房地產開發商面臨很多問題，根源不只是政府調控，還受到土地緊張局限，現在似乎有必要提大城市房地產突圍的概念。

　　開發商要向高端發展，那解決基本住房需求的問題就會更加突出，中國的住房保障不是今天才倉促上陣，但進一步的完善無疑需要繼續努力。

　　政策與房地產業的關系

　　《21世紀》：近幾年來，房地產價格急劇上漲，使得房地產問題變得異常尖銳，很多人期盼新的政策出臺，如何理解政策與房地產市場的關系？

　　陳淮：政府主要的經濟政策包括三個方面，一是公共政策，比如關于住房保障的政策，這個政策不管今天還是未來都永遠存在；二是產業政策，一般來說產業政策的周期是5年左右，包括市場規范、技術標準、產業結構、全球定位等；三是宏觀政策，它不管房價，它只管一個價格，其目標是保持幣值的穩定。這三個政策涉及的時間長短不一樣，但是它們互有交叉。

　　我們別指望用宏觀調控的政策去解決公共政策的問題。現在很多人企圖用維護幣值穩定的宏觀政策去解決社會中的長期存在的低端救濟問題，這是不可能辦到的事。就是在一個充分發展階段，廉租房也會存在，比如英國倫敦，也要向“無家可歸”開戰。在公共政策方面，前段時間九部委推出了廉租房管理辦法，并且很快就會有經濟適用房管理辦法出臺，所以，我們不敢說非常完善、有效，但是已經有了一套相應的辦法，并不是無章可循的。

　　其實，中國的住房保障不是今天才倉促上陣。我們在計劃經濟下的福利分房、農民的宅基地，都是住房保障。后來實行住房制度改革，以成本價、政策價把大量住房非常便宜地轉為老百姓私人所有，也是一種保障性的住房政策。但是不是幫助到了所有人？是不是給困難群體的幫助足夠了？這個問題的確還值得討論。中國是一個發展中國家，我們的祖上留下的錢不多，人家是幾代留下來的財富，而我們是從這一代人才開始攢錢，要讓老百姓都住上能夠滿足基本需要的房子，從現在起，我們還要再艱苦奮斗二三十年。但是我們相信，中國人有能力把這個復雜的問題解決好。

　　王小廣：剛才陳淮主任講，房地產方面有公共政策，當然宏觀政策也是公共政策。我還有這么一個主張，政府鼓勵一個人擁有一套住房，就是講，你只買一套住房的話，政策都是鼓勵的，金融、稅收都要優惠；但是不鼓勵擁有兩套或以上的住房。這是針對房地產的產業政策。所以，央行提高了第二套住房的首付比例和貸款利率，看起來是短期的宏觀政策，實際上已經包含了長期的產業政策的內容。

　　《21世紀》：房地產政策將是怎樣的走向，或者說你們的政策建議是什么？

　　王小廣：中央提出，防止經濟過熱，防止出現明顯的通貨膨脹。這兩防的重點之一是抑制投資和信貸過快增長。12月份的投資已經出現明顯反彈，政府投資、特別是地方政府的投資增長明顯處于加快趨勢，新開工項目的增長達到25％，上半年和去年同期還是10％以下，房地產投資的增長率已經持續在30％以上，銀行有房貸的強烈沖動。從這幾個方面來講，明年的投資不會降下來。要我說，明年上半年又是高熱，房地產肯定是投資過熱的一個重要原因。我覺得確實需要加強這一部分的調控，應該對房地產投資需求進行抑制，現在落實不是很到位或者說還有一個過程，明年應該加快落實。

　　房地產調控的重點是什么？很多人都認為是增加供給。我的觀點跟大家相反，我認為，供給沒有問題，房價過快增長的主要原因是需求過多。我算了一下，1998年到去年，年均投資增長約27.4％，從住房的建筑面積來講，增長速度也是20％，投資應該會形成供給。我覺得這個增長率根本就不低，那么主要原因就是出在需求上，投資性需求的比重高。

　　央行的政策實際上是抑制需求，我想會有好的效果。還需要財稅政策，特別是稅收政策，通過征收物業稅讓持有的成本增加，我覺得這很重要。現在二級市場房子很多，但是買了房子以后都放起來不賣，等著漲價，物業稅出臺以后，他的持有成本會增加，而且我們現在又加息，這會慢慢地使很多人開始賣房子。

　　我們現在講兩防，有很多人擔心，一是對經濟發展擔心，二是擔心世界經濟衰退。但是我想，經濟增長有高漲，也有調整，甚至有衰退（在中國沒有衰退，只有減速）。這是周期的變化，不會有問題。經濟增長的放慢和調整，不是產生風險的根本原因。明年經濟增長真放慢，房地產出現調整，好像中國就要崩盤，我覺得這個觀點不對。我就害怕，明年房地產投資一下來，馬上就采取刺激的政策。

　　童悅仲：我覺得，現在很多人說房價上漲是因為供需不平衡，這個籠統來說是對的，但是這個需求要分成四個方面：一是自住，一是投資，三是投機，還有一個叫做被動性的需求，比如說拆遷引起的。

　　現在是需求過旺導致房價上漲，房價上漲又推動需求上漲，特別是投機性需求增長。這樣相互推動，很多城市的房價就上漲得非常快。一個開發商跟我講，現在社會上對于開發商的看法不好，他們感到委屈。他帶我看了一個項目，在錢塘江邊上，占地200畝，2001年拿地，一畝地是100萬，總共是2億，因為開發過程中房價上漲，所以他們賺了10億。但搞完這個項目后，他又要拿旁邊一塊地，同樣是200畝，但這時土地已經漲到了600萬一畝。這樣的項目能否賺錢還是未知數。因此，我覺得是要抑制一下需求，特別是投機性的需求。

　　房地產業的困境和出路

　　《21世紀》：各種政策頻繁出臺之后，房地產業的前景如何？

　　宋丁：我是學哲學出身的，習慣于用哲學思維。我覺得中國房地產符合一條經典的哲學路線——正反合。正，是指計劃經濟時代政府全包；反，是指房地產市場化；這兩年則是合，兩個拳頭都要硬，政府要硬，市場也要硬。這就遇到了一個問題，就是政府和市場到底要做到多少。香港地區、新加坡的保障性住房達到50％以上，甚至達到80％，我們有這個能力嗎？我們有財力完成這樣一個壯舉嗎？我覺得很難。我想，可能未來相當長一段時間內，政策性住房的比重還是比較小，主要還是商品房，我猜測可能是三七開。這樣說來，城市里大多數人的住房還是要靠房地產開發？那么，對房地產業一味庇護和一味的批判都是錯誤的。

　　其實現在房地產開發商也面臨很多問題，根源不只是政府調控，還有就是現在發展的空間非常有限，比如說，深圳還有地嗎？幾年來就沒有土地批出來。在這樣的情況下，我們城市的房地產怎么搞，我認為有必要提大城市房地產突圍的概念。

　　其實現在的開發商已經是“春江水暖鴨先知”，他們已經采取了策略。第一個策略是遠走高飛，不玩了，到二線、三線、四線城市去做。大城市怎樣把它們留住？只有兩種辦法：一是進行舊城改造、城中村改造，二是開發郊區，利用城市周邊資源開發旅游地產。問題在于，這種開發面臨著巨大的困難，首先就是土地制度的障礙，郊區有很多是耕地，是農民的宅基地，如何將它們轉化成建設用地？其次是如何保護原住民的利益。此外，還有產品類型的限制，旅游地產基本上是高檔別墅、高爾夫球場，而這些是國家明令禁止的。但這是否意味著這種模式沒有了發展前景呢？美國20000個高爾夫球場，日本有2000個，中國現在是200個，還是比較少的。所以我認為禁止是階段性政策，將來的國際性大都市一定要配備高爾夫，一定要配備別墅。所以我認為今后開發商可以向這個方面突破。

　　《21世紀》：土地這么緊張，政策控制這么嚴格，高端地產會有存在的空間嗎？

　　宋丁：在郊區蓋別墅，這個問題很敏感。過去我們一直在做這方面的規劃，現在被禁了，開發商面臨非常大的困惑。這個東西還是要有，應該有發展空間。但是在政策上怎么解決這樣的問題，我覺得各地可能都在想一些辦法。比如說高爾夫球場，我所知道的，很多地方采取了變通的辦法，不叫高爾夫，叫體育公園，其實我們深圳就有這樣的項目，我個人認為有它的合理性。我認為，在現在的階段，政府要加強宏觀調控，當前政策只能如此，但是這個產業本身有沒有問題？中國人民就不能住好一點的房子嗎？這個問題需要再探討。

　　這些是房地產業的高端，在未來產品的模式中，它們應該占有一席之地，這是產業發展的要求。就整個產業而言，我們不但要關注保障性住房，同樣也要關注商品住房，其中包括高端成品房。我們需要有一個適合目前這個過渡階段的發展模式，現在我們用策略性的辦法，為未來的發展預留出空間。

　　解讀保障性住房政策

　　《21世紀》：開發商要向高端發展，那解決基本住房需求的問題就會更加突出。現在保障性住房政策是不是滯后于房地產市場的發展？

　　陳淮：廉租房不是一蹴而就、一朝一夕的事。到今天為止，我們的廉租房政策已經相當完備了，比如說要求土地出讓金中的70％用于建設廉租房、經濟適用房、小戶型房、兩競兩限房；比如說要求在最近兩年做到，對于人均10平米以下的低收入群體，要做到應保盡保。廉租房并不就是實物分配，迄今為止，貨幣貼租仍然是廉租房中行之有效，并且占主導地位的政策。有的記者寫文章說，去年的竣工總面積當中廉租房只占多大比重，但這個比重不能說明我們的廉租房只有這么多，這之外還有一個貨幣貼租的廉租房政策。而且請注意，廉租房的存量也很重要，不能只算新建的廉租房。關于廉租房和經濟適用房的問題，這是一個全世界在一百年中并未探討得很清楚的政策。我們現在就要一個十全十美的藥方，那是勉為其難。我們現在應該做的，是腳踏實地的解決一部分人民群眾的問題，一步步往前推進，這是十七大所說的有中國特色、符合中國國情的一個具體體現。

　　《21世紀》：陳淮主任說保障性住房政策正在完善，但有些人對地方政府不夠信任，認為它們是房價和地價上漲的最大受益者，擔心它們不會真心實意地推進保障性政府政策。

　　陳淮：我也是學哲學，我講點哲學。一百年前，剛剛有市場經濟和工業化的時候，有兩派思想，有人說政府都是王八蛋，所有的暴力、掠奪、黑暗、腐敗都產生于政府，既然有了市場，還要政府干嗎？也有人寄望政府解決一切問題。一百年前人們就把政府的極惡和政府的極善推到了極致，21世紀的中國這兩種思想還在繼續。但實際上，沒有一個無所不能的政府，也沒有一個盡善盡美的政府。

　　有人說，土地開發是地方政府受益了，那么地方政府拿到錢做什么了？我們媒體總喜歡問這個問題。錢裝在市長書記兜里頭，給他老丈母娘送禮了？還是用于改善基礎設施？如果進一步深究，我們還應該問，在我們的財政體系當中，建地鐵、建立交橋、維護公共安全的錢應該從哪兒出？現在講和諧城市，那每一項支出都對應有相對穩定的制度性收入，才能夠和諧。所以說，地方政府從房地產開發中獲利，用于解決這些問題呢，也不一定就是錯誤。只要這個錢不是裝在市長書記兜里，就有其合理性。

　　如果我們不要政府修立交橋，不要它們完善公共設施，那就可以不允許它們從土地開發中獲利，那城市就能建低價的房子。但這又會導致什么樣的后果呢？實際上，這種模式我們在老工業基地建設中就已經嘗試過了，那時是修一條鐵路線，左邊是工廠右邊是工人新村，工人新村是一排一排的房子，緊鄰廠區，不需要修太多道路，不需要什么基礎設施。結果怎樣呢？這些工人新村現在成了需要改造的“棚戶區”，還得付出巨大的成本。

　　《21世紀》：但是地方政府從開發中獲得的收益和對基建進行投資之間，可能存在腐敗問題，導致收益沒有用于基建，那又如何處理？

　　陳淮：我們今天討論的是住房保障和房地產業的健康發展，討論得再大一點，構建和諧社會與和諧城市。我們想要通過住房保障去調整中央和地方兩級政府的利益結構，想通過它解決窮富分化問題，想通過它解決腐敗問題，想通過它理順市場經濟秩序，這是夸大了房地產政策的作用，這些問題的解決不是保障性住房政策所應承擔的任務。

　　從改革開放以來，一直都在強調中央和地方政府之間的利益關系和各自職責。最近幾年來，我們力圖建立一個公共性政府，履行公眾職能。溫總理前不久回應了對宏觀調控的質疑，他說，中國經濟在過去五年里發展得很好，卻說我們的宏觀調控是失敗的，這不合邏輯。這個話說得對。我們同理可證，中國的經濟發展得很好，卻只有國務院和媒體以及廣大老百姓是好人，中間的地方政府都是王八蛋，這也不合邏輯。

　　《21世紀》：就政策目標而言，保障性住房在整個住房當中，比重大概應該是什么樣的？也就是說，我們的社會在保障性住房上應該配置多大的資源？

　　陳淮：這個比重是很難計算的。首先是保障性住房的區分不是那么清晰。保障性住房分為四個部分：一是廉租房；二是經濟適應房只有有限產權；三是兩競兩限房，90平米以下，而且只能逐步取得產權；四是由政府提供支持而購買的商品房。所以，保障性住房和商品房不能夠截然分開，那它們的比例也就不能準確計算。溫總理前不久也強調過，70％的土地出讓要用于廉租房、經濟適用房、小戶型、兩競兩限房的建設。但實際上的保障面比這四類房還要大一些，比如說公積金購房，也具有保障的性質。

　　通俗簡單明了地說，住房保障分四個層次，第一是救助性質的，沒房子住時給你一個房子住；第二是援助性質的，你有一定的能力，但是不夠買房子，我們通過援助性的政策幫助你住上房子；第三是互助型的，公積金就是這種方式；第四是自助型的。所以，不能簡單地這一塊是保障房，那一塊是商品房，有一些保障方式是先住上房子，然后逐步獲得產權，你說這種住房是保障房還是商品房？