今年上半年，溫州樓市一路沖高后，近段時間來，市場受政策影響出現調整，但價格的回落并沒有呈現泥沙俱下的狀況，以市中心為代表的房價正呈現出越來越明顯的兩極分化，新政不但給市場帶來了調整，同樣給房價帶來一場洗禮。種種跡象表明，一場居住層次的結構調整正暗暗地進行著新的預演。

　　新政洗禮，大南門房價落差大

　　章先生打算趁著這段市場低迷期購置一套房子自住，在章先生看來，這段時間房價回落，正好可以在市中心買一套好的房子，實現家庭住房升級計劃。但上周，他在南站一家中介所看房后大感意外，在他鎖定的目標購房區域，盡管很多房源報價都有所回落，而且有談價空間，但好的房源價格依然堅挺，“一幢大廈三樓房源的報價已經很高，頂樓躍層的報價則高出三樓一倍，同一幢樓差別就那么大？”聽完中介的報價，章先生唏噓不已。

　　“其實價格分化很正常，原來就有，只是這段時間因為調控的關系，加劇了這種分化，”天浩置業總經理王珍楠這樣認為。王珍楠告訴記者，經過這幾個月的市場調整，眼下市中心大南門一帶二手房可以分為三個級別，一類是小區規模較小或房齡較早的房源，這類房源單價相比前幾個月有數千元回落；其次是比較新的房源，并帶小區配套的，也有一定程度回落；而市中心最好的房源，尤其是一些頂樓躍層，幾乎沒什么回落。

　　與房價的分化相對應的是，不同房源的房東心態也不同，手握一般房源的房東開始心里發虛，不再盲目報價而且談價回旋余地充足，但拿著頂樓躍層等稀缺房源的房東卻依然牛氣十足，面對買家對其報價的質疑，牛氣房東在這種市場冷清的時候依然能夠拋出“愛買不買”這么一句生硬的話。“眼下，房東的報價與成交價是否會被接受很難講，但好的房源卻仍然比較好成交。”王珍楠說。

　　兩極分化凸顯高端需求

　　不同的房價背后是不同的需求，在市中心房價分化背后，彰顯的應該是一種對住房需求的分化。

　　對于市中心房價的分化，三角洲投資顧問有限公司副總經理成秀科認為，在經歷上半年的房價普漲后，目前房價的回落是住房價值理性回歸的過程，而價格的分化則可視為是市場借助調控對房價的一種修正，即逐步改變過去單一的以地段為劃分標準的市場狀況，在市場的調整過程中，同一地段中戶型、配套、物業品質等“綜合素質”一般的房源價格將明顯回落，而好的房子不但價格依然堅挺并且照樣受購房者追捧。

　　“當然以頂樓躍層為代表的大南門二手房的市場表現不僅僅是稀缺那么簡單，其實也凸顯了溫州購房者對高檔住房產品的旺盛需求，畢竟同一幢樓的物業品質是一樣的，而且大南門一帶的樓盤品質普遍一般，如此大的差價正說明了市場可供高端購房群體選擇余地的缺乏。”好望角房產策劃專業機構總經理楊永晨如是說。

　　市場細分將不可避免

　　一直以來，大南門一帶的高價二手房就備受爭議。盡管大南門地處城市黃金地段，但過高的居住密度，加之嘈雜的商業氛圍和擁堵的交通條件，使很多業內人士一直認為這里不夠“宜居”，但這些似乎并不影響這里的房價和一些購房者對這一板塊的追逐。而到今天，多數市中心頂樓躍層房源的表現則讓很多人為之咂舌，“這類房源，除了地段、樓層以外，幾乎沒有什么可以太多用來描述的優勢。”王珍楠這樣評價。

　　“這表明溫州豪宅市場的供需極度不平衡，”好望角楊永晨感嘆，溫州多年的經濟發展催生了一大批先富階層，在他們財富快速積累的過程中，與之相適應的房地產市場并沒有相應發展，“除了別墅購買者外，有一批這樣購房者：他們有購買力，既想顯示地位，又不想遠離市中，并且非常關注樓盤的實際價值和品質。”楊永晨描述了這樣一個購房群體。

　　當然，與購房者的需求分化相比，市場的細分腳步雖然慢了，但總會設法跟上，這就是市場供求規律。去年底到今年初開盤的中央公館、金色尚品等幾個樓盤房源在二級市場上的搶眼表現，不但更加劇了城市中心板塊的房價分化，也對市中板塊的高檔樓盤供應局面有所改善，而目前市中心幾個正悄悄醞釀的豪宅很可能會在不久的將來給市場帶來十足的沖擊力，并有可能對溫州房地產市場的細分帶來一次“革命性”的調整。

　　對于頗受爭議的豪宅，業內人士認為，樓市調控除了在保障性住房及中低檔住房供應上加大力度外，高檔房供應量的提升不但可以解決市場的實際需求，同時也應有助于緩和房價上升的壓力，因為今年以來的房價上漲過程中，好房和好盤往往成為領漲或助漲的重要因素。

　　思源