本報記者 陳昆才 上海報道

　　12月11日，央行和銀監會在北京聯合召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議（下稱“專題會議”）。央行與銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（下稱“補充通知”）也于當日正式對外公布。

　　補充通知重點明確的“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數”，再次傳遞出房貸調控升級的信號。其背后，是監管部門自9月27日發布《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱“《通知》”）之后，對調控政策實施效果有所偏差的顧慮，以及今年以來，伴隨著個人住房貸款超速增長，房貸風險呈上升趨勢，已引起監管部門的高度關注。

　　不讓商業銀行“鉆空子”

　　對第二套或多套住房的個人房貸認定標準，自央行與銀監會聯合發布《通知》以來就成為業界的議論焦點。由于《通知》并未明確認定房貸次數是以借款人個人還是以家庭為單位，于是出現了各種理解、各行其道的局面。央行在新聞稿中表示，補充通知的出臺，正是針對這些業界認為模糊的地方給出一個明確的界限。

　　12月12日，一位參會人士透露，在由央行主導、銀監會配合的這次專題會議上，監管層明確要求商業銀行應服從大局，不要鉆空子，故意扭曲監管部門的意圖�！氨O管層強調，銀行不要因為各自的問題來影響大局，不能讓下面的分支機構亂作主張。”上述人士說。

　　參加這次會議的有人民銀行上�？偛亢透鞣种�行的分管副行長（計劃信貸處）、各地銀監局，政策性銀行、國有、股份制商業銀行有關負責人。

　　為了保證此次補充通知的貫徹執行，銀監會副主席蔣定之在專題會議上提出，各銀行業金融機構要以法人為單位制定商業性房地產信貸管理的實施細則。細則要重點落實對借款人信息資料的收集和信貸審查規定，對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴格的審查甄別措施。

　　同時，央行和銀監會的有關負責人表示，各銀行業金融機構要自覺糾正與文件精神不一致的規定和做法；人民銀行、銀監會將嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。

　　不過，此次規定仍然需要交由商業銀行制定實施細則，而據一位接近監管層的專家透露，銀監會的意見是避免規定得太細，由商業銀行根據通知的原則來把握。

　　這位監管專家認為，“補充通知的目的，不在于絕對化一個政策界限，而在于提醒商業銀行理解其中的風險所在，根據自身的情況，加以控制。“監管層要傳遞的核心問題，是提醒商業銀行一個重要的原則：自住房和投資性住房的貸款風險是不一樣的，但具體的風險管理，則需要商業銀行自己學會鑒別。”

　　政策意圖

　　上述專家表示，自住房貸款的還款來源為個人未來收入的現金流，商業銀行只有一個信用風險；而且掌握個人住房抵押后，銀行的信用風險可以盡可能的降到最低。而投資性住房的貸款還款來源為出售房產或出租房產的收入，這個收入受到市場價格、行情波動的影響，除了信用風險，還會增加市場風險。

　　“炒房與自住不同，美國次貸危機就充分地暴露了這一風險，很多投資人都是期望以房產增值部分來歸還銀行貸款，這就包含不確定因素，風險由此加大�！边@位專家說。

　　而令監管部門高度關注的，正是今年以來伴隨著銀行個人住房貸款規模的同比大增，房貸尤其是投資房房貸的風險已呈上升趨勢。

　　央行公布的11月份信貸數據顯示，居民戶貸款增加531億元，同比多增96億元，其中，短期貸款下降174億元；中長期貸款增加705億元，這當中以房貸為主。

　　而另據監管部門統計，截至今年前三季度，商業銀行累計新增房地產貸款9394億元，同比多增4393億元，占全部貸款同比新增額的54.5％。其中，工、農、中、建四家銀行占今年增量的61.4％，而去年同期這四家行個人房貸余額是負增長。四家行今年多增的貸款有61％是個人住房貸款。

　　在銀行監管系統的內部會議上，監管層多次向商業銀行發出房地產貸款快速增長，潛在風險不斷放大的警示，認為資產價格的快速膨脹增加了我國金融體系的系統性風險，也為銀行信貸風險管理帶來了嚴峻的挑戰。來自發改委的統計顯示，今年10月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6％，二手住房銷售價格同比上漲8.7％。

　　銀監會亦屢次要求商業銀行堅決壓縮商業房地產開發商貸款，豪華住房、商用住房、高檔商品房的開發商貸款和按揭貸款比例，以及投資性住房（如第二套及以上住房）的按揭貸款，不準搞住房加按，即再按揭貸款。

　　對于銀行貸前調查不盡職導致個人住房貸款形成風險的，監管部門將嚴肅追究有關人員的責任，問題嚴重的將停止有關機構的個人住房貸款業務。

　　一位監管人士透露，加按和轉按的主要問題是信貸資金被挪用于炒股，監管部門曾在現場檢查發現，加按、轉按的規模雖然不大，但銀行對于借款人取現后的資金流向根本無法追蹤，流入股市的資金比例比較大，在監管部門嚴令控制后，“各家銀行紛紛停下來”。

　　12月11日，央行副行長劉士余在專題會議上強調，房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉（加）按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。