最大的機遇

　　按照中國經濟型酒店網1月份的數字顯示，北京地區擁有經濟型酒店108家，總客房數11026間。借力2008年北京奧運會和2010年上海世博會，中國經濟型酒店部分品牌擴張速度達到200%〜300%的增速。

　　按這個速度，北京地區經濟型酒店的數量今年將輕松突破外界預計的200家。

　　內外資經濟型酒店如此翻倍的擴張速度，讓人聯想這是一項有巨大回報的投資香餑餑。而事實上，在業內人士看來，酒店投資是所有投資中最不劃算的。

　　戴德梁行酒店部董事曹念國解釋說：“與其他房地產投資不同，酒店的投資較大。酒店不僅建筑成本高，還要有大筆開業前籌備費用支出。同時，與其他物業類型相比，酒店要支付高得多的營運管理費。因此，即使管理業績較好的酒店，其經營毛利率(GOP)也只能做到30%～40%。”

　　同時，酒店還有著很長的投資回收期。星級酒店的投資回收期多在10〜15年之間，而經濟型酒店的投資回收期在3〜6年之間，遠高于住宅2〜3年的投資回收期。

　　以7天連鎖為例，周淮生稱：“每家分店平均投資額約為人民幣500萬元，年內北京20家分店的投資額將達到1億元，而投資回報周期在3〜4年。”

　　如此高額的投入和漫長的投資回報期，卻無法抵擋熱情的投資者。戴德梁行酒店部董事曹念國認為，投資者熱衷投資酒店，除了酒店自身產品特性——不僅帶來可觀的現金流，還可以保值增值外，另一個原因就是投資者看好中國旅游業的發展——國內外旅游的穩定增長；奧運會、世博會兩大盛會的帶動。

　　根據北京奧組委官方的保守預測，北京奧運會期間，國外旅游者有可能達到60萬左右，而國內觀眾總人數也將達225萬到258萬人次。從2008年8月8日至24日，估計每天至少有40萬人將在北京住宿。

　　北京市旅游局今年初提供的數字，奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而目前北京住宿接待單位的數量距離奧運期間的接待需求仍存在142家的缺口。有關專家估計，2008年奧運會前，即便北京酒店數量增至800家以上，也仍然難以負荷蜂擁而至的游客。

　　因此，有關方面希望通過改造和升級現有的非星級酒店來填補缺口。到2008年，將有1000家非星級酒店獲得奧運接待資格，提供5萬多個房間、10萬多張床位。17天的奧運會，將是北京地區經濟型酒店最大的機遇。

　　從更長遠的角度來看，奧運會和世博會帶來的中國旅游業的發展已經開始顯現。

　　據統計，中國自2004年入境旅游人數突破1億大關后，2006年入境旅游人數增長到1.25億人，國內旅游人數達到13.9億人次，較上年同比增長15%；國內旅游收入達6229.7億元人民幣，較上年同比增長17.9%。2007年開年以來，旅游業的發展更是高歌猛進。僅2007年前兩個月，中國入境人數就再創歷史新高，達到1956萬人次。

　　《2007年中國旅游業研究咨詢報告》預測，自2007年至2016年，中國的旅游業將取得8.7%的實際年增長率，中國將在十年內成為世界上第二大旅游和旅行經濟強國。

　　熱潮背后冷算計

　　早在申奧成功之時，經濟型酒店的資本風向已經毫不猶豫地刮向“投資”方向。

　　專業從事酒店投資咨詢的浩華管理顧問公司副董事戴雪英告訴本刊：“一個理性的開發商，絕不會因為一個奧運賽事而滿腔熱血地建造酒店，真正能夠推動房價獲得額外增長的時間也僅僅限于奧運舉辦的前后1〜2個月。而酒店如此龐大的投資成本決無法依靠這一兩個月實現翻天覆地的回報。”

　　更多的業內人士認為，盡管奧運刺激了北京酒店投資的熱潮，但聰明的投資者絕不會因為奧運這一單一的賽事投資酒店，而是整體中國和北京經濟的穩健發展態勢、以及在奧運背景下所創造出的整體投資信心度。

　　7天集團副總裁周淮生也承認：“2008奧運會并不是7天經營的支撐點。”

　　事實上，為奧運造酒店的情形非常稀有，經驗老道的外資投資中國經濟型酒店的風潮，除了對長遠的收益判斷，還源于政策的轉向。

　　2007年7月10日國家外匯管理局下發的《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》，即130號文件，在一定程度上杜絕了房地產開發過程中熱錢的出入渠道。根據這份文件，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業，不論是新設還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續。

　　這意味著從2007年6月1日開始，外商投資房地產企業的股東僅可以股權方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。

　　在這一政策的限制下，內地的海外基金不得不尋求變術，轉投酒店、工業、商業等傳統行業。戴德梁行酒店部董事曹念國告訴本刊：“與普通房地產的開發的短期投資不同，酒店長期經營的特性，能夠為當地政府帶來長期穩定的稅收收入，也會更容易得到當地政府的認可。” (記者/陳曉舒)

　　[上一頁]