謝國忠：當開發(fā)商再無資金收購?fù)恋貢r，地價將大幅下降。但中國有足夠的增長動力和政策手段來最小化“硬著陸”風險

　　【背景】中央經(jīng)濟工作會議提出：“要把防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”。

　　中國CPI漲幅曾從8月的峰值6.5%回落到9月的6.2%，這曾讓市場觀察者感到寬慰，但這種寬慰是短暫的，10月即反彈至6.5%，食品價格上漲從9月的16.9%上竄到10月的17.6%。人們開始懷疑，中國的通脹是否已失控。

　　專家認為，導致通貨膨脹的最主要因素是土地價格，或地產(chǎn)價格。在現(xiàn)代經(jīng)濟中，土地是勞動力之后的第二大生產(chǎn)投入。當流動性或貨幣供給過多時，總可以看到地方政府通過高價出售土地來獲得豐厚的收入。高地價導致通貨膨脹的主要渠道，在于銀行的抵押貸款政策。如果土地價格被標高100%，相應(yīng)的貸款就隨之增加100%。這樣，銀行中的錢都會流向土地。由于政府對土地的壟斷以及在中國進行房地產(chǎn)投機的便利性，高額地價往往會通過房產(chǎn)價格或租金的上漲傳導給勞動者。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計，中國銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)的風險敞口已達到30%，而成熟經(jīng)濟體中也不過約40%。而且，其高速的增長顯示出，資金主要是通過房地產(chǎn)部門流入經(jīng)濟的。如果任其發(fā)展，這一敞口將很容易在五年內(nèi)翻番。

　　不斷上升的房地產(chǎn)價格已經(jīng)引發(fā)了工資的上漲。在深圳，由于過去12個月間房價的快速上升，白領(lǐng)階層的工資需求已急劇提高。現(xiàn)在人們的選擇是，要么工資上漲，要么房價下降。

　　本刊特約經(jīng)濟學家謝國忠認為，必然降低地價房價，才能遏制通貨膨脹。

　　他說，目前中國的狀況與1997年以前的香港十分相似。當時，香港的地產(chǎn)拍賣價格成為工資、消費價格及二級市場房價的風向標，其急劇上漲態(tài)勢是由上世紀90年代前期的美元下跌引發(fā)的。在經(jīng)歷“儲貸協(xié)會危機”后，美元對日元和歐洲貨幣的匯率于1995年跌至谷底，但從1996年起開始強勁反彈，使美國吸引了大量資本流入，造成東南亞地區(qū)的流動性壓力，最終引發(fā)了亞洲金融危機，香港房地產(chǎn)也隨之崩盤。

　　雖然通貨膨脹的根本原因是流動性過剩，但每個國家的傳導機制可能各不相同。在本輪通脹中，房地產(chǎn)價格上漲似乎成為所有過熱經(jīng)濟體的通病，尤其是中國。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，通過股市可以獲得更多資金，而用這部分收入購買土地，又可促使股票進一步升值。在此過程中，開發(fā)商們從土地升值中獲得了巨大的賬面財富。同時，地產(chǎn)開發(fā)不足引發(fā)的短缺，導致了與地價上漲相應(yīng)的地產(chǎn)價格上漲。如此理想的投資方式，將巨大的流動性吸進了房地產(chǎn)和股票市場。

　　他說，在亞洲，房產(chǎn)占家庭財富的將近二分之一，因此，若家庭中如此大比例的財產(chǎn)面臨價值膨脹，將不可避免地導致普遍通貨膨脹。中國的房地產(chǎn)價格上漲最快，因此，通貨膨脹也會更快發(fā)生。其中最具破壞性的，是不斷上升的通貨膨脹預(yù)期。當消費者看到自己所能承受的住房水平如此之低，他們會要求提高工資以及降低各種日常開支。現(xiàn)在，人們的通貨膨脹預(yù)期已然普遍存在——中國還有多少人不相信物價將更快上漲呢？除非這種預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)，除非房產(chǎn)價格及土地價格大幅下降，否則，中國的通貨膨脹問題將進一步惡化，甚至達到兩位數(shù)增長。

　　他指出，中國的緊縮政策面臨許多問題。對人民幣升值的預(yù)期和美國利率的降低，使熱錢不斷流入中國，而房地產(chǎn)價格上漲令人民幣更具吸引力。因此，無論中國如何提高利率和存款準備金率，貨幣政策的效果總會被不斷提高的房地產(chǎn)價格和涌入的流動性所抵消。

　　不過，幸運的是，中國可以控制信貸量，這就在流動性過剩的前提下，有效地限制了可以流出銀行系統(tǒng)的貨幣量。目前對信貸擴張的限制措施似乎正在起效。大量房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在已無款可籌，從而不得不出售地產(chǎn)以求現(xiàn)金。這可能會達到為房地產(chǎn)市場降溫的目的。當這一行業(yè)的下行趨勢變得明顯，熱錢流入將減少，流動性過剩將得以緩解。

　　信貸緊縮可以顯著地影響土地市場。當開發(fā)商再無資金收購?fù)恋貢r，地價將大幅下降。考慮到目前地價的高水平，預(yù)計屆時降幅將達50%。地價下跌將使地產(chǎn)部門遭遇“寒冬”，從而漸次波及諸如建筑和建筑材料等下游行業(yè)。經(jīng)濟“硬著陸”的風險正來源于這一連鎖反應(yīng)。

　　幸運的是，中國經(jīng)濟增長的動力強勁，可以承受住這樣顯著的波動。而且，也有一些政策可以保證“軟著陸”的實現(xiàn)。

　　首先而且最重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求很強。新一屆地方政府領(lǐng)導人上任后，急于推動當?shù)氐拈_發(fā)項目。如果中央政府加速對這些項目的審批，這類需求將可以彌補房地產(chǎn)部門的走弱，使投資持續(xù)增長。

　　其次，中國與其他新興經(jīng)濟體間的貿(mào)易正在迅速增長。多數(shù)新興經(jīng)濟體擁有大量外匯儲備，因此，它們對美國出口的放緩不會打壓其投資增長。為了在信貸緊縮期間保證出口，中國還應(yīng)為出口行業(yè)降低成本壓力。

　　最后，國內(nèi)的消費仍處于上行階段，房地產(chǎn)價格發(fā)生一些下降不會放緩消費增長，甚至還會對其有所促進。很多家庭出于對高房價的恐懼，而盡可能地為購房而儲蓄。當他們對房價的預(yù)期降低時，可能會將儲蓄更多地用于消費。而且，中國的信用卡普及率尚低，政府可以降低相關(guān)標準，使消費得到顯著提高。 ■

　　作者為玫瑰石顧問公司董事。謝國忠關(guān)于這一問題更詳盡的看法，見12月24日出版的《財經(jīng)》雜志