉讓所得稅和放寬市場管制的承諾，可能會導致房地產價格的新一輪暴漲。

　　韓國住房問題的癥結來自人口布局。這個狹小的國家將近一半的人口和55%的制造業集中于首都圈。面積605平方公里，不到上海的十分之一的首爾，有超過1000萬人在此生活。

　　盧武鉉試圖借新城開發調整人口布局，但這些衛星城離首都太遠，買的人不多。供需脫節的新房未能起到平抑房價的作用。而首都又由于政府限制新建住宅，反而加劇了量少價漲的局面。

　　慶熙大學房地產系教授李成根認為，不應該開發沒有需求的新城，而應在有實際需求的江南區增加供給。他贊成李明博放寬對江南區重建的限制，把容積率調整到250%，調整后的增加部分由政府來提供符合該地區的公寓。

　　"但首爾已經擁擠不堪，上調容積率，增加樓層樓高，將促使人口進一步向首都集中，導致房價居高不下。"樸昌根認為，"這是一個兩難矛盾。"

　　王小菊和樸成哲這對新人去年在群山新開發的一個區里看中了一套房，33坪售價約1.5億韓元(約合1萬元/m2)，最后還是放棄了，因為去年兩人的收入不如從前。

　　"現在準備先租房，買房的事等有了孩子再說吧。"王小菊無奈地說。