對于目前正在飛速擴張的中國房地產企業來說，要在迅速擴張的同時嚴格把控質量，“產業化”將是一個不錯的主意山本英作當房地產低迷之后，房地產公司如何提高商品房質量，與競爭對手爭搶有限的買家隨即成為擺在房地產公司面前的緊迫問題。而產業化的本身，正是提高企業標準的一個前提條件

　　只有潮水退去之后，才知道誰在裸泳。

　　日本的房地產市場，在鼎盛時期，“質量”相較暴漲的價格來說也沒有那么重要。但是，當房地產低迷之后，房地產公司如何提高

商品房質量，與競爭對手爭搶有限的買家隨即成為擺在房地產公司面前的緊迫問題。而產業化的本身，正是提高企業標準的一個前提條件。

　　對此，東京建物（上海）房地產咨詢有限公司董事長、總經理山本英作深有感觸，他以日本的經驗判斷，中國在若干年后也會出現同樣的情況：“當房價的上揚到達一個頂點之后，真正入市的自用客戶一定會將質量放入考量項目的指標之內。對于目前正在飛速擴張的中國房地產企業來說，要在迅速擴張的同時嚴格把控質量，‘產業化’將是一個不錯的主意。”

　　40年的“產業化史”

　　“日本現在已經不太提‘產業化’這個詞了。大家談起房地產的‘產業化’，就如同說豐田車工廠化生產一樣，沒什么不同。而二者的相似之處，都是因此而帶來的質量保障。”山本英作說。這個說法，大大超出了我們的判斷。

　　按照他的理解，也許30多年前，大家還會熱衷于談論“產業化”這一新鮮的話題，因為那個時候日本有一些質量不盡如人意的房子，所以，需要以“產業化”來迅速拉升住房的建筑質量。但是現在，“產業化”的初衷早就達到，也沒必要整天把這個概念掛在嘴邊了。起碼對于東京建物這樣一家在東京就擁有80個項目的大地產公司來說，他們平時所討論的，已經早就超越了“產業化”這個最基本的層面。

　　事實上，正如山本英作所稱，日本住宅產業化的發展路徑可以追溯到上個世紀60年代末。當時，日本電視機和汽車都已經工業化生產了。而與此同時，正是日本步入經濟發展的快車道、房屋需求迅猛增長的階段。

　　電視和汽車的工廠化讓日本當時有了讓房地產工廠化生產的初衷。在兩三層建筑基本占到國家住宅比例60%到70%的前提下，日本的技術工業化具有可操作性。

　　似乎一切都是水到渠成。因為很快就有人意識到這一塊的商機無限。首先進入這個市場的，并非房地產商，而是上下游的生產制造企業。

　　以排水起家的積水、以生產電器起家的松下，以及三菱重工等企業都開始投入房屋制件的生產領域。之后，在日本提升了房屋高度之后，這些企業又迅速投入，開始建高層預制件。這一領域很快成熟起來，保證了住宅建造的工廠制作，然后現場裝配的可行性。

　　政府的參與是在制造企業充分發揮了主觀能動性之后。按照日本對于住宅產業化的歷史追溯，是在1968年由日本通產省提出，目的就是要用工業化的方式生產住宅，并在提高建設效率的同時降低成本。

　　日本學者谷重雄將住宅產業定義為“將縱向的日本標準產業分類的各個領域中與住宅有關部分橫向聯結起來作為一個產業領域”。

　　上世紀六七十年代出臺的《建筑基準法》成為山本英作所認定的產業化真正在日本開始大規模推行的時間節點。因為從該法案頒布起，政府開始真正制定“產業化”的規范，其中包括對于生產構建安全性的評定，以及結構整體安全性的約定。因為在地震多發的日本，由于其特殊的地理構造，政府必須要在這一基本面作出相應約束。

　　事實證明，當時日本政府大力促進住宅標準體系、性能認定體系以及住宅的部品工業化標準的完善，成為日本住宅產業化大規模興起的保障前提。

　　但是真正對于產業化的推動，并非“法案”的單一作用，相關的經濟補貼顯然在住宅產業化的萌芽階段成為重要推力。

　　正如中國一些地產企業在產業化嘗試初期所遇到的問題，生產成本的相對提升，使得企業必須要在一定階段承受壓力。日本也是如此，要讓產業化更具有可行性，日本必須要大幅度地提高住宅建造能力和建造速度，改善現場施工條件，降低工程造價。只有如上前提達到，才可能取得規模效益。

　　從20世紀60年代第一個住宅建設五年計劃開始，推行住宅工業化的產業政策，通產省和建設省分別制定了住宅生產工業化促進補貼制度及住宅體系生產技術開發補助金制度，此外還對新部件的生產提供低息貸款。

　　這些配套政策很快產生了效果，并開始提供質量好、工期短、成本低的住宅產品。而在40年之后，類似的工廠已經可以十分靈活地生產所有的大批量住宅部件。

　　記者了解到：日本奈良的大和房屋工廠，生產加工供應成套輕鋼結構體系低層住宅。該廠全廠職工480人，每月可生產900套、7萬平方米的住宅，這些加工好的構配件運到現場后每平方米僅需1.1個工作日就可以變成整幢住宅。

　　同期，松下電工設在大阪的生產廚房設備的工廠，從接收客戶訂貨到產品走下流水線只需30分鐘。日本居民可以就近到松下電工設在日本各地的服務窗口，通過電腦網絡訂購廚房設備，由大阪的工廠按客戶提供的尺寸要求加工，一兩天內就能安裝到位。

　　“我們還可以向工廠預訂符合我們需要的生產部件，工廠都可以滿足。事實上，開發商在工廠所預訂的部件，也可以有高低分等，甚至‘按需生產’。”山本英作說。工廠對于住宅配件生產的游刃有余，讓開發商也可以更好地保證住宅的質量。

　　與“公團”競爭出的質量

　　“如果‘公團’的質量標準是1，我們可能要到2，或者3，才可能在賣得出房子的同時，獲取利潤。”山本英作所提的“公團”，就是日本早期的“國有開發商”。因為在上世紀六七十年代住宅產業化的初期，“公團”就是最早的踐行者，而他們的質量標準，正是國家頒布的《建筑基準法》。

　　“在1975年、1976年左右，兩種性質的地產開發商是同時存在的。也就是‘公團’和普通開發商。”山本英作解釋說，兩種開發商的最大區別，莫過于‘公團’是國家的公司，他們不需要利潤，只需要達成“為老百姓蓋房子”的目標即可。所以住房的售價也相應低廉。

　　當年，日本已經開始面臨“人多房少”的問題，上世紀70年代，隨著市中心土地的越來越貴，老百姓開始逐漸買不起房子。國家需要買下大量農民的土地，一部分用于自己開發住宅，一部分用于將土地變成住宅開發用地賣給其他的開發商。

　　當時的日本采用的是一整套的住房保障體系，其中包括政府運用財政和金融手段，創造獨特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住宅問題，特別是對穩定金融市場的利率和資金，發揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為日本住宅經濟三大支柱。

　　按照這種開發模式，開發商需要從“公團”手中以市場價格購買土地，并在同時接受競爭。當“公團”以較低的價格出售或者出租房屋的時候，開發商必須找到自己的競爭力，來找到更高層次的買主。

　　“很多時候，可能我們所購買的土地就和‘公團’開發的項目緊挨著，‘公團’按照老百姓的基本住房需求蓋房子，我們就必須要提供更專業的住房產品，否則我們沒法獲取利潤。”山本英作說。

　　從上世紀六七十年代到現在，每年各方面的標準都在改變。國家的標準每年都在更改，例如，在1997年日本大地震之后，有關抗震方面的指標要求更為細致。而“公團”的標準，也必然隨著國家標準的提升而提升。同期，日本建屋的企業標準也在提升，提升的速度還要更快。

　　每個開發商都設有自己的客戶投訴中心，用來處理各方面的投訴。

　　“在房子還是毛坯的時候，可能還感覺不到技術問題有多么重要，但是當房屋必須以精裝修的面貌出現的時候，質量問題就尤為重要。”山本英作說。例如，像“漏水”這樣的問題，東京建物也經常會收到投訴。

　　他們的秘訣，就是根據客戶投訴反饋的信息，來進行企業標準的修改。

　　“可能這一過程非常漫長，但是并不復雜。一家企業的內部標準化，就是需要這樣逐步的積累。”山本英作舉例說，在10多年前，也許國家對于地板厚度的標準的規定就是120mm，但是這個標準很快提高為180mm到200mm。而對于企業來說，要更為嚴格要求地板有更高的舒適度，例如，有些企業已經將厚度提高到280mm，而對于東京建物來說，則先是將地板加厚，做了技術改良之后，在地板內部加置隔音材料。這樣可以防止高層建筑中噪音的相互影響。之后，在地板內部鋪置電線，以提高用戶改變房屋結構或者功能的便利度。類似的地板，都是通過工廠化的方式進行生產。從這個角度來說，房地產企業是在根據消費者的需要進行技術改良的研究。

　　對于日本已經相對成熟的產業化現狀，山本英作所看到的并非其與中國的“地理狀況”差異這么簡單。毋庸置疑，日本的很多大城市的確土地稀缺，無法進行現場“濕作業”。同時，日本的勞動力成本已經很高，成為企業必須減少而且可能減少的一部分成本。所以，企業會很積極地定制各種部件，將現場的工作盡量減少。

　　總的來說，房屋需求、經濟發展、建設速度、社會性生產等4個原因推動了日本的住宅產業化發展。而產業化的目標就是“干三件事”：提高質量、提高效率、降低成本。這一概念后來被聯合國采納并制定了“住宅產業化”的6條標準：生產的連續性，生產物的標準化，生產過程的集成化，工程建設管理的規范化，生產的機械化，技術生產科研的一體化。

　　從提高質量這個角度來說，產業化的確起到了十分重要的作用。如果沒有標準化的產業化生產，東京建物也無法實現其與低成本的“公團”地產項目的競爭。

　　現在，之前成為開發商以實際行動努力推行產業化推動力的“公團”已經基本上不再承擔建房的責任。但是，類似的質量競爭已經成為日本住房開發的傳統。

　　浮華散盡后的市場“標準”

　　山本英作曾經經歷過日本房地產市場陣痛的那段時期。

　　“1990年到1993年，日本的房地產市場曾經經歷了價格暴漲的一段時期，并在1993年達到市場的高點。但是很快，東京的市場，今天價值100萬日元的房地產資產，也許第二天出售就只值80萬元，再往后可能繼續跌個20%。更為重要的并非價格降低的本身，而是因為價格降低所帶來購買心理的變化。因為越來越多的消費者開始以自住的標準來進行房地產的價值判斷了。”在15年前進入東京建物的山本英作正是經歷了市場特別不好的那段時期。他深知那段時期對房地產商策略所帶來的深遠影響。

　　市場價格與質量之間所存在的差距，就是房地產市場的泡沫，雖然很多人不愿意回首那段時光。

　　山本英作認為，目前中國房地產市場的情況，就與20年前的日本有些類似。

　　雖然國家和地產商也都積極地踐行提升房地產質量，但是這種急迫性在房地產低迷之后才真正浮出了水面。隨著價格的走低和緩慢攀升，質量和價格之間的差距在逐步縮小。而這正是山本英作得出以上結論的原因所在。

　　“就如同汽車，可能很少有人花100萬買一輛汽車，是為了在半年之后這輛車升值到150萬元。正因為如此，買車所投資的機會就變得不可能。客戶才會更為關注車所提供的舒適環境本身。住房也是如此。”山本英作說。

　　土地的出讓慣例在這段時間也開始出現變化。

　　“可能在上世紀七八十年代，開發商要獲取大塊大塊的土地并不難，因為當時政府為了解決城市人口的住房問題，大量地開發郊區土地。但是大塊土地在近些年根本不可能。”山本英作稱。

　　令人很難想象的是，東京建物在東京最小的項目僅有30套房，最大的項目可能有1500套房。而且，往往在同一個區域，消費者可以看到幾個開發商的項目同時存在，根據質量的高低進行選擇。

　　“就算是同樣一塊土地，已經完全可以用來出讓，政府也不會讓一家企業來參與，而是希望很多家同時進入，這樣才可能實現充分競爭，否則就會因為競爭不充分而出現壟斷。”山本英作說。

　　當住宅的本質回歸了“居住”之后，為了應對越來越充分競爭的市場，開發商必須想辦法讓質量提升得更快，因為在這一過程中，國家也在做更多的規范化以及標準化的嘗試。

　　為了全面提升住宅產品的質量，日本創立了優良住宅部品認定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應條件等，由建設省指定的日本住宅優良部品認定中心進行綜合審查。

　　為了保證認證的公正性、權威性，優良部品的認定有一套從產品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及、售后服務、保險賠償等方面的方法和程序。日本有專門的檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設備。每個受檢測產品都要在該中心經過嚴格測試，過五關斬六將。如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人做20萬次的模擬開啟試驗。住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經受聲、熱、光、風雪霜長時間的實驗。

　　“我們開始注重外觀，雖然在此之前，日本房產界的觀點是外觀并不那么重要。”山本英作說。在東京建物走出日本之前，他們與其他的開發商一樣，認為“質量”是競爭的關鍵，后來，他們改變了思想，尤其是在看到了中國建筑外立面的豐富多變之后。

　　“接下來，我們會在工廠化生產的基礎上，在這一方面有更多的嘗試。”山本英作認為，這是一種新競爭力的體現。

　　現在，中日雙方已經在加強相關的技術交流，并各取所需。在日方看來，中方的許多建材和住宅部品價廉物美，進入日本市場很有競爭力。關鍵是要符合日本已經十分成熟的產品標準。同時，日本的輕鋼結構體系、節水型抽水馬桶、外墻材料等具有比較強的開發生產能力，技術上也比較成熟，這是我國比較急需的。目前正在考慮的，是技術引進，以及合作合資辦廠等方式加以引進與消化。

　　不容忽視，中國的住宅產業化現狀也存在相關的問題。從技術的角度出發，日本是從發展低矮的小型住宅開始的，但是由于土地和市場需求，中國的產業化從一開始，就是要建高層住宅。

　　更為重要的，產業化還需要政策的支撐。而單純的技術研究一定要投入應用系統方面，從實際操作層面來實踐產業化嘗試。

　　“可能現在，在中國的房地產市場火爆的時候，大家還看不到質量標準化的提升可以有什么樣的效果；但是今后，隨著市場在快速增長之后保持平穩，減弱了其投資性之后，提高住房質量的開發商必然是可以奪得市場先機的。”山本英作稱。

　　從這些層面理解，在技術上，中國大規模推廣住宅產業化更難控制。對于在一段時期之內可能難以解決的問題，山本英作認為：“現在我們針對各個方面都有相關的標準規定，作為我們企業標準。”他從日本房地產企業的標準化過程所得出的經驗，就是當一個國家還沒有成熟的產業化的環境的時候，產業化未必是一個遙不可及的設想，而是可以通過企業本身在各個方面的標準完善，最終設定出企業自己的標準。

　　“或者今后我們可以聽說‘萬科的標準’，或是‘華潤的標準’，等等，這種標準會更為廣泛地被越來越多的房地產公司采用。”山本英作稱。

郝倩

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