業主所有的共用部位、共用設施經營要征得業主委員會書面同意后，由物業服務企業與經營者簽訂合同。收益歸全體業主，可用于沖抵下一年度的物業服務費用，也可用于小區改造。北京市《物業服務合同》對住宅小區共用設施的經營和收益分配做了進一步明確。

　　北京市首部物業合同示范文本今天再次通過“首都之窗”等網站向市民征集意見。與今年3月份第一次征求意見稿相比，此次的物業合同分為《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》兩個文本征求意見。其中有兩大問題仍待重點商討。

　　前期合同設定強制性條款

　　由于前期合同是由開發建設單位與物業企業簽訂的，要早于業主入住階段，不僅存在著很多不可知因素和售后物業服務的不確定性，而且是合同雙方約定中，涉及到對第三人（業主）設定了相關的義務，容易引發矛盾糾紛。為此，前期合同中設定了相關的強制性條款。如：明確將《前期物業服務合同》作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業服務的內容、標準和物業服務收費的標準，充分保證了業主的知情權和選擇權。

　　服務合同中明確4點內容

　　《物業服務合同》征求意見稿中突出了4點內容。即：新舊物業服務公司交接問題；物業服務費用問題；共用部位、共用設施經營及收益分配問題；以及合同終止問題。意見稿中提到：“在原物業服務合同終止后，業主委員會應當監督原物業服務企業與新物業服務企業進行交接驗收，并進行三方確認�！�

　　對于物業服務收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”，合同中對兩種收費方式的使用原則都做出了明確規定。對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務項目收費問題，意見稿中明確，應向最終用戶收取使用費用。物業服務企業代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視等公共服務項目費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。

　　在合同期滿前一方決定不再續約的，應當提前3個月告知對方。

　　兩大問題仍待重點商討

　　一是個別物業項目出現的管理真空問題。

　　合同文本中明確了合同期限，并在前期合同中規定，未出現合同約定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續，直至新物業服務企業接管為止。這種約定在一定程度上保障了物業服務的連續性，但對于物業服務企業無力服務或業主大會未選聘出新的物業服務企業造成的真空管理狀態還未形成有效的解決辦法。

　　二是共用部位、共用設施等相關概念的界限問題。

　　合同文本與《物權法》中相關概念的銜接還有待商討。一是《物權法》中以建筑區劃為界限對權屬進行了界定，而本合同中運用了物業區域的概念，對本物業區域內歸業主所有的共用部位、共用設施的經營以及收益歸屬和使用做了規定。二是《物權法》中運用的是共有部位、公用設施，而本合同中運用的是共用部位、共用設施的概念。

　　“管理”改“服務” 突出屬性

　　這兩份新合同根據新出臺的《中華人民共和國物權法》以及新修訂的《物業管理條例》等有關規定起草。一大突出變化是將傳統的“管理合同”改為了“服務合同”，從而突出了物業企業的服務屬性。商報記者 吳穎