相對于住宅、商業等傳統意義的房地產開發而言，工業地產一直顯得比較邊緣相對于住宅、商業等傳統意義的房地產開發而言，工業地產一直顯得比較邊緣。事實上，工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。

　　一直以來，由于工業地產開發涉及資金門檻較高，在國內鮮有民間資本投資。但是，隨著最近兩年沿海城市產業升級和產業轉移的深入，以及工業用地地價的上漲，已經有越來越多的資本將目光投向這個市場。目前，除了國際資本的進駐，國內頗具實力的開發商和企業也都已經在這個領域“跑馬圈地”。例如珠江實業、富力地產，投資數十億資金進軍工業地產領域。

　　不過，這些外來資本多數瞄準了物流產業園，從事物流園的開發與經營，真正介入到生產領域的工業園開發的并不多。

　　專家預測，隨著節能減排工作的推進，加上央行近期一再縮緊銀根，商業、住宅房地產市場遭遇寒流。有實力的資本已經逐步將目光鎖定在以生態工業園為代表的工業地產領域。

　　日前，廣東惠州一工業園正式竣工并投入運營。值得關注的是，該工業園的運作模式有別于國內傳統的開發區以及地產巨頭所投資的物流園，而是通過產業聚集來進行專業化的生態工業園區。

　　資本角逐工業地產

　　資料顯示，我國的工業地產一共經歷了4個發展階段，分別是空間的聚集、產業的聚集、人才的聚集和多元融合的階段。同時，隨著工業地產的深入發展，越來越多的資本開始角逐這一領域。去年，深圳工業園區的一塊土地拍賣，4家開發商經過14次的舉牌，才以遠遠高出標底的價格競得。上海有69個工業開發區，已有幾十家主要從事規劃、設計、土地廠房開發的企業。

　　目前，國內知名開發商珠江、富力、復地、綠地等以前與產業園區毫不相關的企業也進入了工業園區市場。對于這些財大氣粗的開發商而言，工業地產最誘人的地方在于其土地的優勢，因為從事房地產開發的企業，更清楚地知道土地地價值所在。根據中國城市地價動態監測系統2004年各季度的調查結果分析，2004年，中國工業用地價格平均為每平方米480元，約為每畝32萬元。而國內地方政府對于工業用地慣常的運作是：根據投資者投資規模、年產值、帶動效應的不同，量身定做土地優惠政策，投資規模、年產值、帶動效應越大的投資者，可獲得越多的土地優惠。

　　不過，目前眾多地產大佬所投資的工業園主要以物流園區為主，例如富力地產去年就投資了50多億元在廣州新白云機場附近打造富力金港城工業園區，該項目規劃面積達130多萬平方米，其中物流總用地面積62.5萬平方米。

　　另外，有行業人士介紹，這些工業園主要集中在物流、倉儲以及研發等領域，深入到生產環節的并不多見。而制造業出身的海爾所投資的工業園，則是有別于地產巨頭的模式，比較注重生產的環節，有統一規劃的工廠設備。

　　值得關注的是，已經有資本開始從倉儲、物流園區的視野轉向類似海爾一般的生產環節。11月17日，惠州市博羅縣仲愷高新技術產業開發區圓洲工業園一期正式竣工啟動，該項目由國內新銳民營資本瀚和集團潛心投資歷時4年興建而成。據悉，這也是惠州市目前唯一一家正式擁有環保排污資質的新型生態工業園。

　　生態工業園是海外成熟的一種集聚環保生產形式。通過集中供應各種生產要素，讓企業最大限度地節約成本；同時集中治理污染物，保證各項達標排放，杜絕偷排等行為。生態工業園模式在國內也是剛剛起步，不少地方政府已經把這種模式視為“中國制造”升級的最合理模式開始嘗試。

　　目前該園區一期工程已經竣工并交付使用，已經有28家紡織印染企業進駐。據透露，這些企業的進駐項目單個投資都超過2000萬元。該園區全面建成后預計總產值為80億元，年上繳稅收5億，解決就業人員在4萬人以上。

　　工業地產的附加值

　　2004年，國家對工業用地實行“招拍掛”，工業用地緊縮促使土地價格大幅上漲。加上

中國經濟的迅猛發展，工業生產方式的升級已經迫在眉睫。

　　因此，不少房地產開發巨頭也看到工業地產中所蘊含的機會。但是多數行業人士指出，開發商進軍工業地產實際是“醉翁之意不在酒”，因為單純的工業地產開發的利潤并不高。

　　從調查情況看，工業地產的投資回報相對穩定，一般的項目年投資回報率大約在8％，好的項目能達到9％，最高的可達17％。

　　例如已經投入運營的圓洲工業園，利潤來源主要是廠房的出讓或者出租、上水下水的供應及處理、集中供熱、物業管理等。該園區負責人估算的綜合利潤只有12％左右，如此的利潤率相對于投資回報周期更短收益高出數倍的住宅或者

商業地產而言，可謂少得可憐。

　　對此，業內人士指出，開發商看中的其實是工業地產中的商業配套等所帶來的附加值。圓洲工業園的規劃顯示，該園區后期工程包含了規模較大的紡織服裝采購中心、居住及餐飲配套等。該園區有關人士也表示，這些業務的收益肯定應該是高于目前12％的水平的。

　　圓洲工業園董事長張華偉則透露，自己投資生態工業園看中的是長遠的回報，及所謂“軟的優勢”�！坝心敲炊嗥髽I、那么多人天天在園區內創造產值，隨便一點附加的服務都能賺錢。”他介紹，目前，工業園主要以制造業為主，未來將拉長紡織印染的產業鏈，延伸到金融、物流倉儲、研發、管理培訓、信息港、集中采購、員工宿舍等領域，做一個針對印染企業的完善的一條龍服務，幫助園區企業提升競爭能力的同時，獲得更高的收益空間。

　　據悉，除了專門針對印染企業的圓洲工業園，張華偉還在惠州的楊僑投資了一個精細

化工的產業園，將對珠三角原先零散分布的精細化工企業進行招商。該項目規劃面積有8000畝，目前已經進入前期招商和土地平整階段。

張艷紅

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