·記者手記·

　　本報記者 王芳艷 上海報道

　　央行和銀監會終于統一了二套房的定義。但是新的問題又冒出來了。

　　一些商業銀行人士說，假設借款人原本在外地已經擁有房產，那么他在第二個城市再買房用于自住是否算是第二套房，如果算，不是打擊自住嗎？

　　另一個銀行人士提出的問題是，按照補充通知規定，如果借款人的家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行（借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果），但商業銀行如何衡量當地平均住房水平呢？又如何衡量家庭人均住房面積？如果戶口上只有一人人，但卻是一家三口都住里面，怎么算人均面積？

　　此外，外資行人士沒有加入央行征信系統，它不是漏網之魚嗎？

　　乍一聽這些問題都有道理，但深入分析就能明白，如果商業銀行能夠準確理解政策的偏緊精神，這些問題就都不是問題。問題是，正像開發商沒有積極性執行“70／90”政策一樣，商業銀行在自身利益和政策執行上亦存在不一致。

　　事實上，自9月27日央行和銀監會共同發布通知、提高第二套以上住房貸款的首付比例和利率水平之后，關于二套房如何界定所發生的一系列事件，就顯示了這種微妙的沖突。

　　由于銀行對認定單位理解不一，10月中旬，監管部門曾齊集五大國有商業銀行信貸部門負責人，就“第二套房貸”的認定單位問題召開聯席會議。據參會人士透露，會議就“第二套住房”的認定標準達成共識，一是

公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項。二是已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。三是夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。

　　此后，上海銀行同業公會亦召開了討論會，基本達成一致，為抑制投機炒房，上海地區房貸政策將統一以“戶”為單位認定第二套房。“不過，這個會議達成的精神最終還是要上報監管部門，因此并未最終執行。”參會人士透露。

　　盡管精神歸精神，上海銀行界中，實質上也未執行所謂的同業公會達成的共識，而是各行其政，當然，五大行中仍有銀行是以戶為例。

　　但一位國有商業銀行人士卻道出了銀行執行政策真實的一面。他說：“你很難說，最后到底誰是按‘戶’，誰是按‘個人’，如果是資質好的客戶，商業銀行因為擔心逼走客戶，肯定會放松政策來留住他，如果是不好的客戶，第二套房別說提高首付，基本上也不愿意貸。”

　　這句話能根本地反映國有商業銀行在信貸政策上的取向。按照商業銀行的風險管理和業務拓展策略，他們是選擇還款能力較好的優質客戶，而不是參照他是否有幾套房子，甚至某種程度上說，二套房的客戶比首套房客戶，更具有還款能力。

　　這顯然與二套房政策出發點有所沖突。在商業銀行看來，二套房政策是打擊投機需求，抑制投資。在幾次聯席會議后，各個商業銀行在執行政策層面內心復雜，“最怕的是別人不一樣，那樣不是吃虧了嗎？但是也怕全‘一刀切’了，那樣的話，中國就搞一個銀行好了，也不用市場競爭了。”另一位商業銀行人士說。

　　也正是如此，在二套房政策出臺很長時間內，大部分的商業銀行是傾向于按個人劃分第二套房。從這個角度講，此次監管部門統一了二套房看法，是具有積極意義的。

　　但一些分析認為，如果說二套房政策出臺對

房地產市場暴漲起到一定抑制作用，倒不如說，更大的原因是來自于年底各大商業銀行貸款額度不足。

　　記者從商業銀行獲悉，截至今年11月末，一些股份制商業銀行房貸增速都超過了50％，有些銀行房貸增量甚至是去年的兩倍，超速使商業銀行在年末無貸可放，由此抑制了很大部分需求。

　　現在，各大商業銀行已經開始制定明年的貸款計劃，新一輪市場爭奪又將開始，貸款很可能重新松開口子。“我們認為房貸還是沒有風險的，到明年，各個銀行還是會把房貸作為個貸重點，肯定還是要爭搶市場。”上述人士說。

　　正如一位政府研究人員表示，“單純依靠銀行政策來抑制

房價，是不能達到效果，只能是以時間換空間，為新的政策贏得空間。”