臺海網12月6日訊十一月底臺“經建會”公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進臺灣不動產，到底房市真相為何？

　　據臺灣《今周刊》報道，二○○七年第四季，對于臺灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。

　　十一月底，由“經建會”委托不動產資訊中心調查的數據出爐，顯示島內民眾對于今年第三季住宅房價綜合信心由上季的101分，急降到八十八分，不但是連續第三季下修，更跌破2003年SARS期間創下的低點。頓時，走了四年的房市多頭，瞬間冰封，似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬！

　　但事實真是如此嗎？

　　迷思一：人口負成長需求不濟

　　真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋

　　當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過于“臺灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過于求”的疑問。

　　但據“內政部”統計，2001年至2006年期間，島內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得島內戶數越來越多。

　　戶數大增進而造成島內住宅需求同步增加。于是，這六年來，盡管全臺的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由于家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅余絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為余屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過于求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。

　　雖然向來持偏空態度的莊孟翰，并未對房市下定論，但除了家戶總數增加，“一戶多屋”的時代來臨，再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查，目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了53．6％，“因此，過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成，根本失真！”北區房屋首席總經理彭培業分析，若扣除為數不少的“一戶多屋”家庭，以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口，島內房屋自有率其實應只有六成，購屋需求仍然很高。

　　另外，調查顯示，臺灣平均換屋期為11．4年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值臺灣1986年到1995年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。

　　“看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！”北京建設董事長楊振宗說，盡管臺灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！

　　迷思二：建商狂推案財務吃緊

　　真相二：建商體質健全，銷售順暢

　　除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自2003年推案爆大量以來至今，以臺北縣市、桃園、新竹、臺中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全臺推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，余屋率只有10．9％。

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