本報(bào)記者 武文靜報(bào)道

　　今年以來，我國各大城市樓價(jià)經(jīng)歷了從年初的慣性上漲，到年中的房價(jià)“井噴”，再發(fā)展到目前買賣雙方的“僵持”。臨近年底，樓市出現(xiàn)了成交量下降、市場觀望氣氛濃厚的狀況，不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些中心城市房價(jià)下跌的消息。

　　相關(guān)專家表示，從最近這一段時(shí)間來看，有部分原來房價(jià)漲得過高的城市已經(jīng)開始在往下行，有的銷售量比原來下降很大，有的價(jià)格已經(jīng)開始下降。但是中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高等推動房價(jià)上漲的因素依舊存在，房價(jià)能否在短期內(nèi)大幅下跌仍須觀望。

　　深圳：

　　泡沫破滅價(jià)跌量縮

　　隨著地產(chǎn)新政的實(shí)施，之前一直位居全國房價(jià)冠軍的深圳，樓價(jià)暴漲的狂潮也開始消退，并出現(xiàn)房價(jià)下跌現(xiàn)象。一方面是深圳房價(jià)在悄然下降，另一方面深圳樓市的交易量卻在急劇萎縮，深圳樓市的準(zhǔn)泡沫正在破滅。國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶表示，深圳、廣州等先期房價(jià)漲幅較高的城市，房價(jià)正逐步回落。

　　一業(yè)內(nèi)人士透露，在深圳房價(jià)下跌并不是個別現(xiàn)象。深圳南山區(qū)一個名叫后海公館的樓盤，降價(jià)的幅度已經(jīng)高達(dá)33%以上。和上半年相比，深圳房價(jià)下跌了一成至兩成。另據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一月份深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米，而到了10月份，成交量卻只有15.36萬平方米，創(chuàng)下3年來新低，房地產(chǎn)市場突然由熱轉(zhuǎn)冷，價(jià)跌量縮。

　　相關(guān)專家表示，今年以來房價(jià)漲得太猛，投資者開始擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)了這一輪拋售。事實(shí)上，決定房價(jià)的最終因素是供求關(guān)系，由于深圳投資性購房比重前期已經(jīng)超過50%左右，隨著國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，以及有關(guān)部門打擊

開發(fā)商捂盤惜售、違規(guī)放號等擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序行為，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已持續(xù)到來，市場本身買盤、賣盤的轉(zhuǎn)化會促使房價(jià)進(jìn)入穩(wěn)定期。同時(shí)，投資性購房者會有一段時(shí)間的觀望期。

　　近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)。而且地價(jià)、房價(jià)不斷飆升本身也是影響市場成交的主要原因，因?yàn)楫?dāng)房價(jià)上升到大多數(shù)工薪消費(fèi)者購買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時(shí)，就會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，深圳房地產(chǎn)市場價(jià)跌量縮也不足為奇。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新政出臺所導(dǎo)致的市場觀望情緒將繼續(xù)維持，各地特別是前期房價(jià)漲幅過大的市場，未來1-2個月成交量將繼續(xù)走低，而短期內(nèi)房價(jià)的核心驅(qū)動因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環(huán)境的依賴程度，一旦投資客因?yàn)橘Y金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價(jià)下跌的壓力將會變大。

　　北京：

　　有價(jià)無市持幣觀望

　　10月份以來，各大城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一股“有價(jià)無市”的觀望風(fēng)。對于北京市場而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房價(jià)依然堅(jiān)挺。成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況。相關(guān)專家表示，包括上海、北京在內(nèi)的其他城市，投資性購房比重的有限和投資者資金規(guī)模的相對充裕將導(dǎo)致短期內(nèi)房價(jià)滯漲的概率大于下跌。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，1至10月份，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%。另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù)，10月份全國房價(jià)同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達(dá)到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13754元/平方米，而僅在幾個月前，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)不過13600多元/平方米。

　　經(jīng)過連續(xù)半年多的暴漲，當(dāng)前市場出現(xiàn)調(diào)整很正常，應(yīng)該更理性地看待這次調(diào)整。交易量下降，既有觀望因素，也有市場總體供應(yīng)量下降的原因。房價(jià)下跌也有其特殊原因。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，“調(diào)控政策擠掉了一部分泡沫，但泡沫下面的啤酒還是挺多的。”政府應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控力度，并適度增加市場供應(yīng)，最終目的是讓房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行，將房價(jià)漲幅控制在合理的范圍內(nèi)。“這是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)，也是對老百姓真正負(fù)責(zé)。畢竟與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)太多，如果房價(jià)出現(xiàn)暴跌，可能會導(dǎo)致許多人失業(yè)，銀行系統(tǒng)累積的風(fēng)險(xiǎn)也可能集中爆發(fā)，受損失最大的還是普通老百姓。”

　　預(yù)測：

　　房價(jià)仍須觀望

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲12.2%。對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，10.5%的同比漲幅是2005年7月中國擴(kuò)大月度房價(jià)調(diào)查范圍以來的最大單月漲幅。

　　隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)到位，住房價(jià)格是可以保持穩(wěn)定的，群眾的住房需求也可以逐步獲得滿足。國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶表示，像深圳、廣州、上海甚至北京等城市，原來銷售很旺的個別地段現(xiàn)在有價(jià)無市，銷量有所下降。這到底是趨勢，還是暫時(shí)性現(xiàn)象還有待觀察。但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，住房供應(yīng)過于緊張的局面會逐步得到緩解。

　　專家分析認(rèn)為，近年來，國家一直在不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政策的積極效應(yīng)也正在逐步顯現(xiàn)。人民幣可能加速升值的預(yù)期目前十分強(qiáng)烈，多年持續(xù)快速增長的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在著由偏快轉(zhuǎn)為過熱、價(jià)格運(yùn)行存在著由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的跡象。在未來一段時(shí)間內(nèi)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格的上漲有可能會持續(xù)。此外，土地供應(yīng)的趨緊和土地價(jià)格的飆升，也在很大程度上擠壓著房價(jià)的回落空間。這些因素，都在一定程度上加大了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。

　　從長期來看，房價(jià)大幅下跌的因素并沒有發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。新政策的出臺將會帶來房地產(chǎn)市場持續(xù)的觀望，而部分前期房價(jià)上漲過大的城市，包括深圳、廣州價(jià)格可能出現(xiàn)松動和一定幅度的下跌。但是中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高，房價(jià)不會在短期內(nèi)大幅下跌。土地供給的緊張、居民購買力的提升、住宅郊區(qū)化和小戶型化的趨勢、國內(nèi)資金的相對充裕以及負(fù)利率的環(huán)境等共同推動房價(jià)上漲的因素依舊存在。

　　曹長慶表示，房價(jià)的上漲涉及面寬，解決起來難度很大，我國將加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施的研究，分清輕重緩急，有針對性地逐步解決住房問題。政府保障性的50平方米、60平方米結(jié)構(gòu)性供應(yīng)大了，平均房價(jià)會下降，明年房價(jià)的下降有結(jié)構(gòu)型的區(qū)別。不過，目前樓市更大的需求是改善性需求，而非保障性需求。只要改善性需求存在，對大戶型、對好的產(chǎn)品的需求會放大，價(jià)格繼續(xù)維持上漲，這是市場化的改善型的上漲。記者武文靜攝影

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