■一家之言■洪正華

　　股價與房價越來越成為我國老百姓乃至政府決策層關注的焦點，但很多人不知道股價與房價有密切的關系。正確理解股價與房價之間的關系，不僅對老百姓的投資有所幫助，對國家的宏觀調控也有裨益。

　　從我們過去的經驗看，股價與房價曾經呈現蹺蹺板的關系，2001年至2005年，股價不斷下跌，而房價不斷上漲，不少分析人士認為，這是資金從股市流向樓市的結果。但國外的經驗告訴我們，股市是樓市的風向標，股價是房價的先行指標，當股價上漲時，樓市的價格也會跟著上漲，只是時間的遲早而已；反之，當股市下跌時，樓價不會上漲。

　　從表面看，國外的經驗與我們的感受似乎是相反的，但其實不然。我們2005年以前的股票容量太小，當時的股票流通市值只占ＧＤＰ的10％左右，對整個經濟的影響微不足道，因此股市對樓市的影響也就可以忽略不計了。另外，我國的房地產市場發育的時間也非常短，在1998年房改之前，絕大部分城鎮居民的住房是由政府或單位“包辦”的，大部分城鎮住房也沒有產權，因此，那個時候不存在所謂的“房地產市場”。1998年之后，我國的房地產市場才逐漸形成。可見，2005年之前，我國的股票市場和房地產市場都處在“幼稚”的階段，它們對宏觀經濟的影響還不太明顯，二者之間的關系也不甚顯著。

　　2007年6月份以后，我國股票市值第一次超過了ＧＤＰ，股價對宏觀經濟及樓市的影響開始顯現出來，股價與房價的關系越來越密切。股價對房價的影響主要有兩個方面，一是股市的財富效應刺激了房價的上漲，股價的上漲為樓市提供了源源不斷的廉價資金供給；二是房價上漲的財富效應刺激股價不斷上漲。

　　一直以來，有一種甚為流行的觀點，認為股票市場的繁榮可以吸收過多的流動性。其潛臺詞是如果不讓股價上漲的話，資金會沖擊房地產市場，房價必然上漲。因此，要抑制房價，必須讓股價上漲。但事實上，股票市場增加的財富全部是金融資產，是流動性很高的金融資產，這些資產具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。國際經驗早已表明，股票市場存在財富效應，即股票市值的上漲會刺激消費的增長。

　　股價的上漲不僅提高了房地產市場的購買力，而且通過上市公司的融資為地產開發公司提供了大量廉價的資金，助推了地價和房價。

　　股票市場的牛市，市場資金非常充裕，為房地產類公司的融資創造了良好的條件。以萬科為例，2005年在股票市場融資20億元，2006年再融資42億元，而2007年則一次性在股票市場融資超過100億元，每一次融資的規模都比上一次翻一番。最近兩年來，全國很多城市的地王都是上市公司制造的，房地產類上市公司成為房地產價格不斷上漲的不可忽視的力量。

　　上市公司不僅通過土地市場抬高地價，而且利用資本優勢大量儲備土地，使土地價格不斷上漲。這些公司可以憑借資本市場的力量，高價從股票市場融資，然后到地產市場高價拿地，似乎形成了“良性循環”。但這局部的“良性循環”卻破壞了宏觀經濟整體的健康與穩定，破壞了宏觀調控的大局。

　　我國房地產的金融功能正在不斷被開發出來。不僅房地產成為企業和個人融資的最常用抵押物，而且土地還成為地方政府從事城市開發的最主要融資平臺。從數量看，很多城市的房地產總量（按照目前的市場價格計算）已經遠遠超過了ＧＤＰ，以北京為例，其房地產價值大約為ＧＤＰ的5倍以上。這些數量巨大的房地產資產在理論上都可以很方便地變成貨幣。很多人在股市火爆時并沒有多余的資金投資股市，于是銀行主動將這些人的房地產按揭貸款總額增加，沒有資金的人便很快得到了資金。在當前的股市投資中，此類資金數以千億計。但如果股票市場趨勢逆轉，則這些投資者的風險會立即暴露出來，銀行的風險也終將和股市的風險緊密地聯系在一起。

　　因此，房地產業對國民經濟的作用遠非僅僅局限于投資帶動作用，它的金融功能要超過其投資的產業拉動作用。可以毫不夸張地說，房地產業在很大程度上決定著宏觀經濟的盛衰，當一個國家的房地產處在上升周期時，宏觀經濟與股市一定興旺；當一個國家的房地產不景氣時，宏觀經濟與股市很難有好的表現。如果任由股價與房價相互刺激下去，股價及房價的上漲最終會沖擊其他領域。

　　首先，這些巨額的財富增長會加劇社會的兩極分化。因為股價上漲的主要受惠者是上市公司的股東，尤其是大股東；而房價上漲的主要受惠者為地產商及擁有不動產的人，其他人則無緣財富增值。因此，資產價格暴漲使一部分人的財富迅速增加，而另外一部分人的財富大幅度貶值，尤其是工薪階層的生計可能都會出現問題，社會矛盾會激化。

　　其次，金融風險迅速集聚。從表面看，股市和樓市的資金都是企業或個人的，但這里的大部分資金直接或間接來自于銀行，股價和房價逆轉時，銀行及其他金融機構的風險會很快暴露出來，這一點我們可以從2001年至2005年股市熊市中找到教訓。因此，政府應該采取措施遏制股價和房價的上漲趨勢。

　　目前房地產類公司的規模已經比較大，是股票市場最重要的板塊之一，采取一刀切的方式停止這些公司的融資是不妥的，但可以對它們的融資規模作出適當限制。筆者建議：一、讓房地產類上市公司每年的再融資規模不能超過上一年度凈資產的50％。從最近幾年的房地產市場發展狀況看，2002年至2007年的投資增長速度全國平均為20％至30％之間，2005年、2006年上市公司的主營業務增長分別為26％和36％，因此將融資控制在50％以內完全可以滿足房地產類公司的正常需要。二、對房地產類公司發行上市從嚴控制（在