廉租房制度能夠迅速出臺，表明政府抓住了住房保障問題的核心。8月份，“24號文”的出臺，是政府轉變調控房地產市場態度的開始，三個月后又出臺了廉租房保障辦法，說明政府在調控房地產方面，已經開始著重關注住房保障的建設。

　　調控思路的轉變，廉租房保障辦法的出臺，都是令人欣慰的事情。但筆者需要提出的是，《辦法》還有兩個令人擔憂之處：一是保障方式，二是監督管理與法律責任。

　　關于保障方式，《辦法》規定：“廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合”。廉租房保障辦法引入貨幣補貼方式，雖然只是一種補充形式，但其漏洞也是非常明顯的。

　　雖然是小小的一個外延，卻可能導致政策執行艱難。如果貨幣補貼的方式能夠解決低收入人群的住房保障問題，就不需要政府大張旗鼓、勞神費力地搞廉租房建設了。世界各國之所以都通過大力建造廉租房這種實物補貼來解決低收入家庭的保障，就是因為住房保障問題有時是不能通過貨幣補貼來解決的。

　　這里主要原因是實物補貼具有實際操作性而貨幣補貼則沒有。廉租房政策能否成功的關鍵就是看政府的補貼是否真正惠及低收入者而不是其他人。

　　實物補貼正具有這樣的天然特性。1.廉租房是標準不高的住房，非低收入者一般不愿意住在廉租房里；2.是否住在廉租房里很好監管。這種內在的適應性決定了廉租住房的宗旨能夠很簡單地落實，具有可操作性。而貨幣補貼就難以落實到真正需要的低收入者，有補貼大家都申請，有關系的走關系，沒關系的想歪著，最后的結果可能導致該補貼的沒有補上，不該補的倒是越來越肥。

　　貨幣補貼不具有可操作性還有另外一個重要因素，就是當某個低收入者收入提高后，政府怎么能夠準確地知道并停止發放貨幣補貼。這在實踐中很難實現，但實物補貼就可以自然實現補貼的停止。原因就是一旦當其收入提高到可以住上更好條件房子時，一般人就不愿意再住在條件相對簡陋的廉租房里了，畢竟追求更好的生活質量是每個正常人都愿意做的。

　　這就是制度的內適性。好的制度不是通過控制監督來達到制度要達到的目的，而是通過制度設計的內適性來自動達到制度的目的。

　　關于監督管理與法律責任，《辦法》第29條規定：“城市低收入住房困難家庭隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設(住房保障)主管部門不予受理，并給予警告�！�

　　辦法第30條規定：“對以欺騙等不正當手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設(住房保障)主管部門給予警告；對已經登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房并按市場價格補交以前房租。”

　　從以上兩條法律責任可以看出，這個懲罰措施太輕，違反制度成本太低。和能夠得到一個低成本住房或貨幣補貼相比，誰會在意這個“警告”？至于說“對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房并按市場價格補交以前房租。”這一條具有鼓勵大家去騙取廉租住房或者貨幣補貼的嫌疑。既然只是退回去，那相當于沒有任何違反規則成本，反而會增加執行成本。

　　前兩天看到一個新加坡的新聞，說新加坡一名叫陳樹齡的律師為了送女兒進名校，利用距離學校1公里以內的一個假地址來為女兒報名，東窗事發后被控上法庭。40歲的被告陳樹齡承認3項偽造文件欺騙及2項虛報地址的控狀，法官延期本月29日判刑。根據法律，前者的刑罰是坐牢最長7年及罰款；而后者的刑罰是坐牢最長6個月，或罰款最多1000元，或兩者兼施。

　　為了女兒上名校，報一個假地址就有可能坐牢。這樣高昂的成本才能真正讓作假者止步。而通過作假套取公共資產的廉租房，僅僅給一個警告和退回補貼。不用我多解釋，大家也能看清楚這個廉租房保障辦法很難令人樂觀。（作者為北大縱橫管理咨詢公司高級合伙人）

閔昱

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