透析房價迷局“9·27”房貸新政的出臺，可以說是房價走勢變化一個“分水嶺”。新政實施兩個多月，一路只漲不跌的房價終于止住了上漲的勢頭。就在樓市出現(xiàn)微妙變局之際，12月11日，央行關(guān)于第二套房貸款新政的細則在萬眾矚目下出臺，明確了第二套房的貸款發(fā)放以家庭為單位的細則標準，傳達出央行嚴格貫徹中央從緊的金融政策的明確信號。相較于前兩年，2007年似乎更能感受到政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度：五次加息、國務(wù)院“24號文”、中小地塊開發(fā)限期、清肅捂盤惜售、“9·27”房貸新政……多項政策和舉措組合出擊，調(diào)控之網(wǎng)進一步鋪大：兩套房有細則了、準備金率上調(diào)了、貨幣政策從緊了，直接收縮了地產(chǎn)資金鏈；嚴查違法用地，打擊囤地現(xiàn)象；廉租房擴容，緩解供求矛盾。資金、土地、供求三大要素正在發(fā)生前所未有的變化，調(diào)控組合拳同時發(fā)力，脫韁的房價終于止住了一路狂飆的勢頭。房貸新政：切中“投機過多”的病癥捂盤惜售之所以成為開發(fā)商的共同舉動，原因在于開發(fā)商可以通過各種渠道獲得金融資本的支持，從而減少了對銷售回款的依賴……房貸新政切中了“投機過多”的樓市病癥，大幅提高了投機的門檻和成本，讓原本一片燥熱的樓市突然感受到寒冬的冷風(fēng)。相比此前的行政手段，這次的金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要明顯得多。調(diào)控雙向發(fā)力，一手收緊個人住房消費貸款，一手收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。在房價飆漲的今年，捂盤惜售之所以成為開發(fā)商的共同舉動，原因在于開發(fā)商可以通過各種渠道獲得金融資本的支持，從而減少了對銷售回款的依賴。然而，正當開發(fā)商終于熬到“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季、準備收割捂盤惜售所帶來的豐厚利潤的時候，央行提高第二套房貸首付及利率的政策突然到來。房貸新政切中了“投機過多”的樓市病癥，大幅提高了投機的門檻和成本，讓原本一片燥熱的樓市突然感受到寒冬的冷風(fēng)，廣州、深圳等城市房價開始掉頭，多個核心城市商品房銷售驟然降溫，房價拐點隱現(xiàn)。在9月央行頒布房貸新政之后，由于如何界定第二套房的細則遲遲沒有出臺，有分析認為央行房貸新政只是走過場。然而，時隔兩月，補充細則又出臺了。細則除劃定了第二套房貸款的紅線外，其實還傳遞出兩個明確的信息：第一，從緊的金融政策將是2008年的主流，銀行不會因為2007年度的結(jié)束而重新放開貸款的口子。第二，表明銀行從嚴審批房貸將一如既往。其實，提高一成首付比例只是看得見的上篇，而從嚴審批購房貸款才是看不見的下篇。深圳在四季度，就曾出現(xiàn)大量貸款申請被銀行駁回，深圳房價掉頭向下；無獨有偶，廣州同樣是大批貸款被駁回后，出現(xiàn)了一撥退訂潮。而在開發(fā)貸款環(huán)節(jié)，央行年內(nèi)第10次宣布上調(diào)存款準備金率，上調(diào)存款準備金率1個百分點，金融機構(gòu)將因此被凍結(jié)近4000億元資金。一方面是房價過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大；另一方面是資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，大部分房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力。迫于資金壓力，部分開發(fā)商將不得不采用降低房價、加大促銷力度等手段實現(xiàn)快速回款，進而帶動整個市場的房價回調(diào)。疏導(dǎo)需求：“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”相對于“國八條”和“國六條”的市場調(diào)控手段，“24號文”改變了單一市場化的制度安排，是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標，標志著政策調(diào)控重點從對商品房市場的調(diào)控轉(zhuǎn)為對保障性住房供應(yīng)體系的調(diào)控。細細解讀調(diào)控新動向，可以看出決策者深化現(xiàn)有政策的能力在加強，調(diào)控的最終目的也是引導(dǎo)樓市供需結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展。調(diào)控思路正從之前的抑制需求轉(zhuǎn)變?yōu)槭鑼?dǎo)需求。今年8月出臺的國務(wù)院“24號文”，即《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，圍繞“進一步建立健全城市廉租住房制度”、“改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度”、“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面采取措施調(diào)控市場。調(diào)控焦點落在了低收入家庭的住房保障上。相對于“國八條”和“國六條”的市場調(diào)控手段，“24號文”改變了單一市場化的制度安排，是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標，標志著政策調(diào)控重點從對商品房市場的調(diào)控轉(zhuǎn)為對保障性住房供應(yīng)體系的調(diào)控，預(yù)示著今后房地產(chǎn)市場將形成保障型住房和商品房市場化兩條主線并進的“二元化格局”。以市場態(tài)勢來看，想要改善供需關(guān)系，進而有效控制房價，關(guān)鍵還是要疏導(dǎo)有效需求。今年以來，政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，大規(guī)模推進保障類住房供應(yīng)，擴大廉租房、經(jīng)濟適用房的受益面，提高住房公積金貸款額度，住房分層供應(yīng)政策逐漸明晰。隨著調(diào)控政策到位，廣州市明年大量的經(jīng)濟適用房、限價房以及90平方米以下的房屋大量上市，小戶型房屋將占到廣州房地產(chǎn)市場的50％。雖然“廉租房”、“經(jīng)濟適用房”的準入門檻很高、條件限制嚴格。但作為住房供應(yīng)體系中的一個重要成分，“它的推出在很大程度上會瓦解基層購買力，另一方面，對于開發(fā)商和投資者的信心均是一個打擊。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為。土地調(diào)控：打擊囤地，提高用地成本陸續(xù)出臺的土地調(diào)控政策增加了開發(fā)商獲取大盤項目的資金壓力；同時，嚴格的拿地方式提高了開發(fā)商獲取大盤項目的難度……與此同時，變堵為疏，開閘放地，通過加大土地供應(yīng)，特別是經(jīng)濟適用房用地，從增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，緩沖房價壓力。對于2007年土地市場調(diào)控來說，深化調(diào)控是一條主線。一系列相關(guān)政策陸續(xù)出臺，目的就是打擊囤地，提高用地成本，同時保障經(jīng)濟適用房用地。在土地管理方面，提高用地成本。今年年初出臺的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，明確土地有償使用費提高一倍；緊接著《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》出臺，明確了未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。開發(fā)商捂緊的土地開始“燙手”。陸續(xù)出臺的土地調(diào)控政策增加了開發(fā)商獲取大盤項目的資金壓力；同時，嚴格的拿地方式提高了開發(fā)商獲取大盤項目的難度。政府為了能夠?qū)⑼恋爻晒Τ鲎專瑫�將大盤項目分割成若干小型項目進行招拍掛，從而打破一家公司壟斷某一區(qū)域開發(fā)的格局。而若干開發(fā)商同時在既定區(qū)域開發(fā)房產(chǎn)，又可增加市場的供給總量和競爭程度，能夠在一定程度上改善供給。與此同時，變堵為疏，開閘放地，通過加大土地供應(yīng)，特別是經(jīng)濟適用房用地，從增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，緩沖房價壓力。2006年年底，國土資源部明確提出“適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地”的調(diào)控政策。2007年9月30日，國土資源部下發(fā)進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知，要求用于低收入家庭的建設(shè)用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70％，并在土地利用年度計劃中做出說明。廣州今年的中小戶型、中低價位普通商品住房用地有156萬平方米，保障性住房用地的比例占到了57．3％。據(jù)了解，今年1—5月，全國住宅用地的土地供應(yīng)量較去年同比增長35．5％，普通商品房的土地供應(yīng)總量較去年同比增加76．3％，經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)總量較去年同比增加166％。當然，土地從供應(yīng)到轉(zhuǎn)化為住宅上市還有一個時間過程，相信這些措施實施之后，房地產(chǎn)價格會平穩(wěn)下來。[][41]