四川新聞網(wǎng)-成都商報訊

　　本報記者 李偉銘 秦立軍

　　新鮮出爐的各類富豪榜無不把股市稱之為近兩年中國富豪爆發(fā)式增加和財富增值的“魔盒”。而在這只“魔盒”中，異軍突起的房地產(chǎn)企業(yè)格外引人矚目。房地產(chǎn)加股市，這兩個比翼齊飛的變量合在一起，組成了一個超級造富公式。

　　造富公式

　　房地產(chǎn)＋股市＝富豪

　　昨日發(fā)布的《2007胡潤房地產(chǎn)富豪榜》共有26位房地產(chǎn)企業(yè)家身價百億元以上，這也是胡潤所有行業(yè)子榜里門檻最高（40億元）、平均財富最多的（155億元）一張榜單，平均財富比去年增長近4倍。去年6月底至今，A股指數(shù)增長了約240％，而同期房地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲了近400％，數(shù)不清的房地產(chǎn)富豪隱藏于“市”。

　　股市成就超級富豪

　　熱衷于為中國富豪們排名的《福布斯》和胡潤日前發(fā)榜，在他們榜單的前10位富豪的企業(yè)中，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)占到6家。這些公司無一例外都是上市公司，而且大多是近兩年上市或者“借殼”成功的公司。

　　4月20日，碧桂園掛牌上市，實際控制人楊國強之女楊惠妍財富增至1300億元，同時還造就了另外4個資產(chǎn)上百億元的富豪。

　　7月9日，*ST金泰公告定向增發(fā)方案，新恒基及關(guān)聯(lián)公司宣布擬將旗下地產(chǎn)資產(chǎn)注入股價僅3元多的*ST金泰，開盤后連續(xù)漲停42天，畫出A股史上最陡峭的K線，公司實際控制人黃俊欽賬面資產(chǎn)一度超越1400億元。

　　10月8日，潘石屹控制的SOHO中國正式于香港聯(lián)交所掛牌，上市首日潘氏夫婦身家接近350億港元。

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　　數(shù)不清的房地產(chǎn)富豪隱藏于“市”，上市房地產(chǎn)公司造富能力可見一斑！

　　房地產(chǎn)行業(yè)推動股市

　　“房地產(chǎn)是中國增長最快的行業(yè)。”胡潤驚呼，上市房地產(chǎn)公司成為了中國近兩年制造富豪最快的“工廠”。在他的富豪榜上，房地產(chǎn)富豪占24%，超越制造業(yè)和IT業(yè)。

　　實際上，典型的地產(chǎn)加股市模式多始于2003年房地產(chǎn)市場重新進入上升期后。初期，內(nèi)地對地產(chǎn)企業(yè)上市要求較為苛刻，許多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在香港上市。北辰實業(yè)、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等近年在內(nèi)地頗有建樹的企業(yè)，多率先在H股發(fā)行。

　　今年，在碧桂園、SOHO、中國奧園等帶動下，再次形成一股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴H股的熱潮，由此誕生了楊惠妍家族、潘石屹夫婦這樣的百億甚至千億富豪。

　　在股改基本完成后，房地產(chǎn)企業(yè)在A股成功完成IPO或“借殼”上市的數(shù)量大幅增加。在2006年，房地產(chǎn)公司在A股僅“借殼”上市的就有30到50家，形成一波熱潮。在它們通過收購或資產(chǎn)置換完成“借殼”之后，股價隨之飆升，特別是“借殼”ST的股票瞬間可上演烏雞變鳳凰的好戲。在這個過程中，房地產(chǎn)公司的大股東身價可實現(xiàn)高達數(shù)十倍的增長。

　　在行業(yè)景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)IPO向來都會受到市場的熱烈歡迎。不少投資者對房地產(chǎn)公司的獲利能力信心十足，房地產(chǎn)公司上市后，極大地推動了股價。

　　在各個板塊中，房地產(chǎn)上升趨勢極為搶眼。以A股指數(shù)為例，2006年6月底約為1760點，至今增長了約240％，而同期房地產(chǎn)指數(shù)上漲了近400％。房地產(chǎn)行業(yè)股票明顯跑過了大盤，隨著其在整個股市中市值比例的擴大，極大地拉動了股指的升高。

　　上市誘惑

　　超乎想像的資金杠桿

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)公司2007年從股市融到的資金超過1100億元。近年來成都的土地拍賣場上，幾乎都成了房地產(chǎn)上市公司的盛宴。只要稍稍像樣一點的地塊拍賣，最終能夠勝出的，絕大多數(shù)都是上市公司。

　　非上市公司拼不過上市公司

　　萬科、中海、華潤、和記黃埔、九龍倉……除了A股上市，還有H股上市；除了國內(nèi)上市，還有海外上市。即使是龍湖、藍光等房地產(chǎn)企業(yè)，也已經(jīng)距離上市之路不遠。

　　“高價搶地，我們拼不過上市公司。”這句話，在SOHO中國尚未登陸H股之前，幾乎成了每次從土地市場鎩羽而歸的潘石屹的惟一理由。現(xiàn)在，小潘把SOHO中國帶到H股上市之后，他應(yīng)該有了足夠的底氣。

　　成都土地一級市場的陽光100無疑也具有典型意義。作為中國最早的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，近年來陽光100在土地招、拍、掛市場上頻頻失利。對此，陽光100董事長易小迪認為，沒上市的企業(yè)肯定拼不過上市企業(yè)。在銀行信貸全面緊縮的背景下，“上市是迫不得已的事。”正因為此，陽光100的上市計劃也在加快進行，其時間表是兩年內(nèi)。

　　上市融資助推圈地?zé)岢?/p>

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型，整個行業(yè)的發(fā)展時間尚短，積累普遍不足。借道資本市場強大的融資平臺，來解決資金鏈極端緊張和危險的問題，對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，都是十分渴求的。

　　“如果能夠上市，那么即便銀行不發(fā)放流動資金和土地貸款，上市房地產(chǎn)企業(yè)投資所需的資金支持也不會受到影響。”業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)上市之后，融資的成本比銀行貸款更為低廉，風(fēng)險更低，其制約力也更小。

　　一旦房地產(chǎn)企業(yè)上市融資之后，手握“真金白銀”的開發(fā)商就有了圈地、囤地的底氣，這成為推動房價持續(xù)上漲的重要原因。而房地產(chǎn)公司的大量土地儲備，無疑也可以直接提高對公司未來的發(fā)展評價。

　　手握巨資競拍地塊，其直接結(jié)果就是，各地的土地價格不斷創(chuàng)出新高：今年7月，萬科以26.8億元的天價拿下東莞塘廈大坪地塊，項目未來預(yù)計售價將至少在25000元/平方米左右；寧波雅戈爾置業(yè)有限公司以14.76億元的價格奪得一塊土地，樓面地價高達15712元/平方米……

　　另一方面，盡管房地產(chǎn)市場的高額利潤令人垂涎，但僅靠房產(chǎn)商自己蓋房子賣的盈利模式，顯然還是太慢了。沒有人能夠否認，房地產(chǎn)再加上上市，這才是“造富”速度最快的捷徑。

　　宏觀調(diào)控

　　一則被否認的傳言

　　華遠地產(chǎn)“借殼”SST幸福被否后，管理層停止房地產(chǎn)企業(yè)IPO和“借殼”傳言四起。雖然該傳言很快被否認，但仍有專家認為，如果給予房地產(chǎn)公司過度從容的上市機會，容易進一步鼓吹房市泡沫。

　　“幸福”的意外

　　10月9日，SST幸福公告透露，房地產(chǎn)界知名人士任志強領(lǐng)導(dǎo)的北京市華遠地產(chǎn)“借殼”SST幸福上市計劃未獲

證監(jiān)會并購重組審核委員會通過。湖北幸福實業(yè)出售暨吸收合并華遠地產(chǎn)的方案擱淺。

　　隨后即有媒體報道，管理層叫停了房地產(chǎn)企業(yè)在A股IPO和“借殼”。

　　今年2月，華遠地產(chǎn)與SST幸福第一大股東名流投資集團簽署了重組協(xié)議，華遠地產(chǎn)試圖以換股形式“借殼”SST幸福。雖然協(xié)議很快被SST幸福臨時股東大會審議通過，但一直未獲得證監(jiān)會的核準。

　　雖然計劃受阻，但華遠地產(chǎn)董事長任志強表示：“不會放棄上市計劃。”

　　監(jiān)管層的否認

　　除華遠地產(chǎn)“借殼”被否外，一度暴漲的*ST金泰也落入監(jiān)管層的視線。于是，有媒體援引接近證監(jiān)會的政府官員的話報道，證監(jiān)會發(fā)審委現(xiàn)在已經(jīng)暫停了內(nèi)地企業(yè)A股IPO的申請受理、審批工作。而且從明年1月開始，還將對房地產(chǎn)企業(yè)在A股借殼上市進行全面整頓和清理。

　　此報道一出，立即引起市場猜測，數(shù)十家正在進行“借殼”或IPO的房地產(chǎn)企業(yè)的前景未卜，房地產(chǎn)板塊的股票一度表現(xiàn)疲軟。

　　但是，隨后證監(jiān)會出面辟謠，否認

房地產(chǎn)商IPO暫停。

　　雖然已經(jīng)正式辟謠，但是不少機構(gòu)和人士仍然相信此消息并非空穴來風(fēng)。因為此前已有多個房地產(chǎn)融資項目負責(zé)人證實，目前確實處于暫停狀態(tài)。

　　“通過在股市低成本融得巨資后，上市房地產(chǎn)公司在與同業(yè)競爭時變得異常生猛。”業(yè)內(nèi)人士指出，在房價和地價都在增長的情況下，土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪未來市場的戰(zhàn)略核心，因此他們會樂此不疲地囤積開發(fā)用地。

　　而更多的專家則擔(dān)心中國房地產(chǎn)出現(xiàn)由大地產(chǎn)商唱主角的“上市-融資-買地-囤地”這一趨勢。專家認為，如果給予房地產(chǎn)公司過度從容的上市機會，容易進一步鼓吹房市泡沫，而且對投資者和房地產(chǎn)企業(yè)來講，實質(zhì)上也是透支未來不確定的收益。