馮海寧

　　央行、銀監會上月末發布的房貸新政即將“滿月”，但多數銀行的房貸細則卻依然不見蹤影，近1個月的政策“真空”已經讓滬上銀行的房貸發放量銳減。（10月23日《東方早報》）

　　房貸新政規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1．1倍。然而該如何認定第二套住房，房貸細則又是什么呢？

　　房貸細則不出臺，不僅各分支銀行如熱鍋上的螞蟻，而且很多貸款買房人也遭遇困惑。那么，這個細則應由央行制定統一標準，還是由各大

　　有三種跡象表明監管部門下放了權力：央行副行長吳曉靈在10月19日公開表示，央行現在還沒有得到第二套房貸政策出細則的消息；監管部門為“第二套房”認定制定了三大基調；建行負責人表明了以“戶”為單位來認定“第二套房”的態度。

　　也就是說，出現政策真空，問題不在監管部門身上，而在各大商業銀行。至于各大商業銀行為何不及時出臺細則，筆者認為存在如下幾種可能。

　　一是等待監管部門的進一步指令。盡管央行負責人表明還沒有得到第二套房貸政策出細則的消息，但并不等于央行和

　　二是正在觀察市場變化。一方面在觀察已出臺細則的幾個中小銀行的動向，如光大、交通銀行，看其細則在監管層、分支銀行和消費者中的反應。另一方面，各大商業銀行可能也在繼續傾聽市場上對“第二套房”的各種聲音，以完善自己的細則。

　　三是等待技術上的完善。不管以“戶”為單位，還是以個人為單位來認定“第二套房”，最終都繞不開一個核心的技術問題，即央行的征信系統。但央行征信中心負責人公開承認央行征信系統不完全支持以“戶”為單位，而四大國有銀行卻傾向于以“戶”為單位，那么，只要細則是建立在央行征信系統基礎上的，就需要等技術成熟后再確定。

　　四是監管部門及各大商業銀行可能有意制造政策真空。這樣做的目的可能是為發燒的房貸市場潑一盆冷水，讓各銀行房貸負責人醒醒腦，以便以后正確理解風險與利益之間的關系。也可能是希望邊觀察市場邊完善細則，爭取做到精確“發射”。

　　五是政策制定缺乏連貫性造成的。這類現象在樓市已經出現多次，譬如“90平方米占70％”，很多地方政府至今沒有出細則。一個大政策出臺了，如果配套政策跟不上，混亂局面難免，政策被打折扣也是必然。

　　筆者之所以作出以上推測，既是基于以往一些政策落實不到位的教訓，也是基于現實復雜性的考慮。但是，房貸發放量銳減并不等于銀行沒有放貸，細則不出臺也并不等于各商業銀行無作為。據報道，很多分支銀行都在按照自己的意圖暗自動作，比如說“避重就輕”，盡量繞開房貸新政。

　　銀行存在房貸業務和它們的暗自動作，都表明細則并沒有影響到那些肆意不守規則的銀行，一些銀行等待細則時所表現出的焦慮也是假象。筆者認為，“第二套房”認定細則還是盡早出臺的好，因為房貸調控的威力不能消磨于等待和混亂中。

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