本期風暴嘉賓

　　萬科集團 董事長 王石

　　天泰集團 董事長 王若雄

　　遠大住宅工業(yè)有限公司 董事長 張劍

　　本期風暴評論員

　　全國工商聯(lián)房地產商會 會長 聶梅生

　　北京師范大學金融研究中心 主任 鐘偉

　　《第一財經日報》 總編輯 秦朔

　　本期特邀評論員

　　中國社會工作協(xié)會業(yè)委會和物業(yè)管理工作部 主任 舒可心

　　主持人：非常頭腦，非常風暴，今天我們邀請大家到現(xiàn)場來討論一個問題——住宅產業(yè)化。我們看到了一方面是若干年的紙上談兵，另一方面我們看到萬科已經悄悄啟動，為什么你現(xiàn)在又提起這個事情？你的動機在哪里？

　　王石：真正我們把住宅產業(yè)化的投放到市場是2007年，今年是第一年。實際上技術不是問題，主要投放的疑惑就在于成本太高。顯然我們看到中國房地產市場在2006年之后價格節(jié)節(jié)上升，現(xiàn)在的趨勢還是看不到能夠遏制，盡管各種政策、消費者心聲都希望不能再漲下去了，實際上作為有遠見的發(fā)展商也覺得這種漲法有問題，但是萬科就看到這樣的機會，房地產的價格上升給我們住宅產業(yè)化的成本空間提供出來了，我們可以承受住，

　　王石：至于說為什么搞住宅產業(yè)化，對于萬科來講因為它是一家企業(yè)，它要從企業(yè)的

競爭力、企業(yè)的品牌角度考慮，嚴格來講并不是說站在國家的角度上，或者站在民族的角度上，或者站在更多像德爾做不得不說明事實的環(huán)保生態(tài)角度上，就是一個企業(yè)競爭力角度。我們有種直覺，按照現(xiàn)在的傳統(tǒng)施工方法，開發(fā)到一定的批量，質量是沒法控制的，在發(fā)展到一定規(guī)模必須可控制，質量不是降低而提高，只有走住宅產業(yè)化這條路。

　　舒可心：我不太同意王石先生關于價格是成本方面的論點。從小農的單獨手工業(yè)蓋房子轉換到住宅產業(yè)化，其實主要是房屋質量的提高、批量生產以及物品的整合，原則上來講它應該是便宜，所以我覺得在這兒王石先生有哄抬房價的嫌疑。謝謝大家！

　　王石：我們傳統(tǒng)施工方法我們誤差是厘米計，我們住宅產業(yè)化方法是毫米計的，毫米計和厘米計的質量是完全不一樣的，毫米計的質量代價就是成本增加，而且減少的人工是非常便宜的，所以第一它絕對不是說我住宅產業(yè)化成本增加了，我來提高售價，這不構成我的一個理由的。但是你可能講到了，這個建造成本也就是土建成本增加了40%的，這是承受不下來了。因為根據萬科的歷年的公報來講，我們凈資產回報就在10%左右，如果我們整個建安成本增加40%，這個我當董事長我決策住宅產業(yè)化，我要投放市場，06年之前我要下課的，所以我講的是客觀事實，我并是說價格上去恐怕是個好事，但是住宅產業(yè)化這方面給了我們機會，而且當時我們認為如果這個機會不抓住，錯過去了，可能就沒有了。當然現(xiàn)在我們的觀點又不這樣看了，最起碼我們投放市場時候這樣看的，在內部開動員會，因為經理們他們不愿意這樣間接投放，因為這個顯然增加成本，而且這個好處消費者不能馬上看到。所以第一我想回答的，它確實增加了。

　　鐘偉：對于什么是住宅產業(yè)化諸位始終沒有給出一個準確的定義，也許有人認為住宅產業(yè)化是住宅標準化，從我們經濟學角度，住宅產業(yè)化意味著什么？一定意味著住宅的提供是以商品的方式提供的，王石所界定的，如果沒有理解錯的話，他所講的住宅產業(yè)化大約是指的為了達成預算、市場細分、品質控制，所以萬科希望通過大規(guī)模的、標準化的、工業(yè)化的方式來提供標準住宅。

　　主持人：也就是說……

　　鐘偉：他提的實際上是萬科的一種快速擴張的商業(yè)模式，

　　主持人：也就是說萬科提這個的目的是讓中小開發(fā)商都活不了？

　　鐘偉：有可是會有這樣的結果，

　　秦朔：現(xiàn)在有大量的房子我覺得是非常荒唐的一件事情，就是我買了一個房子以后，我還自己要做大量的功課我才能真正的住進去，過去我們叫毛坯房，我在廣州毛坯房自己搞裝修，搞得不說死去活來吧，起碼也是脫了幾層皮，而且這個水呀、電哪、管道啊，許許多多問題，我跟你講到，由于這個水的問題解決得不好，每次一下雨，上面那個水箱，從樓頂它下來以后，它把你的水管先給擠爆，擠出來，然后流到我這個剛鋪的地板，地板就浸泡在里面，就翹起來，每天走在那個上面，就是一跳一跳的，你不跳都不行，它自然的。所以我從這個非常痛切的經歷，怎么能夠讓我進去以后，不要我自己跟你一起再做這個產品，事實上我花錢給你，我還自己再去付出很多的勞動，

　　主持人：這我可以證明，我在美國買房子很簡單，交鑰匙、買床、買電視，其它全都沒有，標準化。

　　張劍：事實上在99年的時候，我們就做了一個42套的房子完全工廠化的，就是完全在工廠生產好到現(xiàn)場裝配的房子，只用了2個月，沒有腳手架，沒有任何傳統(tǒng)施工的工具，也沒有用傳統(tǒng)的泥瓦匠，都是用產業(yè)工人來做的，

　　張劍：但是那個時候的問題在哪里呢？就是房子成本太高�，F(xiàn)在搞產業(yè)化確實有條件的。

　　主持人：你覺得房價開始抬起來了，

　　張劍：主要的原因就是大家現(xiàn)在開始接受精裝修了，產業(yè)化如果還是做的毛坯房的話產業(yè)化是沒有價值的，我們中國人第一次買房子，他都會對這個房子太重視了，大家都希望把這個房子做的按他的夢想的房子，所以往往忽略了真正的房子的價值在哪里，實際上像我們住宅特別是普通住宅它應該就是一個功能，主要是它的一個使用的功能，真正要談個性化的話那是

豪宅的事，我們現(xiàn)在可以把產業(yè)化的住宅做到跟普通的房子是一樣的價格，甚至于可能通過大批量制造以后，不會增加它的成本。

　　主持人：那根據您的經驗，大批量生產價格會下來嗎？

　　張劍：不一定下來，但是品質肯定提升。

　　主持人：老百姓能得到什么好處？

　　張劍：老百姓得到的就是物美價廉，這就是工業(yè)化的本質啊。

　　主持人：怎么物美價廉呢？

　　張劍：我給你講一個道理。用產業(yè)化制造出來的房子由于它的優(yōu)化，各個功能的優(yōu)化和空間的優(yōu)化，它可以使他的使用空間至少可以提升20%，現(xiàn)在提出來90的房子要做三房兩廳很難，但用產業(yè)化化做就可以做得非常的好。如果你用一個90平米的房子的房價來買一個120平米的功能的話，你不就便宜了嗎？價格不變的情況下，它實際上是省錢的。

　　王石：實際上我講的只是從萬科的角度來看，并沒有說社會上怎么看。舒可心他是完全代表消費者利益的角度來提的問題，就是說住宅產業(yè)化怎么會成本提高，批量生產應該降價。實際上住宅產業(yè)化是西方二戰(zhàn)之后的事情但是它產業(yè)化很重要的原因就是人工太貴，工業(yè)化的生產就是提高了設備的投資，就是可以省略人工這是劃算的。但是中國有個情況，我們的廉價勞動力特別特別豐富，所以中國的情況就是劣力淘汰良力，就是勞動力太便宜。

　　主持人：中國的住宅產業(yè)化一方面靠廉價的經理人和廉價的農民工支持著這個行業(yè)的暴利，現(xiàn)在呢，一出現(xiàn)住宅產業(yè)化。

　　王石：在暴利問題上，你引起爭論引起到暴利問題上，這是另外一個問題，就是先談談第一個，住宅產業(yè)化是增加建造成本的，不是人工成本，就是建造設備、吊機這一塊，因為為什么？邏輯很簡單。為什么在中國的電梯，日立電梯、三菱電梯也好，還是奧得斯電梯也好，要求我們電梯間空間比西方要求標準差不多要寬一個很大的寬度，這樣顯得我們的公共空間就要大了，為什么？就因為我們施工的誤差，如果是100米的話，上面到下面可以差這么大，所以最后必須要大空間，要不然電梯再下下不來了，但是如果住宅產業(yè)化的方法這個問題就不會發(fā)生了。

　　(隔斷)

　　主持人：現(xiàn)在在座的觀眾拿起投票器，參考所有的反方意見，把王石作為一方，支持的和不支持的和中立的，看投票器，現(xiàn)在開始大家投票。

　　(現(xiàn)場投票)

　　主持人：第一個回合，明星魅力，沒辦法。

　　鐘偉：剛才觀眾投票支持率70%，但是我相信大多數(shù)人他并不明白他投票支持的是什么？或者說，200多人對住宅產業(yè)化的界定是不一樣的。其實王石在強調的概念就是，他所講的住宅產業(yè)化是大規(guī)模的，標準化的，工業(yè)化的提供住宅。這種住宅肯定是千人一面的。另外一點就是，在現(xiàn)在的建筑商沒有提出這個概念，布品提供商可能也達不到這樣的一個標準化的程度之上。萬科作為領軍企業(yè)他有能力推這樣一個發(fā)展戰(zhàn)略。如果萬科做不了這個事情，其他發(fā)展商當然也很難做這個事情，那么現(xiàn)在具有某種可能性去做，這是萬科的戰(zhàn)略，而不是全國發(fā)展商的戰(zhàn)略。第三，所以可以斷言，如果你讓在座的不是200個觀眾，是200個發(fā)展商來投票，不會有70%的支持率。他也不會將是所有開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。

　　主持人：對。張劍先生已經開始在做了，你能不能講一講困難在哪里？

　　張劍：第一個實際上首先還是成本，因為這個沒有什么太多技術，第二個問題當然還有咱們的消費不太成熟，咱們一開始買房子就像過去買車一樣要買大車，后來發(fā)現(xiàn)車只是代步工具，買家庭轎車就可以了。傳統(tǒng)的制造方式最大的一個問題，它可以做得很好，但是它做得很貴，我們的一些豪宅品質一點不差，但是它用很高的成本很長的時間作為代價來制造的，如果對普通房子來講，大規(guī)模制造價格又不高的話，你就做不到，所以我們現(xiàn)在選擇的要么就是貴的房子品質很好，要么就是房子很便宜品質很差，所以大多數(shù)的房子現(xiàn)在都落入到品質差的這樣一個里面來。

　　秦朔：張劍在10幾年以前，至少在99年左右，那時候他已經想做標準化、工廠化，當時他做的整體浴室，那個細節(jié)我一直記到現(xiàn)在。你到日本住在酒店，你自己拿一個螺絲刀，把一個浴室全部卸下來了，然后又把它全部裝上去了。然后你回來以后，就本鈴木合作要搞這個。但是為什么這個在現(xiàn)實里面，據我了解，并不是那么順利呢？也就是說你有那么多的消費者，你覺得都對消費者很好啊，你看又不漏水，非常非常簡便，但是為什么消費者沒有接受，而很多的發(fā)展商也跟你的愿望也不配合。你到很多城市開展示的，最后也都門前冷落，我覺得這樣的一種已經過去的教訓，是不是我們對現(xiàn)在消費者的需求以及對很多發(fā)展商的配合，可能沒有想到。

　　主持人：張劍你要不要回應？

　　張劍：可以，可以的。這個主要兩個問題，第一個問題還是價格，相對來說，在那個時候比較貴，第二個很重要的問題就是沒有標準，就好象我們一雙很好的皮鞋，但是你的腳不適合，這個鞋你還是不能穿的，并不是大家不喜歡，買了的沒有說不喜歡的。關鍵問題它放不下，

　　主持人：這么多人支持，若雄為什么你們不做呢？

　　王若雄：似乎說我們中國很奇怪，中國的住宅產業(yè)化是不該做的人做了，它是個部品商，它只是做一個布品，結果它現(xiàn)在變成集成商了，我們是房地產發(fā)展商，是發(fā)展商是綜合的，不應該去做這個住宅產業(yè)化，而我們又來做，那么到底是誰來做？

　　聶梅生：我覺得說半天住宅產業(yè)化能不能做，我認為關鍵就是性能價格比，因為這也是決定市場的價值，也就是房子的價值就是在性能價格比上，性價比合適，它就能夠做。我舉一個例子，假如住宅產業(yè)化，它肯定能提高性能質量，這是沒有懷疑的，是吧？但是價格，如果由于我的性能質量提高了，價格比它還高，這個性價比實際上是下降了，這種情況之下可能能做一部分，一定在高端。房價上去了，開發(fā)商要對得起那個房價的話，為什么現(xiàn)在精裝修那么多開發(fā)商選擇精裝修，就是它能支撐這個房價，否則老百姓買什么呀，房價翻著番的往上漲，你再不給精裝修，這個東西太說不過去了。

　　主持人：這意味著房價以后掉不下來了。

　　聶梅生：這是另外一個問題，支撐房價上升，我當時想，我說阿彌陀佛，房價上升下不來的原因太多了，咱不在這兒說。

　　主持人：王總一個是性價比的問題，一個標準的問題，還有成果問題，標準的問題現(xiàn)在變成了你說了算了。

　　王石：標準問題，標準肯定國家的定義，我們?yōu)槭裁次覀兊脑圏c在上海做上海建住宅區(qū)非常支持，我們叫一試一批。正常來講就沒有辦法了。

　　主持人：所以現(xiàn)在你是試點了。

　　王石：對，是一試一批，就這個項目成功了，專門給它安排。如果能行的通，一試二試，三試四試，變成全批，他就成為標準了，那對不起，不是我說了算，國家可能就定標準了。如果我們大發(fā)展商都不承擔這個責任，不進入這個市場，最后那你說你說了算吧。我說那案例全是萬科的，國家通過了那就是萬科說了算。我不希望這個局面，因為這個局面不正常的。所以是否我說了算呢？還要看老百姓接受不接受，看政府的指導。

　　聶梅生：其實王石你不用擔心，一種叫國家標準，一種叫部門標準，一種叫企業(yè)標準。三種標準，國家標準是最低的，是最大眾的。然后部門標準是過于國家標準的，企業(yè)標準是過于部門標準的，實際上萬科完全可以搞企標，企標是最高的。就完了，你搞了企標就行了。

　　主持人：不過您剛才說了一句話，得消費者說了算，在你這個過程當中，你告訴我消費者怎么能表達他的意見，這么多人投票，你們意識沒意識到房價一定會漲。

　　王石：二戰(zhàn)的時候，德國向美國開戰(zhàn)的時候，為什么開戰(zhàn)，他們做了一個計算公式。就是工業(yè)體系顯然德國遠遠不如美國，但是為什么敢和美國開戰(zhàn)，就是打美國的商船，打美國的護國艦隊，就計算了一下，按美國工業(yè)的制造商船的速度，德國的潛艇打它根本造都來不及。因為一艘萬噸商船說要 250天，就是他工業(yè)力量再強，我的潛艇的狼群戰(zhàn)術，就是擊沉他的數(shù)量他生產不過來的，就是他支持不了這個戰(zhàn)爭的，所以以德國這個民族的精確計算，就敢向美國開戰(zhàn)。其結果，就在這個情況下，奇跡發(fā)生了。就是美國的造船業(yè)，萬噸船從250天就縮短到100天，50天，最奇跡的一天，一艘萬噸船是6天造出來的。到現(xiàn)在還沒有破這個記錄的，就是6天一條萬噸船造出來，也就是說你打沉我的數(shù)量，我遠遠超過你打沉我的數(shù)量，所以德國就沒有用發(fā)展的眼光來看美國。我用這個案例在萬科激勵大家，說大家非要去努力，我們只要到一個數(shù)量，這個數(shù)量上的成本就行。所以這個呢，不能成為就是說我搞住宅產業(yè)話，絕對不能成為我要抬高房價的一個理由，絕不能成為，但正常來講，現(xiàn)在只是萬科在試。所以現(xiàn)在的房價上升和住宅產業(yè)化沒什么關系。

　　(隔斷)

　　主持人：你少等一下，現(xiàn)在在場的觀眾，在場的嘉賓你們現(xiàn)在想一個難題，他這個東西有哪一個檻是他自己躍不過去的，現(xiàn)場觀眾挑戰(zhàn)王石，你們只能提反對意見，只能提反對意見，你們誰舉手，

　　觀眾：我想問一下王總，你剛才說這個產品很單一，模塊拼起來，比如說我們要求四房兩廳，你只能拼兩房兩廳，這個產品不是很單一嗎？

　　王石：原來15個戶型，最后一定要簡化到5個戶型，他這個過程中，決不可能說什么戶型我都給你提供，是不可能的，因為他有一個標準化的問題，但是我們現(xiàn)在汽車、電腦是不是有這個問題呢？戴爾說過，我按照消費者的要求，你要什么我給你什么可以達到。但是那個，你要什么給你什么那個成本你根本承受不了的，也就是說他給你做不出來的。他所謂的你要什么我給你什么，就他的幾個模塊的組合。這個范圍內，他給你滿足要求，汽車是這樣，電腦是這樣，房子也是這樣的。

　　觀眾：這是第一個。第二個，還要考慮建筑商，建造工人是不是會越來越減少，對我們這個就業(yè)這個問題打擊也很大。

　　主持人：淘汰的人有多少？

　　觀眾：我研究過的，將近有2/3的人被淘汰。還有像張劍他們這個企業(yè)將來也可以做這個東西。海爾甚至也可以做了，那些紅潤建筑公司集團，那不是很多企業(yè)都要關門了嗎？是不是他要轉型了對不對？就是這個問題。

　　張劍：這個問題實際上我可以回答一下，這個實際上很多人可能會擔心這個問題，實際上一個產業(yè)的升級它必然帶來一個轉型，國家要轉型，個人也要轉型，那些民工干嘛去了呢？就把它變成一個產業(yè)工人了，我們實際上就在做這個事，我們就在培訓民工，所以我們在我們的施工場地有一個民工學校，我們把民工培訓成能夠持證的產業(yè)工人，他升級了，所以勞動力素質是提升了。當然可能在某個時期可能會少用一些人。人數(shù)會減少，素質會上升。實際上我理解，現(xiàn)在萬科做這個事，實際上是不得已的，因為作為一個開發(fā)商賺那么高的利潤，去做這么辛苦的制造業(yè)的事情，實際上是不得已，是因為沒有人做所以他們要做。

　　觀眾：這個我不同意，那這樣很多做設計的不是倒閉了嗎？像建工，宏潤這些大企業(yè)不是倒閉了嗎？你們做空調的都可以做這個，那不是完了。

　　王石：我來回答這個問題，你是做什么的？我想明白這點。

　　觀眾：我是跟這個有相關的。

　　王石：是建筑公司還是什么？

　　關永盛：不是建筑公司，當然我跟建筑公司有密切的關系。

　　王石：好，我來回答這個問題。就是說我們搞住宅產業(yè)化我們面臨幾個我們原來想不到的風險，我為什么選擇上海，就是因為我們認為香港最適合，實際我們現(xiàn)在來講，按傳統(tǒng)使用方法，我們和你批民營企業(yè)長期的合作關系。但是突然發(fā)現(xiàn)，因為搞住宅產業(yè)化，需要系統(tǒng)的產業(yè)工人，需要大型的吊裝機械，需要這樣的工廠的配件場的配合。我們找了一圈才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在就是上海建工局最適合。

　　主持人：國營企業(yè)。

　　王石：它不是國營，他恰恰是因為他規(guī)模比較大，要這個配套。

　　主持人：就是你需要一個產業(yè)工人隊伍。

　　王石：對，所以我們現(xiàn)在和建筑公司，我們長期合作伙伴說，如果你們不走，三年之后，在萬科來講，你們是沒有活路的，肯定他面臨轉型，如果你不轉，你轉了其他的公司你找不到，你可能就面臨著失業(yè)，有這種可能。

　　主持人：連你萬科的人，三年之后都有人活不了了。那么現(xiàn)在非萬科的那些中小企業(yè)，

　　王石：所以我們假定，如果是一種情況，只是萬科在做，其他不做，所以不存在他們失業(yè)的問題。因為大家還是比較低成本的，勞動密集型的工資比較低的方法。而萬科往前突進突進就成先烈了，這是一種可能。第二種可能呢，就會有一批企業(yè)站出來，這樣帶來什么好處，實際來講我們發(fā)現(xiàn)，一個熟練的技術的裝備吊裝工人，是現(xiàn)在制造業(yè)工資的三倍四倍，就是雖然他人數(shù)少了，但是工資大大提高。

　　聶梅生：實際我始終認為，中國的住宅產業(yè)化定位不準，你到底是定在高端還是中高端，還是中低端，如果你定在中低端的話，我認為現(xiàn)在我倒同意王總的意見。條件不成熟，但是如果定在中高端，或者是萬科的這種房子，現(xiàn)在可以做，因為他本身量就比較大，而且現(xiàn)在目前的高房價，支撐了這種可能性。

　　王石：作為萬科我們專攻住宅，住宅，低檔，從低檔到中低檔到中檔到中高檔，到高檔萬科都做。只要是人住的房子。只要是萬科做的房子，我們5年之后，都是PC化的。當然有10%的鋼結構的，木結構的，其他的都非主流的，這個90%都是PC化的。那你說，很那很多不要你的，很簡單，我不做。中國市場這么多，絕不可能就是萬科一家，就是利用張劍模式，若雄模式，就是非常非常多，市場最可貴的地方就是多元化。如果一定是用汽車來比較的話，萬科給自己定位，我們就是中國的住宅豐田。什么意思呢？就看豐田的車系列都有，但是最高檔我最高檔的車，我不可能比上勞斯萊斯，你不可能你說最好的也是你涵蓋系列也是你。從萬科的定位來講，就是通用型，從低檔到高檔都有。但是你說低的太低了，像貧民窟萬科不可能去做。

　　(隔斷)

　　主持人：王石是當兵的出身，而且當兵當?shù)姆浅：�，我就擔心，他把我們的房子將來都變成兵營，然后告訴你營長的門朝西，連長的門朝北，到最后都是那房子，人家擔心的是你把這個住房產業(yè)，最后變成了做鞋的不管腳什么樣，都是做鞋的，然后做不好呢？說你這腳沒長好，我不伺候，

　　王石：我曾經當兵出身，但是我大學學的是給排水，實際搞房地產我是個外行。但是呢，外行有外行的好處，就是你可以用內行，剛才提出的很多問題，最終還是擔心一個住宅產業(yè)化和現(xiàn)在多元化，他的豐富性的個性化他是什么關系？實際工業(yè)化他已經走完了，你到日本去，你到美國去，你不會發(fā)現(xiàn)說，怎么發(fā)現(xiàn)說，怎么他們的房子質量是好的，怎么千篇一律？不存在這個問題，

　　觀眾：我聽了以后有一個顧慮，因為剛才王石先生講，開發(fā)成本提高了40%，那么我作為消費者來講，我就擔心了，你這40%是分攤到我的消費者頭上。

　　主持人：那是肯定的，還用懷疑嗎？

　　觀眾：萬科的開發(fā)成本里邊，水分比較大，40%的你已經能夠承擔了。第二這個提高成本，現(xiàn)在是房價漲了好說，你可能能平衡了，萬一房價跌了呢？你這個錢又攤到哪里去呢？我想萬科不會做賠本買賣吧。

　　王石：現(xiàn)在是供求矛盾，

股票市場也是直接上升，房價也上升，現(xiàn)在往往把房價和發(fā)展商的作用，我覺得是矛頭集中在發(fā)展商身上了，所以現(xiàn)在我們成了矛頭的對象，

　　王石：我不能說因為我成本高了我高價。除非就等于我們現(xiàn)在幾大航空公司一樣，我油價提高了我就油家附加費，這個你沒有辦法選擇，但是房地產不是這樣。所以我們遲遲不敢投入市場，就是因為這個成本算不來。當然現(xiàn)在房價上升給了我們成本的空間，我說我們投放，我們投放。

　　主持人：我給你提一個你可以不回答的問題。就是產業(yè)化的房子，你的利潤是多少，沒有產業(yè)化的你的利潤是多少？

　　王石：我是個上市公司，我只能國家你最典型的回答，就是投資者看準了你，就是凈資產回報率，我不知道你明白是什么問題，就是凈資產回報率，其他都不能說明問題，萬科這三年凈資產凈資產回報率是最高的，但是，14%到16%。

　　主持人：還有沒有問題，誰？

　　觀眾：我想問一下王石先生，因為剛剛我們在說，其實住宅產業(yè)化是滿足比較多中低收入這樣一個群體的，以你剛剛說的這種40%這個增加的一個建筑成本的話，那么事實上你現(xiàn)在萬科賣的房子并不能夠滿足這么多中低收入的人的一個需求，那么你現(xiàn)在這個所謂的住宅產業(yè)化不是依然停留在一個高房價這樣一個幌子嗎？

　　(掌聲)

　　王石：我們不是通過這個來解決中低收入住宅的，不是的。所以不是通過這個來給中低收入。再一個來講，中低收入住宅，在目前的高房價、高地價的情況下，只有一條出路，小型房，只有一條小型房。再一個是低收入的，只有……

　　主持人：小型化、廉租屋。小型化只怕都買不起。

　　王石：只有政府必須來出援手廉租屋，這是另外一個問題，和剛才講的話沒有直接關系。

　　舒可心我覺得我們今天討論偏了，我們到底談房價還是談住宅產業(yè)化？

　　主持人：你就想討論這個房價問題是嗎？

　　舒可心：其實我個人覺得，作為萬科，我不知道我能不能理解作為董事長，做出向董事會說明，以至向股東大會使說明最后要做出這種決策，董事會內部開會他是怎么討論的，今天他怎么說的我們不去管他，我現(xiàn)在在想王石先生在董事會上，一定會跟大家說，我們現(xiàn)在有錢了，我們要為萬科三十年、五十年以后，能不能在中國還站住腳做準備，所以我們今天哪怕成本漲上去，我們利潤低一點，這就等于是靠資本，靠大量的資本投入，占遠期的市場，我覺得如果我是萬科的股東的話，我會同意王石先生這個舉措，可能現(xiàn)在還真的不是太適合，算是企業(yè)家都有冒險精神。

　　秦朔：剛才舒可心把他想象成一個萬科的董事，當董事會討論這個問題。那我現(xiàn)在也把我想象成一個董事。

　　主持人：你想象董事長吧。

　　秦朔：一個董事，我可能考慮這么兩個問題。就是說，你現(xiàn)在住宅產業(yè)化，是建立在有可能大規(guī)模推開，同時目前整個中國資產價格比較高，那么這個房價是可以消化的，那我可能要問，有沒有做好一個準確，假定說中國的資產價格未來沒有這樣的漲法，甚至下降了，那么這種時候，而又鋪開這么大規(guī)模的住宅產業(yè)化，那個時候，現(xiàn)在有沒有想到一些避險的方法，第一個問題。第二個問題，畢竟住宅產業(yè)化是極大的增加了同質化的供應量，當然我覺得同質化沒問題，在上海住一個房子跟在北京是一樣，但是當你的品牌基本上是覆蓋極大規(guī)模的成品化的時候，萬科歷史上的給人的感覺，高品牌會不會下降？如果高品牌的價值下降了，有朝一日市場也在下降的時候，那么那個時候，因為你的品牌已經支持不了這么高的價格的時候，住宅產業(yè)化還能不能推起來？

　　主持人：董事和董事長都發(fā)言了，哪一位獨立董事，

　　鐘偉：從一開始我就認為我們討論住宅產業(yè)化，這個話題比較奇特，因為我們試圖把萬科董事會要討論的問題，放大成一個公共領域，大家都要討論的話題，當然越討論越偏。就目前情況來看，我覺得萬科的戰(zhàn)略轉型，如果萬科不去試這個住宅產業(yè)化，那就沒有其他的開發(fā)商，有能力、有勇氣來試，所以就這點我對萬科是要鼓掌的。但也要提醒……

　　主持人：獨立董事。

　　鐘偉：叫做什么呢？生命在高處，高處不勝寒。

　　(鼓掌)

　　主持人：好都回答了，董事、董事長、獨立董事都說了。

　　王石：那我還說什么呢？

　　主持人：你說。

　　觀眾：在目前的情況下，在這個住宅產業(yè)化，是一個明確的方向，但是它無法再整個這么多房地產商中間得到支持的情況下，它愿意把這個成本說得高一點，那么讓房地產商普遍的都覺得有一個利潤空間，實際上大家知道，水泥、磚頭這個成本，我們一幢房子，可能這種建筑成本只有一千、現(xiàn)在可能兩千，那么增加40%又是如何呢？就增加到三千塊、四千塊，又是如何呢？我們現(xiàn)在上海的房價已經達到了一萬五千塊以上，這個對王石先生來說完全是可以解決的問題，不要說40%，就是現(xiàn)在這個建筑成本增加400%也沒有問題。

　　王石：我覺得有點是抓著40%不放了。我們當時來講這個40%呢，是當時我們遲遲不能投放市場的一個原因，因為萬科不僅僅是一個經營公司，還是一個上市公司，上市公司很多來講我們不得不考慮，如果是家族公司可以這樣，可能來講說王石，這是你的錢，你想怎么做怎么做，你從長遠來看，上市公司不行的，就是你必須要保證連續(xù)盈利，所以往往上市公司很難從長遠角度考慮問題的，這是上市公司它的一個弊端。但現(xiàn)在正是由于這兩年房價上漲的機會，絕對不是說我作為我要抬高房價的一個理由，我來講一講，就是我們剛才看到房價上漲，低價呢？往往低價拿的就是比上漲的房價都要高，這種風險是非常非常之大的。說現(xiàn)在房價是好的時候，你說房價一直這樣好嗎？如果一直這樣好，那我的問題更簡單，一直是這樣，消費者能承受住嗎？消費者承受住對我不是問題，消費者承受不住對我就是問題，我說現(xiàn)在這個房價，我們不做領跑者，但是不能說房價全漲我這不漲，你不漲你房子都是抽泡搞的，走后門，你要不漲價，把你(112：42)，就是說這房價，我是引導不了的，但是我要求非常清楚，我說我年初賣的房子和年底賣的房子，我不能，我什么都沒變我就漲價30%，我說這樣不行的，這樣說不過去。我想我們住宅產業(yè)化，如果政府有補貼，說你萬科來做，萬科積極的投入，講明這是萬科一條線，因為這是政府補貼的，萬科雖然利潤只有3%，政府補貼的，剛才講了，一個企業(yè)好壞，不是看你毛利率多少，最主要凈資產回報，我就說這么幾句話，從凈資產回報來講，政府那個微利房，凈資產回報是非常非常高的，就是那是個肥缺的，不是誰想做給你做的，就是我知道，我萬科不會爭取去做，只要政府給萬科做，萬科一定積極回應，這是萬科的本分。

　　主持人：我們現(xiàn)在，給大家講，現(xiàn)在我們對這個住宅產業(yè)化，從聶主任那兒開始到王石這兒，我們現(xiàn)在已經看到了全景，現(xiàn)在呢，觀眾席拿起投票器，做三項選擇，第一個選擇呢，就是現(xiàn)在就可以立刻開始，有問題再發(fā)展中解決。那么第二種選擇呢，就是不能這么做，這么做會帶來大面積的失業(yè)或者房價的上漲。第三種選擇，就是現(xiàn)在時機不到，但有條件同意，就是無條件同意、無條件不同意，有條件同意，三個選擇，ABC，投票開始。

　　(現(xiàn)場投票)

　　主持人：觀眾。

　　觀眾：是這樣子，我覺得大家討論半天呢，對萬科公司的話，如果一年開發(fā)1000萬平米的時候的程度，那么會不會，住宅產業(yè)化會把成本降下來，謝謝。

　　王石：如果我們從這個角度來看，未來的五年，當然我認為價格太高了是有問題的。這個我們不說了，未來的五年，住宅產業(yè)化會天翻地覆，因為為什么呢？就是時間成本、空間成本。消費者不會再買清水房自己裝修，而且你現(xiàn)成的，這種來講在很仔細的方面來給你斤斤計較了，當然你得質量好，這是時間成本就造成你必須住宅產業(yè)化，消費者他不會再接受毛坯房，再不會接受那種就是不穩(wěn)定的這種產品。

　　聶梅生：可能未來幾年仍然會非常非常好，這時候縮短工期是非常重要的�？s短工期，你用勞動力密集，我蓋房子蓋得慢，是不是？而且質量不保證。那我現(xiàn)在怎么樣能讓資金很快的回來，趕上這個房地產市場，這個沖動是有的，所以說萬科，你老大哥你先做，我一定跟著你，因為房子賣得特別火，我恨不得半年就把房子蓋成，我不需要一年半，原來是三年，變成兩年、又變成一年，我甚至半年就蓋成，這是在房地產市場非常紅火的情況下，縮短周期，這是一部分的沖動。另外一部分呢，正好相反。就是說越紅火，我越不產業(yè)化，因為我怎么都能把房子給(招)出去，是吧？我不快、不急，我就不需要去產業(yè)化，這是兩種不同的心態(tài)，

　　主持人：我們現(xiàn)在，給大家講，現(xiàn)在我們對這個住宅產業(yè)化，從聶主任那兒開始到王石這兒，我們現(xiàn)在已經看到了全景，現(xiàn)在呢，觀眾席拿起投票器，做三項選擇，第一個選擇呢，就是現(xiàn)在就可以立刻開始，有問題再發(fā)展中解決。那么第二種選擇呢，就是不能這么做，這么做會帶來大面積的失業(yè)或者房價的上漲。第三種選擇，就是現(xiàn)在時機不到，但有條件同意，就是無條件同意、無條件不同意，有條件同意，三個選擇，ABC，投票開始。

　　(現(xiàn)場投票)

　　主持人：王石的魅力還是差一點點，現(xiàn)在可以來看一看，這個結果說明什么問題，鐘偉。

　　鐘偉：如果看2020年，你劃的三個大區(qū)域，基本上人均GDP都要過1萬美元，像一線城市，人均GDP都可能會過2.5萬美元，全國的人均GDP可能就不是什么3500美元，可能是5000美元，因此到那個時候，住宅產業(yè)化一定是不僅僅萬科做，大家也可能會跟進的，放遠一點目光肯定是這樣。但現(xiàn)在呢，基本情況是萬科的單兵突進，既然是單兵突進的話，那就是，還是回到開始我講的，這是一個企業(yè)的董事會的內部決策，這不是一個公共話題，我不是萬科的董事，也不是萬科的獨立董事，因此這個投票跟我沒有關系。

　　王若雄：我說一點，我們五年以前，大概在02年以后，所有的房子都是精裝修的，我就沒再做過不裝修的房子。當然，如果說把精裝修的房子就說做是住宅產業(yè)化？那肯定是荒謬的。也不見得就是說在住宅產業(yè)化這個什么，叫大帽子也好、大原則也好，我們也一樣可以解決很多我們想解決的問題。也不見得就一定非要通過住宅產業(yè)化去實現(xiàn)。當然，我是剛才，是有意，因為他挑動群眾，斗群眾嘛，一定要挑戰(zhàn)，其實我是，我們也在悄悄做這些事情，就是說以我們力所能及的條件和可能，去做這些使秦朔感到喜歡的事情。使消費者滿意。

　　王石：實際上現(xiàn)在很多投標的資格的要求，房地產開發(fā)商各種要求來講，實際上這兩年已經很明顯的市場經歷了這樣一個重新的組合，很多不大的房地產商，都開始，不僅僅找萬科，開始找比較有實力、有規(guī)模，上市資金比較充裕的，有品牌的，開始這樣社會的資源整合，實際上行業(yè)已經在洗牌。

　　主持人：今天這個話題這是一個很大的工程，大家可以體會到。在我們的國家，站在國家的高度提出了這個，但是呢由于種種原因它沒有實現(xiàn)，萬科邁出了艱難的一步，而且呢也經歷了各種考驗。但是我相信經過這次討論，大家的意見都會被公眾能夠接受，大家共享我們的成果，謝謝大家！