【策劃人語】

　　走過這些人，談過那些事，咀嚼過酸甜苦辣的樓市流行語，我們已經站在2007與2008交界之處。

　　這一期，我們以“沖擊波”為題，試圖對來年的房地產市場，做一些力所能及、盡可能客觀、審慎的預判。房價還會怎么走？還有哪些待出的政策？保障制度將如何落地？金融信貸政策是否會有新突破？開發商的發展策略會不會有變化？……這些關鍵詞和敏感的話題，牽扯著成千上萬民眾的心，也構成2008年樓市大戲的主魂。

　　2008，將會怎樣？

　　1 政策

　　“不平凡”的2007年給中國樓市留下濃重一筆，宏觀調控政策一波緊似一波，當最終流入2008年的時間河流，調控威力將由此前深海的低調醞釀演變成近灘的強大沖擊。

　　回顧2007年，樓市調控內容包括舊政的推進（如70-90政策等）、新政的出臺（如二套以上購房提高信貸門檻等），以及還未出臺的新政的預熱與空轉（如物業稅等）。

　　雖然組合拳仍然沒有阻擋2007一騎絕塵的房價上漲之勢，但時至年終，人們已經分明感到了樓市寒冬的氣息。一些由強大的政策后勁導致的調控效果正在顯現出來。專業人士預測，隨著住房結構調控和土地調控政策的穩步落實，加上稅收信貸政策的跟進，房地產宏觀調控效果將在2008年進一步顯現。

　　信義房產分析師認為，2008年后續政策主要方向將從改善供應結構、打擊囤地、稅收等三個方面進行，抑制高端物業需求和投資需求是持續的調控目標。其中，改善供給結構意味著中高端商品房供應量減少，市場供應向保障性住房傾斜。

　　根據結構調控總方針，廉租房（戶均50平方米）、經濟適用房（戶均60平方米），以及90平方米以下住宅比例將增加，并有效滿足中低收入人群的居住要求。而在土地總體供應趨緊的提前下（即保持18億畝耕地紅線），新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅項目用地將被進一步壓縮。

　　由此，2008年樓市結構將進一步明確為中小戶型為主，其中90平方米以下住宅項目的土地、價格、分配受政府管控，面對市場主力消費群體，受到國家稅收及信貸的鼓勵；市場化部分，主要是大面積高檔商品房部分面臨高地價、高稅賦。因此，有分析人士認為，在稅收方面，明年或將進一步對大面積高檔商品房征稅，而存量的成片土地升值空間較大。

　　打擊囤地方面，這一政策是激活存量土地，加大住宅供應的重要資源，也是政府重要調控職能之一。但專家表示，因地方政府部門極有可能繼續固有的行政思路，從地方利益出發，繼續在這一領域的“消極怠工”做法，因此打擊囤地的行政效果很可能難有較大突破，對供給增量的釋放作用不大。

　　至于今年熱議的物業稅，信義房產分析師認為，因為涉及稅基，稅率，征稅對象，征稅依據，商品房存量和增量，物權，是否要評估，由誰評估等多方面的環節，出臺的概率和時間很難判斷，目前專家仍傾向于認為出臺物業稅的概率不大。（于兵兵）

　　2 房價

　　讓人扼腕嘆息的堅挺房價，在2007年將要結束時終于有了些許松動。12月20日，國家統計局和發改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續比上月高1.0個百分點，但環比漲幅已經比上月低了0.8個百分點。

　　從各地方反饋的信息來看，廣州房價11月降幅近10%，成交量大幅萎縮，同比下降41.1%。而有中介機構錄得的統計數據也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。多數此前房價漲幅較快城市傳出交易量縮水，甚至房價下降的消息。而有萬科董事局主席王石公開表示，購房者可以考慮在3至4年后買房，因為目前樓市價格高企、品質一般的局面確實已經十分明顯。

　　而此前，2007年一直被房地產從業者看作瘋狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。從2006年1月到今年4月，全國房屋銷售價格指數漲幅一直在5.5%左右波動，但到了5月，房價走勢如脫韁野馬，直線上升。10月漲幅達到9.5%，接近2005年最高點。到11月，漲幅破10.5%。這一趨勢和社科院專家在年初預測的5%左右形成了巨大反差，甚至諷刺。今年前10個月，房價增長超過50％。

　　但是，根據最近兩個月的市場情況，專家預測，2008年房價不大會重演今年的脫韁之勢，而是重回穩定，甚至在第一季度可能出現一定范圍的調整。

　　多種跡象在印證這一預測。12月3日至5日，中央經濟工作會議將實施十年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”。房地產行業受到的資金壓力首當其沖。另外，市場存量土地的激活將進一步增加市場供給，緩解供需矛盾。信義房屋估算，市場存量土地最多可滿足4至5年房地產開發需求。

　　“住宅房價因前期漲幅過大，需求量的消化需要時間，加上政策關注和調控壓力增大，全國住宅房價漲幅將有所放緩。”專家表示。但阻止其出現大幅下跌的動力同樣存在，即人口紅利和真實消費需求持續存在、經濟持續景氣，以及財富效應的體現等。（于兵兵）

　　3 供需博弈

　　市場中的供應與需求的博弈無時無刻不在進行，特別是對于持續調控中的中國樓市，供求格局的變化更因左右著房價趨勢而備受業內重視。在業內人士看來，一系列調控政策對樓市供需雙方造成了影響，但在目前“勝負未分”的情況下，房價轉折與否也依然是“霧里看花”。

　　對于供給方，政府源頭性的控制似乎無妨短期供應的量價格局。上海五合智庫總經理鄒毅就指出，盡管開發商面臨銷售量萎縮、資金鏈緊繃的局面，但面對當前房價還在繼續上漲的局面以及持續看好的心理，許多開發商便不愿損失“捂盤”可以帶來的超額收益。

　　不過政府頻頻出臺政策以從源頭上抑制房價，如規范土地出讓使政府能夠根據市場需求更加快速、適時地供應土地，并縮短建設周期；對土地出讓金繳納時間的縮短，則是期望地價能隨著土地市場上的資金縮水而逐漸回落；而保障性住房的加大投入和管理，無疑是對房價回落最直接的一劑“強心針”。

　　“從目前出臺的眾多政策來看，政府上午總體思路都是在向加大供應轉變。”鄒毅表示，“但是我們也應看到此種調節具有滯后性，同時在具體的落實過程中又將受到很多因素的影響。從開發商角度來說，比如加息一方面減少了開發沖動，但另一方面也有增加的開發成本向房價轉移的可能。”

　　對于需求方，眼下的觀望氛圍無疑對市場預期影響很大。五合國際集團總顧問劉力表示，目前在一手房市場上，低總價、小戶型房源依然銷售良好，因為購房者以首次置業者為主，加息和房貸新政對其影響不大；一些高端產品也還好，因為此類項目一次性付款或首付比例本來就很高；影響較大的則是一些中高檔項目，因為新政對改善型需求和資金不是很充足的投資者影響較大。同時，二手房市場受新政的影響似乎更明顯，呈現出“量縮價平”的趨勢。

　　“從長期來看，特別是大中城市仍擁有較大的剛性購房需求，并且近年國民經濟的快速增長使得大中城市消費者的財富增長速度也在加快。因此，如果沒有連續一貫的穩定政策，在觀望期過后，市場可能最終依然要面對需求釋放帶來的價格補漲。”劉力認為，“所以說，未來供給會繼續加大，需求在短期內將有所收斂，但長期內仍然有釋放的可能。此輪觀望時間的加長將結束此前的瘋漲時期，進入一段相對平穩的過渡時期，但后市仍然存在一定的上漲空間。（李和裕）

　　4 推地

　　臨近年末，上海房地局終于以“開閘放地”的形式，完成對住宅用地的供應“承諾”。而在中央今年提出的加大土地供應總量、抑制房價過快增長的總方針下，明年的土地供應也依然呈現“外松內緊”的局面。

　　以上海為例，據相關統計數據表明，1-11月上海公寓市場供需之比為1：1.35，市場整體呈現旺盛需求帶動價格攀升的態勢。策源咨詢研發中心分析師表示，從供應層面來看，一方面是近兩年上海房地產開發土地購置面積萎縮，直接導致今年新房供應量不足；另一方面是樓市轉熱之后的“捂盤惜售”行為，變相增加了供應的緊俏局勢，而這種非市場行為的本質也與住宅用地緊張帶來的漲價預期有關。

　　近兩年來，上海中心區域的土地供應量越來越少。據策源咨詢研發中心提供的數據，截至今年11月，上海市中心區域內僅發放了26幅土地，面積共計91.7萬平方米，而其中只有楊浦區、閘北區和浦東新區共計推出了4幅住宅用地，其余的則全是商業或商辦用地性質。

　　與供應量減少相對應的是，今年1-11月，上海各個環線區域同比價格漲幅均在17%以上。但由于住宅供應一、二級市場普遍集中于中環以外區域，今年外郊環的成交比重尤其增大明顯，占比達到47%，因此導致整體樓市的成交價格同比漲幅反而只有9%。

　　因此，房市調控要想取得效果，必須針對造成有效供給不足的因素分別采取針對性的措施，以加大市場有效供給，從土地源頭入手是正確的思路。此外，依法嚴厲打擊囤積土地行為，對于滿兩年未動工開發的土地，堅決無償收回土地使用權；通過建立嚴厲的問責制，促使各級地方政府更嚴格地執行90平方米占70%的政策，改變住房供應結構性失衡的問題等等，都是未來仍需做好的“功課”。（ 唐文祺）

　　5 信貸

　　2008年的貨幣政策預計依然“緊緊”有條。

　　從國家公布的數據來看，今年房價是歷史以來上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房價上漲情況來看，各地房價上漲可能會比這些公布的數字還要高。國家統計局公布表示，今年房價指數節節攀升，特別是到10月份房屋銷售價格上漲9.5%。又如深圳三季度房價上漲達20.2%，而北京、寧波和杭州上漲幅度也都超過了10%。

　　與此同時，從2003年開始，銀行信貸一直處于快速增長的水平上。從2003-2006年全國各項貸款分別增加了27703億元、19201億元、16493億元及30657億元，同比增長分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元，特別是居民購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元。

　　大量貸款增加后，大部分過剩的流動性就會從銀行體系流向資本市場，從而推動股市、樓市價格不斷上漲。正是在上述的背景下，政府明確地提出了從緊的貨幣政策，且主要表現央行主要將從兩個方面入手：一是控制流動性過剩，抑制信貸過快增長；另一個方面就是加大匯率彈性，進一步放開匯率波幅。業內人士預測2008年的銀行信貸規模最高量不會大于4.2萬億。

　　今年3月，中國人民銀行研究局副局長張濤在公開場合指出，房地產企業50％以上的資金來源于銀行信貸。業內人士表示，明年銀行除了會對房地產企業的貸款在總量上加以控制外，還會嚴格地控制貸款的發放節奏。

　　根據今年各家銀行的中報顯示，多家銀行的存貸比都已逼近了監管的上限，如中信銀行人民幣存貸比為73.69%、民生銀行為72.2%等，個別銀行的存貸比當時甚至已經超過了75%的監管紅線。

　　年底之前，由于貸款額度已經基本用完，大部分商業銀行貸款額度緊張、甚至無錢可貸的狀況也成了公開的秘密。造成這種情況的主要原因就是今年商業銀行普遍貸款增長過快，而在監管部門嚴控年內貸款增長超標，以及采取連續上調存款準備金率等系列緊縮措施下，緊縮政策的累積效應開始顯現。

　　明年銀行對房地產企業的另外一個調控思路就是從開發貸款的利率著手，即房地產企業的貸款利率會在基準利率的基礎上進行一定的上浮。銀行人士透露，房地產企業的貸款利率上浮比例可能會在10%-20%之間。銀監會某負責人曾透露，房地產企業貸款總量和利率調整的最終方案，將會在春節以后推出。（ 一凡 ）

　　6 限外

　　隨著房地產宏觀調控的深入，市場對海外資本的態度正在發生變化。“當市場需要外資推動時，我們是被歡迎的，但現在情況已經不同。”一位外資中介機構高層無奈地表示。

　　2005年作為中國匯率體制改革元年，也是外資于中國房地產市場風起云涌的元年。大摩、高盛、麥格理等眾多海外投資機構從那時起大舉收購中國一線城市的頂級物業，開始了熱錢“橫掃”中國房地產的普及式教育。盡管眾多海外資金大鱷一再強調收購物業的目的是看好中國房地產市場長期投資潛力，但豪賭人民幣升值的“另類”投資目的已經成為市場心照不宣的事實。

　　從去年7月建設部等六部委聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，到今年5月商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，房地產成熟物業投資領域開始對外資收緊城門。信義房產北京公司某內部人士介紹，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房購房客戶為外籍人士，但從去年底到今年，外籍人士購房只占客戶總量的近40%。

　　受制于此，外資于2007年出現明顯的轉戰直接開發投資的跡象。重大合作開發項目如：重慶龍湖地產與荷蘭ING房地產機會基金聯合參與北京市昌平區某組團土地投標，并以9.25億元高價競得113.5畝成都某地塊。美國對沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽達成協議，共同在中國房地產市場展開合作。Aetos表示希望在未來幾年向中國投資10億美元；冰島格里特利爾銀行(GlitnirBankhf)與中國地產商合作開發沈陽某市中心黃金地塊住宅項目。

　　巨資背后是房地產利用外資額的直線攀升。數據顯示，截至今年10月，房地產業資金來源合計28863億元，同比增長40%，其中國內貸款5611億元，同比增幅僅30%。但利用外資同比增長67%，外商直接投資增長70%，后一項目在今年前五個月的增幅還一度高達89.9%。

　　然而，這一趨勢或許不會延續至2008年，今年底，國家發改委和商務部公布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，著入介入房地產開發領域的外資管理。根據新的指導目錄，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發建設”從2004年修訂的目錄中的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。

　　國家加強限制外資流入樓市的重要原因是人民幣升值造成的熱錢沖動。一位外資銀行人士告訴記者，目前，熱錢40%仍然通過存款的方式保留人民幣，因為這是最靈活的兌現方式。還有40%左右通過購買國債、基金等方式滯留在國內。而其余的20%就是房地產投資。而一旦熱錢受美國加息，人民幣升值周期結束等影響抽離出境，將給資本市場帶來極大的不穩定性。（于兵兵）

　　7 融資

　　盡管風聲一陣緊過一陣，但這并不能遏制房地產企業的融資渴望。對于現在的房企來說，資金問題已經不是關乎擴張速度、擴張規模的發展性問題，而是關乎存亡的生存性問題。

　　證監會放緩房企IPO、卡緊直接融資，銀根緊縮堵住了常規融資之路，房貸新政又導致成交下降、銷售回款速度變慢，三大“枷鎖”牢牢捆綁住了房企的資金鏈。正因為如此，房企融資不再是選擇性命題，而是不得不為的“生計”運動，明年房地產行業的融資潮或許更為暗流洶涌。

　　“廣東十余家房企擬明年赴港上市。”一則這樣的消息近期出現在業內視野。向來對市場最敏感、最善于把握潮流的“廣東幫”的舉動已經足夠說明問題，這則消息的背景是，廣東400多家房企越來越感到生存的壓力，因此"逼迫"他們走上境外融資之路。

　　如“廣東地產五虎”中惟一一家尚未上市的恒大地產，已開始就明年在港上市具體事宜進行運作，預計將籌資約15億美元；總部在廣州的宏宇集團也已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預計將最多籌集10億美元；總部位于深圳的卓越集團則預計籌資15億美元。

　　內地房企似乎已視香港上市為殘酷生存戰略的關鍵戰役。據廣州地產界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆業等，預計融資總額可達600億元以上。這些企業中，傳言還包括了已經擁有A股融資平臺的綠景地產等，看來不僅僅是未上市企業奮力做生死一搏，甚至更多的房企謀求“A＋H”兩地上市模式，事實上不少已在香港上市的大型房企已喊出“回歸”口號，另一輪的資本競爭恐怕為時不遠。

　　對于已上市公司，利用殼資源再融資則是另一個重要問題。定向增發、公開增發、配股、可轉債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的“供血站”。據不完全統計，今年以來共有25家房地產公司實施定向增發，7家公司實施公開增發，2家公司實施配股，共計募集資金超過千億元。而企業債方面，金地集團、保利地產、北辰實業、萬科、中糧地產、新湖中寶等6家房地產上市公司宣布啟動債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計為157億元。而再融資所得資金主要用于歸還銀行貸款，其次為補充流動資金。

　　自有資金不充裕、負債率過高，一直是困擾部分房地產企業的難題：2007年，房地產板塊資產負債率達到63.07%，經營活動現金流出達到228.22億元，同比增加179.44%；投資活動現金流出90.88億元，同比增加49.32%，房地產公司資金仍然偏緊。

　　由此，信貸政策收緊、樓市的降溫，反而會讓資金缺口本就大的房企對直接融資更為渴望。盡管明年的政策導向是放緩IPO以及上市公司再融資，可是并不會讓房企對于資金的饑渴有所削弱，甚至會愈演愈烈——如果其他道路收緊，只有華山一條路的時候，誰都會不顧前途艱難險阻也要咬緊牙關一試。

　　明年的房企融資潮像是風暴前夜的海面，在政策限制下，或許看不到巨浪滔天，卻比任何時候都要暗流洶涌。（陳歆）

　　8 拿地

　　2007年的絕大部分時間，我們看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰，而時至年關，競相抬價的激烈場景又變成鮮有問津的冷門局面，也為2008年的土地交易蒙上一塊面紗。在業內看來，隨著土地價格一步步走高，也隨著樓市調控效應累積，開發商對于拿地的態度開始冷熱不均起來。

　　不可否認，近期開發商拿地熱情銳減成為不少主要城市一致發生的狀況。有分析指出，一是因為今年以來地價攀升，新推地塊也不愿意“掉價”，而底價太高又使得不少開發商感到難以“下咽”；二是年尾的房地產調控措施不減反增，樓市交易也在萎縮，開發商因而對下一階段的房地產業形勢信心不足，表現在拿地方面便是產生膽怯情緒。

　　不過，要讓開發商集體“斷頓”也不現實。雖然近期內地樓市“入冬”令國有土地出讓也遇冷，不過與越來越多謹慎觀望、不敢出手的開發商相比，具備資本實力的房地產公司依然不手軟。如新鴻基地產在本月內已經斥資逾47億元拿下3幅土地，并且均在無人競價的情況下以底價得手；又如世茂房地產本周宣布以約4.35億元摘得黑龍江省牡丹江市江南新區大型商住地塊，以穩固其在東三省區域的戰略布局。

　　最令人側目的還屬萬科，一邊是董事局主席王石在電視上表態“2008年之后絕不拿地王”， 一邊是與復地聯手以24億元“吃進”上海地杰國際城412400平方米的土地。也許正如王石所說，按照萬科現在的規模，沒有必要計較一城一池的得失，也沒有必要靠拿“地王”來表現競爭力。業內也認為，“面粉比面包還貴”的局面不應該也不可能持續下去，未來通過兼并收購、“合縱連橫”的方式進行土地儲備的情況在開發商中會越來越多。

　　“這也代表著土地市場內的洗牌局面會率先加劇，開發商如何判斷市場趨勢、如何制定拿地策略，冷暖自知。”信義房產的分析師認為。他還表示，市場內的存量土地最多可滿足 4-5 年的房地產開發需求，而國土資源部新政正促使開發商加速土地開發，從而在未來一段時間內逐步減緩商品房供應短缺壓力，雖然這還不足以逆轉現在的供求差，但提醒著開發商不但要有拿地實力還要有開發功力。（李和裕）

　　9 保障

　　“攻城為下，攻心為上。”《孫子兵法》的這句名言描述了今年并預示著明年保障性住房政策落地，帶給樓市供需雙方心理上的暗示和角逐。特別是，不久前建設部增設的住房保障與公積金監督管理司，更加重了保障性住房的砝碼，形成對普通商品房的沖擊。

　　“與其說是調控市場，不如說是調控政府。”中國指數研究院副院長陳晟認為，建設部增設住房保障司的意圖非常明顯，從中央政府層面建立起保障性住房管理機構，并且監管、調研各地方政府落實保障性住房政策，確保保障性住房強勢推進、不打折扣。

　　經過十幾年的探討、摸索和反思，社會各方已經明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是今年8月，隨著《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》浮出水面，在某種程度上給在市場化的單行道上一路飚升的房價在人們心理上踩了一腳剎車。隨之而來的是相應的政策法規在年底落地，以《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩項辦法為代表保障性住房管理的出臺，讓低收入家庭吃了一顆"定心丸"。

　　實際上，在中央政府建立住房保障機制的同時，各地的細化政策正紛至沓來。以北京為例，不久前相關負責人表示，將通過"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建兩限房或廉租房的基礎上，還將增加配建經適房的商品房地塊供應。

　　“但是，一些地方政府的非理性發展沖動或貫性依然存在。”一位房地產專家表示，因此保障性住房強勢推進的態勢不能有絲毫松動馬虎。記者也注意到，建設部新增設的住房保障司，首要一條便是“貫徹國家關于推進城鎮住房制度改革的方針、政策和措施并組織實施”，正是意欲調控各地政府。由此，地方政府的非理性發展沖動或貫性必然轉向。

　　此外，中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力。如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場”時代的房價單邊上漲之勢。明年，保障性住房政策必將深層次填補和平衡房地產市場需求量。

　　還有以增加中小戶型普通商品房建設的90平方米占70%為引導的住房結構調整，雖然今年讓人們最為關注的“70-90政策”的實施效果及其對房價的影響并不如人意，但隨著政策進一步落實，將使自住性住房的供需結構矛盾得到緩解，并有助于“夾心層”住房問題的解決。（于祥明）記者攝影

　　【責任編輯 何義濤】