■本報記者謝麗佳

　　今年10月1日開始實施的《物權法》規定，不動產“未經登記，不發生效力”。有業內人士表示，在今后的房產交易中，查看土地使用權證將是一個重要環節，土地使用權證應該被重視。

　　發放面臨眾多難點

　　“根據國土資源部的要求，北京市正準備對居民住宅的土地使用權頒發權屬證�！北本┓康禺a業內人士蔡金水告訴中國經濟時報記者，北京市目前在進行調研，擬定發放辦法。

　　不過，他指出，北京市土地使用權證的發放面臨很多難點。首先是房屋產權復雜、土地來源不同，央產、軍產、各種類型的單位產、私產、商品房、房改房、康居房、集資建房、經濟適用房、廉租房等等，種類繁多。有的交過土地出讓金，有的沒交過土地出讓金。

　　而且很多居住區內，一棟樓中就有多種產權，甚至一套房子中就有兩三種產權，如大戶型經濟適用房中業主職務標準內的面積為經濟適用房產權，超出標準的面積則在購房時補交了土地出讓金，屬于商品房產權；一些危改回遷房則原房原面積部分、人均15平米以下部分、超出人均15平米以上部分分別屬于房改房、經濟適用房、商品房產權。這樣一來，土地使用權證如何發放？

　　其次，多年來一些單位機構變動頻繁，很多住房原來的批地建設單位已無法找到，大批開發商也早已消失，原土地權屬證明已很難找到。

　　第三，根據《物權法》，居住區紅線內所有土地應歸全體業主所有，但實際上很多土地已經無償撥給了學校、配套商業服務設施、居委會、派出所以及供暖、供電、環衛等市政部門，道路綠地等公共用地如何劃分給每個業主也很難界定。

　　就是每棟樓的專用地是按該樓基投影面積，還是按相鄰樓座中線或者每棟樓四周都擴出幾米計算也眾說紛紜，而無論怎樣計算都矛盾重重，這些問題將來很容易造成糾紛，留下后患。

　　“第四是我國土地屬于國有，居民并沒有所有權，只有70年使用權。”蔡金水指出，地隨房走，土地使用權證既不能買賣轉讓，也不能抵押變現。

　　而對于有人認為此舉是為將來征收物業稅、土地使用費做準備，蔡金水表示，物業稅即使征收也只能按房產價值收，居民普通住宅一般也是不收土地使用費的，何況大多數已經交了70年土地出讓金，就更不能收了。

　　第五，北京市現有3億多平方米各類住宅，僅正規樓房住宅小區就有3000多個，約400多萬套房、2．6億平方米。今后每年還要增加兩三千萬平方米住宅，數量龐大。因此，發放土地使用權證工作量會非常大。

　　簡化發放程序

　　蔡金水指出，土地部門的當務之急是應該盡快給農民集體所有的土地、山林頒發土地所有權證，以保障農民的權利。

　　他表示，根據國土資源部的要求，全國大多數省市已經在發放居民土地使用權證，北京市也需順勢而為，不過，發放程序應盡量簡化。

　　蔡金水建議，居民住宅房地兩證應合一，不必單發一個土地使用權證。土地使用權證可以在原房產證中單加一頁，注明該套房屋的土地使用權，由市政府授權國土局蓋章后生效，改為房地產權屬證即可。

　　而且，居民住宅的土地使用權不宜細分，除有明確邊界的平房四合院和獨棟住宅外，樓房住宅專有土地使用面積一律為該樓基投影面積，并按住宅產權證建筑面積分攤，其余土地均為公用土地。

　　居住區公用土地面積則不再分攤到戶，一律只注明該小區公用土地面積還有多少為全小區業主共享即可，以簡化手續，減少糾紛。

　　此外，居民住宅發放土地使用權證不得向居民收取任何費用，因為這是政府部門的職責，不能成為土地部門的生財之道。