Ｎ本報記者 方傳柳

　　關注理由

　　在9月27日出臺的“房貸新政”實施兩個半月后，昨日下午，央行、銀監會網站分別掛出一個“補丁”———《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。

　　在這紙令銀行界人士“始料未及”的《補充通知》里，此前備受爭議的房貸新政關鍵性問題———“二套房如何界定”，終于塵埃落定。《補充通知》明確：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　我省多家銀行有關人士普遍認為，此次《補充通知》的出臺背景，應該源于剛剛結束的中央經濟工作會議的從緊貨幣政策。其中，明確界定“二房”、公積金貸款納入調控范圍、從嚴把關信貸申請等多項條款，調控力度“空前強烈”，這將加劇當前房市的觀望氣氛。

　　新規屬于從緊“補丁”

　　今年9月27日，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。在這次房貸新政中，“二房”首付至少40%，貸款利率至少上浮10%。

　　然而對于關鍵性的“二房”界定問題，新政并未具體提及，只要求各家銀行視具體情況制定細則。在隨后的實際操作中，各家商業銀行出現了趨緊和趨松的兩種解讀。

　　在我省，招行、交行、光大、民生、中信、福州市商業銀行等銀行，此前陸續出臺的“二房”實施細則規定，“二房”均以個人為單位來認定，同時，貸款已結清或采用公積金貸款均不列入“二房”的參考選項。興業銀行則以夫妻雙方名義來界定，工、農、中、建等銀行的實施細則則遲遲未出。

　　由于以個人為單位的做法，相當程度上化解新政的調控力度，因此這種從寬解讀的方式在全國范圍內一度引起爭議。

　　據此，此次央行、銀監會聯合下發的《補充通知》明確界定，“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數”。這意味著此前在榕部分商業銀行以個人為單位的認定標準，也將隨著剛性界定標準而更改。

　　其中，在部分銀行“二房”細則出臺后已申辦的第二套房貸，是否也要列入調整范圍？

　　中信銀行福州分行相關人士表示，有待銀行新的細則出來后才能決定；光大銀行福州分行相關人士則稱，在通知之前已辦理的第二套房貸，繼續按此前以個人為單位的認定標準，通知發布后則應按新規定來執行。其余銀行有關人士則稱在未接到總行細則之前不便表態。

　　公積金貸款也被列入調控范圍

　　除了以家庭為標準進行“二房”界定外，已于12月5日印發的《補充通知》還規定：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房，或者已利用住房公積金貸款購房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行。”而“已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行”。

　　而根據這一條款，有換房計劃的購房者將受到較大影響。因為，根據此前規定，部分已經動用公積金貸款的購房者，再以家人名義用商業貸款買房的規避通道將被堵死。

　　據悉，在9月27日出臺的新政中，公積金貸款并未列入調控范圍，《補充通知》改變了這一規定。對此，福州一家股份制銀行的人士認為，與之前的新政相比，此次“補丁”的調控力度“空前強烈”。

　　我省銀行可能下月起執行

　　該人士表示，如果要很好地執行這一規定，房管部門還必須出臺配套政策，比如定期公布最低住房面積，開通家庭住房面積的查詢通道等等。

　　此外，此次出臺的《補充通知》還要求“商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息并予以通報，監管部門列入重點檢查內容”。

　　昨晚，接到采訪電話的多家銀行的有關人士表示，此次《補充通知》除了配偶，未成年子女也列入“二房”界定標準，較此前以個人為單位的界定標準，更為嚴格。而除了“住宅面積低于當地平均水平貸款”之外，無論是已結清貸款還是公積金貸款，均被視作第二套房的規定，更是“空前強烈”。

　　工行、光大、中信、民生等銀行相關人士表示，目前暫未接到相關通知，等主管部門出臺具體細則后，各家銀行會按新規來執行。不過受貸款規模限制影響，眼下在榕各銀行已基本暫停貸款業務，因此《補充通知》可能在明年1月份才會實行。

　　房市交易量將會進一步下跌

　　有關人士認為，在全國各地房市陷入拉鋸狀態時，此次監管層出臺從嚴的《補充通知》，無疑是進一步嚴控房市的信號，加劇房市的整體觀望情緒。而試圖以家人名義貸款再進行炒房的行為，將被有效遏制。同時，受此影響，房市交易量將有可能進一步下跌，而樓房銷售速度趨慢引發資金回籠困難的問題，將會引發房產

　　此外，央行副行長劉士余昨日表示，房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉(加)按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。而在國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本等的房地產泡沫，尤其是今年爆發的美國次貸危機等，應該引起銀行部門吸取教訓。因此，商業銀行要進一步改進和加強商業性房地產信貸管理。