投資數十億的東部華僑城項目已在今年上半年開始運營。華僑城集團在北京華僑城舉行的旅游推介會現場。

　　10月16日，當天大幅高開的華僑城A（000069）及其權證（031001）盤中沒有任何預兆突然停牌，而深交所及公司的解釋都是將有重大事項待公告，但是不少長期關注華僑城A的卻幾乎一致認為：華僑城蓄勢已久的整體上市終于開始啟動了。只是讓市場不得而知的是，華僑城究竟會向上市公司注入何種資產或一怎樣方式注入資產已成最大的懸念。

　　熟知內情的業內人士注意到，在11月1日，華僑城集團在北京華僑城舉辦的旅游推介會上，除華僑城集團高層悉數亮相外，還邀請到文化部副部長于幼軍，國務院國資委副主任邵寧，國家旅游局機關黨委書記劉鐵森等眾多高官出席。

　　業內分析，在國內房地產市場持續被看好及國資委明確表示支持央企整體上市等諸多利好因素支持下，華僑城整體上市市已呼之欲出。

　　華僑城“1+3”布局初步完成

　　10月29日晚，華僑城發布2007年第三季度業績報告稱，截至報告期末，公司實現營業收入79，959萬元，同比上升27%；營業利潤18，622萬元；凈利潤11，170萬元，比上年同期下降43.8%；每股凈資產2.901元；每股收益0.191元；凈資產收益率6.58%.“凈利潤同比下降的主要原因在于東部華僑城、上海華僑城和成都華僑城開辦費在期內一次性計提，此外，按比例計提的股權激勵費用也對期內盈利造成了壓力。”中金公司房地產行業研究員白宏煒表示。

　　據悉，旅游是華僑城集團經國資委批準的主營業務之一，也是該集團最具社會影響力的業務。在剛剛過去的“十一”黃金周，華僑城各景區日均接待游客總人數首次突破了十萬人次，深圳華僑城旅游度假區也迎來了第1億名游客，成為華僑城旅游發展歷程中里程碑式的紀錄。

　　華僑城A的市值目前已達640億，凈資產從上市初的5.79億上升到33.68億，資產總值從1997年上市初的8.02億增長到93.03億。

　　任克雷透露，隨著深圳東部華僑城、北京華僑城、成都華僑城以及上海華僑城等多個大型綜合性旅游項目的先后投資建設，華僑城集團以深圳珠三角為基地、長三角、環渤海灣以及西南區域為戰略布局區域的“1+3”戰略布局已經基本形成。

　　這一戰略的實施也使華僑城旅游景區和酒店的業務范圍迅速擴大。據民族證券研發中心測算，北京項目在今年將為華僑城貢獻2.4億至3.2億元的門票收入。

　　主題公園將挑戰全球第一

　　目前在華僑城集團的產業定位中，旅游地產主營業務由旅游、房地產、酒店三部分構成。

　　“遵循國資委集中優質主業資產做強做大上市公司的指導思想，華僑城集團已經決定，將與旅游、地產相關的主業資產，整合到華僑城控股這一資本平臺，實現集團主業整體上市。”11月1日，在京舉辦的旅游推介會上，華僑城集團首席執行官兼總裁任克雷表示。

　　主管部門的要求以及政策的推動，這些已經成為考慮央企整體上市的慣性思維，但對于華僑城而言，已經成為中國旅游地產領跑者后，視野已開始擴展到全球。

　　“公司有更為明確的規劃。”一位接近華僑城高層的知情人士告訴記者：“根據華僑城制定的旅游產業發展計劃，到2010年，華僑城旗下分布在深圳、北京、成都、上海四城市的歡樂谷連鎖品牌主題公園全部開業后，華僑城主題公園的年接待游客將達到兩千萬人次，而成為全球接待游客人數最多的主題公園群之一。”

　　目前，華僑城旅游所屬景區已達10處，截至2006年底累計實現營業收入89億元，利潤總額24億元。華僑城酒店已擁有、管理4家高星級主題酒店，20家經濟型連鎖酒店，資產規模達20億元，總計客房數超過5000間，覆蓋北京、廣州、深圳等全國8個重點城市。據透露，2010年華僑城將發展到擁有和管理6-8家高星級酒店以及40家城市客棧連鎖酒店，成為中國文化主題酒店的最佳實踐者。

　　事實上，這樣的戰略規劃并不遙遠。

　　“隨著北京華僑城在2006年開業，東部的華僑城即將建成，加上上海華僑城、成都華僑城等項目的陸續運營，華僑城在全國的布局趨于完善，戰略擴張已經初具規模。”天相投顧金融房地產小組分析認為，通過將主營業務注入上市公司，在央企整合的大背景下，上市公司迎來做大做強的發展機遇。

　　注入資產方式懸念

　　做大做強上市公司，將主營業務注入，增厚業績，然后融到更多的資金以謀求進一步的發展，這是華僑城集團要完成2010年戰略規劃的第一步。作為一家實力雄厚的大型企業，一旦整體上市成功，將對華僑城集團全國擴張提供強有力的資金支持。

　　“旅游地產是華僑城集團最具社會影響力的主營業務；而華僑城控股，作為華僑城旅游業務的資源整合和經營運作平臺，上市十年來，在商業模式、資本運作和自主創新等方面不斷開拓與探索，日益強化自己的核心競爭能力，并逐步打造成中國旅游領軍企業。”任克雷表示，將旅游、地產業務注入上市公司，是集團資源的一種優化配置。

　　公開資料顯示，目前，華僑城集團旗下擁有華僑城控股（000069）、華僑城（亞洲）控股（3366.HK）、康佳集團（000016）三家境內外上市公司以及一系列國內的企業和產品品牌。在華僑城集團的產業中，尚未進入上市公司的旅游地產資產，包括華僑城房地產公司60%股權以及威尼斯、深圳灣、海景三家酒店和在全國8個城市擁有16家直營的經濟型城市客棧等。

　　是多次注入？還是一次性注入？不少分析師認為，由于管理層已保證每年比前一年增長至少20%的股改承諾，這就表明資產注入不會采用一次注入，可能會效仿招商地產的逐步多次注入。“究竟是先注入地產還是先注入酒店目前還不清楚。”招商證券分析師蘇平表示，“如果先期注入的資產不是很好，反而會讓人對以后的資產注入有了更多期待，這也不錯啊。”

　　但一次性注入似乎更讓市場興奮，持有華僑城A

股票的主要是機構投資者，他們也希望公司的主業發展思路清晰。“我們更趨向于一次性全部注入，理由主要是此次是完成集團公司相關主營資產上市的最佳時機。”申銀萬國證券研究所有限公司行業分析師陳海明表示，“目前集團公司屬下房地產、酒店等資產的質地優良、盈利能力強，我們預計07年華僑城房地產公司凈利有望超過10億，酒店則有望達到7800萬，如果資產注入成功，將顯著提升上市公司的資產價值和經營業績。”

　　對于華僑城集團的其他業務將何去何從，有知情人士透露，目前由華僑城集團控股的康佳未來可能繼續由華僑城集團控股。資料顯示，經過多次減持，現在華僑城集團只持有康佳8.7%的股權，雖然它依然是第一大股東。

　　■記者觀察

　　“華僑城模式”急需資金推動

　　1997年，華僑城集團整合旗下優質旅游資產，成立了華僑城控股股份有限公司并于當年9月在深圳證券交易所掛牌上市。成功地進入資本市場，借助資本市場的融資能力一舉解決了快速發展所帶來的資金短缺瓶頸問題。

　　經過20多年的發展，華僑城成功開創了一種旅游與房地產結合發展的全新而獨特的經營模式―――“華僑城模式”，即通過旅游業的擴張營造良好的社區環境品牌，提升了房地產項目的整體價值，同時利用房地產快速盈利的特性促進旅游業務的良性發展。

　　“這種獨特的經營模式是華僑城所擁有的最為核心的

競爭力，而集團房地產、酒店等注入上市公司無疑進一步強化華僑城已經構筑起來的‘旅游+房地產’的經營模式。”申銀萬國證券研究所有限公司行業分析師陳海明表示。

　　但就在公司的旅游和地產業績不斷穩定增長的同時，華僑城A06年的凈利潤增長卻較05年下降了22%，07年前三季度較06年也同比下降26%.很顯然是公司在急劇擴張下不得不犧牲部分利潤的結果。

　　因此在有整體上市的巨大利好的預期下，中金公司近期仍然僅僅給出了“中性”的投資評級便不難理解。更有分析師認為，雖然股權激勵推動公司長遠穩定發展，集團主營業務整合上市鑄公司長期投資價值顯著，但目前股價已基本提前反映了集團主營業務整合上市預期。

　　在當前地產業務仍被持續看好以及國資委支持優質央企整體上市的大利好下，華僑城迎得極佳的發展時期。對華僑城來說，如何向旗下上市公司注入核心業務資產，增厚業績來增強企業核心競爭力，有效解決同業競爭以及理順上市公司上下游產業關系，達成控股股東、上市公司和二級市場投資者多方有利的格局，已是當務之急。

　　本報記者 李乾韜 北京、深圳攝影報道