■余豐慧

　　“財政部門本來要在今年正式試點開征物業(yè)稅的，但由于種種原因未啟動。”北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春說。作為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者，他說，物業(yè)稅可能明年試點，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。（12月17日《北京商報》）

　　所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)；有的國家對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；有的國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。就我國而言，我們所說的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。

　　從我國情況來看，目前第一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅已經(jīng)開始收取。如果再開始征收物業(yè)稅，那么，世界各國對房地產(chǎn)課稅的三種情況我們實行了兩種。我國開始議論征收物業(yè)稅，主要是基于房價的飛速上漲，控制房價效果一直不明顯，有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房價的建議才不斷被提出來。因此，現(xiàn)階段征收物業(yè)稅的目的，其實是把其作為調(diào)控房價的一種手段。

　　這種調(diào)控手段是否能夠見效呢？我們首先分析一下其調(diào)控點。征收物業(yè)稅是從需要方面調(diào)控的一種手段，特別是對于投資買房和投機炒房以及囤積房屋行為有一定作用。通過征收物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用，從而達到抑制房價的目的。但是，如果不加區(qū)別地統(tǒng)一征收物業(yè)稅，那么，將會加重工薪階層、低收入階層的住房經(jīng)濟負擔(dān)。現(xiàn)在一套房子的物管費、水電氣暖費，已經(jīng)讓工薪階層氣喘吁吁了，再征收物業(yè)說，可能會出現(xiàn)普通百姓不但買不起房也住不起房的情況。同時，征收物業(yè)稅還有許多難題亟待克服，比如：物業(yè)稅根據(jù)什么來征收？是根據(jù)住房價值還是根據(jù)面積征收？城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東部、中部、和西部如何區(qū)別對待？原來國家機關(guān)、軍隊內(nèi)部的福利房、集資房交不交物業(yè)稅？以前買過房子的人交過了房產(chǎn)稅、土地增值稅，物業(yè)稅征收后怎么辦？再者，既征收房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅又征收物業(yè)稅是否對房屋所有者來說稅賦過重？

　　最大一個問題是，房價上漲是土地供應(yīng)、開發(fā)商開發(fā)成本以及投資投機等多種因素構(gòu)成的，應(yīng)該從供給和需求等多個方面著手。而現(xiàn)在在需求上的調(diào)控措施出臺得過多，例如：信貸政策方面，利息不斷增加、首付比例一直提高，稅收政策也在不斷出臺，這些都是針對需求的。但是，在土地以及開發(fā)環(huán)節(jié)的暴利行為，調(diào)控措施過分弱化。目前，調(diào)控房價的著力點應(yīng)該放在國家降低土地成本，增加土地供給上，出臺政策遏制開發(fā)商的暴利上面。

　　既是出臺物業(yè)稅，也應(yīng)該限制在別墅類住房、三套以上住房上面，決不能把物業(yè)稅擴大到所有百姓房產(chǎn)上面。

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