在央行和銀監(jiān)會調整房貸政策與中國進入加息通道的雙重影響下，銀行曾經轟轟烈烈推出的固定利率住房貸款業(yè)務幾乎陷入停滯狀態(tài)。

　　“自從今年央行第四次加息后，我們將近兩個月沒有增加一個申請固定利率住房貸款的客戶，原先的申請人大部分都放棄了。”10月23日，某股份制銀行北京地區(qū)個貸中心業(yè)務負責人告訴記者。2007年8月22日、9月15日，在央行兩次加息后，商業(yè)銀行不得不緊隨其后，也上調了住房固定貸款優(yōu)惠利率，因此導致客戶數(shù)量驟減。

　　而根據(jù)央行和銀監(jiān)會不久前聯(lián)合下發(fā)的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，（以下簡稱《通知》）的精神，光大銀行、招商等銀行等反映比較快的股份制銀行已經暫停辦理第二套房的固定利率貸款，僅對第一套住房提供固定利率貸款。

　　央行頻加息銀行不能承受之重（小）

　　作為固定利率貸款的首推銀行，光大銀行何以叫停第二套住房的固定利率貸款業(yè)務？光大方面表示，主要是落實央行和銀監(jiān)會的個人房貸新政，重點支持居民對第一套住房的信貸需求。為此，光大銀行還首次推出了15年期固定利率和20年期固定利率兩個新品種，并下調了各期限固貸的優(yōu)惠利率。

　　《通知》規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍。

　　“然而，目前，有固貸業(yè)務的銀行推出的各期間固定利率房貸的優(yōu)惠利率大都低于央行的基準利率。因此，暫停也在情由之中。”某業(yè)內人士認為，“一旦央行出臺第二套住房的認定標準與細則，各銀行會視上面的精神調整第二套(含)以上住房固貸的相關政策。

　　另據(jù)記者了解，與第二套住房固貸同時叫停的，還有一些商用房的固定利率貸款，特別是那些購買商用房的優(yōu)惠利率與《通知》中的規(guī)定有沖突的情況。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，受影響的不僅僅是第二套住房的固貸業(yè)務，其實，今年以來央行連續(xù)五次加息，使得銀行的固貸業(yè)務發(fā)展大受其累。

　　從理論上說，隨著央行加息頻次的提升，以及對今年年底之前，央行有可能再次加息的市場預期，應該更加凸顯固定利率房貸的優(yōu)勢，一方面，吸引更多的客戶，另一方面，銀行可以擴大房貸規(guī)模，大家皆大歡喜。然而，事實并非如此。

　　“在央行五次加息的壓力下，銀行不得不上調了固定貸款利率，因此，對于購房者來說，其在固定利率上所享受的優(yōu)惠幅度與商業(yè)貸款的浮動利率的優(yōu)惠相差無幾。”某商業(yè)銀行人士分析。

　　今年8月22日，在央行第四次加息后，光大、招商、中信等銀行紛紛以較大幅度上調住房固貸利率。以光大銀行為例，該行3年（含）以下、3至5年（含）、5至10年（含）住房固貸優(yōu)惠利率，分別由原來的6.25%、6.40%、6.56%，上調為6.78%、7.03%、7.76%。

　　“如果以下浮15%計，貸款浮動利率更有吸引力。”上述人士表示。一般而言，考慮到未來加息的可能性，銀行的固貸利率會高于央行同期貸款基準利率，而住房商業(yè)貸款利率會在央行基準利率的基礎上下浮10%-15%。央行9月15日最新上調的5年以上的貸款利率為7.83%，下浮15%即為6.655％，比固貸利率低1％左右。

　　對于銀行來說，隨著中國步入加息通道，而貸款規(guī)模不夠以量取勝，固定利率房貸這一業(yè)務創(chuàng)新為銀行帶來的利潤空間也逐漸收窄，頗有幾分“雞肋”的味道。而且，隨著“隨心還”、“存抵貸”、“萬能還貸”、“氣球貸”等房貸產品不斷更新?lián)Q代，也使個貸產品競爭逐步升級，利潤蛋糕縮水。

　　某國有商業(yè)銀行房貸業(yè)務部相關人士表示：“對外我們不敢說‘叫停’，但在內部，我們一般不建議客戶辦理固貸，直接走商業(yè)貸款。而且，為了控制風險，對于從其他銀行轉按揭貸款的固定利率貸款申請項目，我們會審查得比較嚴，總體上不愿意受理。”

　　先天不足固貸利率面臨成長的煩惱（小）

　　上海理工大學中小銀行研究中心主任朱耀明教授認為：“固定利率貸款產品比較容易鎖定收益，卻不容易鎖定銀行的成本。這是其產品設計上的缺陷，屬于先天不足。“如果不能鎖定成本，會影響到固貸產品未來的發(fā)展”。

　　據(jù)悉，固定利率房貸主要通過風險定價、對資產負債進行重組安排、使用適當?shù)慕鹑诠ぞ撸�比如，固定利率掉期等多種方法，規(guī)避風險；同時提高自身的風險管理水平，在不斷創(chuàng)新產品的基礎上，對承擔的風險加以有效管理。

　　“目前，我們總行正在就以上問題進行深入研究，貸款規(guī)模與收入的直接下降已經引發(fā)總行的相當重視。何況是資質最好的房垡業(yè)務。”某銀行分行相關人士透露。

　　“由于政策等客觀因素，中資銀行在分散風險的手段上還有待加強。” 中央財經大學中國銀行業(yè)業(yè)研究中心主任郭田勇教授認為：固定利率貸款的尷尬也反映出，商業(yè)銀行在推出產品創(chuàng)新時，沒有充分預見到宏觀經濟面臨的流動性過剩、國內利率走勢以及嚴重的通脹帶來的多種壓力。現(xiàn)在，銀行貸款相對于存款的利潤正在被央行的持續(xù)加息所侵蝕。”一年前，光大、招商、中信、建行等銀行相繼推出固貸業(yè)務之時，一年期貸款利率不過是5.51%，現(xiàn)在一年期貸款利率為7.29%。

　　“而由于中國處于利率上升通道，央行未來加息的可能性還比較大。”央行行長周小川在十七大期間，對于加息“既可以是27個基點，也可以是54個基點”的速度的表述無疑也加大了銀行所面臨的利率快速上升的挑戰(zhàn)。10月23日，央行又表示，將進一步加強和改善金融調控，貨幣政策要注重經濟增 長、就業(yè)、物價穩(wěn)定、國際收支平衡等多個目標之間的全面協(xié)調，適當加大調控力度，保持貨幣信貸合理增長，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　不過，郭田勇教授認為：央行與銀監(jiān)會聯(lián)手旨在對房地產價格進行宏觀調控，并非有意收縮房地產貸款規(guī)模，因此，也許會降低銀行房地產信貸規(guī)模，但提高首付比例及貸款利率的結果也許不一定會減少銀行實際收入。

　　《通知》規(guī)定：貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。

　　也有銀行業(yè)人士表示：固貸這部分業(yè)務的收益還算不錯，而且，一直只向銀行的VIP客戶或優(yōu)質客戶推薦，這部分客戶在其他業(yè)務方面，比如信用卡消費等就可以填補固貸業(yè)務本身收益不足的問題，使其平均收益高于實際收益。不過，他承認：一直以來被譽為銀行資產業(yè)務資質最好的房地產貸款業(yè)務的不良率近期有上升的苗頭。

　　對此，上海浦東國際金融學會副秘書長楊魯邦教授認為：“由于央行加息導致存貸利差縮小了，因此，房貸風險也會隨之上升。同時，‘美國次級債事件’的影響正在繼續(xù)擴大，其累積的風險已經從房地產信貸蔓延到消費信貸。這也應該引發(fā)中資銀行的重視。”

　　郭田勇教授特別提醒：商業(yè)銀行在開發(fā)新的金融產品時，必須在成本、收益、經營績效之間，多做深入探討與研究，因為，產品創(chuàng)新往往體現(xiàn)的是是銀行與客戶之間，在贏利與成本上的重新分配過程，不是銀行讓渡利益，就是客戶讓渡利益。

　　另據(jù)記者了解，今年4月份獲得法人銀行資格的外資銀行，在獲準在內地開展個人業(yè)務后，并沒有急于推出固定利率貸款等類似產品。

　　渣打銀行理財顧問告訴記者：渣打銀行的人民幣個人住房貸款利率只是盯準央行，在央行基準利率的基礎下下調15%，如果央行加息，還會隨之上調;美元住房貸款利率則以美聯(lián)儲的聯(lián)邦基準利率為基準，最近，美元利率一直處于降息周期。

　　相關背景：

　　目前市場上的個人住房貸款產品，大致分為浮動利率與固定利率兩種，前者隨央行公布的貸款利率升降而同步，后者指購房者在還款期內，按固定利率還款。

　　固定利率住房貸款：就是銀行與購房者在貸款合同簽訂時就設定好固定的利率，在合同規(guī)定的時段內，不論央行的基準利率或是市場利率如何調整，購房者都以約定的利率支付利息，償還銀行貸款。固定利率貸款有期限選擇，一般分3年期、5年期和10年期三個期限檔次。