調控房價重要的是壓低和消除通脹預期

　　——專訪長江商學院和美國紐約大學金融學教授梅建平

　　本報記者 谷重慶 北京報道

　　梅建平簡介：

　　美國普林斯頓大學經濟學博士，長江商學院和紐約大學斯特恩商學院金融學教授。主要研究領域包括國際金融、房地產金融和資產定價，已在《美國經濟評論》等刊物上發表超過30篇論文。

　　9月底以來，一系列的政策“組合拳”再次打到了持續火爆的樓市身上。

　　9月27日，央行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)，不但規定“第二套住房”的首付比例不得低于40％，而且將住房貸款利率提到基準利率的1.1倍。10月9日，國土資源部在官方網站上公布了新的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確要求，通過招拍掛方式取得國有建設用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權證。

　　對于近年來屢調屢高的中國房價來說，一方面是調控政策失效后的尷尬，一方面是民眾對房價日益高漲的不滿，以及隨之而來的對在房地產調控上的“缺位、越位和錯位”的討論。

　　就在央行和銀監會發布359號文之后不久，政策的市場效應就開始顯現。據報道，國慶一周，北京市商品住宅成交量環比下降56％，深圳市七天長假的一手房總成交量甚至只有82套。雖然關于“第二套住房”的認定以及執行效果仍存在爭議，但此次調控從銀行信貸著手的方式已經獲得了部分學者和市場人士的贊許。然而，有鑒于之前調控效果上的南轅北轍，目前市場對于這些政策最終的結果仍然充滿了狐疑。

　　事實上，經過了幾年的快速上漲之后，人們對于中國樓市的反思日益深入，無論是從土地財政的角度、流動性泛濫的角度，還是從政府調控的角度。但假如跳出這些框架，放在新興市場經濟發展的大背景下，樓市的發展會呈現出什么樣的狀況呢？

　　日本樓市的發展歷程從表象上似乎可以給中國一定的借鑒。隨著經濟的發展，土地的價值將會上升，假如同時處于城市化過程中，那么新創造出的經濟成果將如何分配呢？房價從中長期來看，有沒有一個合理的標準去衡量呢？假如有，對于目前的中國房地產市場來說，這個標準的具體數值是多少呢？帶著這些問題，本報專訪了長江商學院和美國紐約大學金融學的梅建平教授，請他來談談日本樓市的發展史對中國房地產市場的借鑒。

　　1.房價漲幅應與GDP增長同步

　　在供給和需求都比較平衡的市場中，土地、勞動力和資本的回報基本上應該是同步的。

　　《21世紀》：2002年以來，中國各大城市的房價上漲比較快，由此在社會上引起了較大的關注，那么您如何看待目前的中國房地產市場呢？

　　梅建平：這個問題我們可以從基本的理論談起。GDP增長后，所有的生產要素包括土地、資本和勞動力都要參與分配。如果GDP增長速度很快，那么意味著勞動工資要增長，資本的回報率會比較高，土地的價格也就是土地的回報也會比較高。假如土地、勞動力和資本的供應都比較充足，那么這三者的增長率基本上應該和GDP的增長同步，這里的GDP指的是名義GDP。

　　《21世紀》：名義GDP就是通常我們在報道中看到的那個經濟增長10％、11％嗎？

　　梅建平：不是，是每年的經濟增長率再加上通貨膨脹率，比如今年CPI同比增長在3％到4％之間，那么今年的名義GDP增長率就是經濟增長11％再加上3％或4％的通貨膨脹率，也就是15％左右。如果今年地價上漲的幅度在15％左右，那么在供給和需求都比較平衡的市場中，土地、勞動力和資本的回報基本上應該是同步的。

　　對此，我們可以看看日本的數據，從1955年到1965年，日本的地價增長了589％，換算成年增長率應該是21.3％。再看日本同時期的名義GDP增長，速度也在20％左右，所以這兩者的速度還是基本一致的。另外，從1965年到1975年，日本的地價上漲速度平均每年是15.2％，這個速度只是略高于同時期的日本名義GDP增長率。

　　為什么會是這樣呢？因為在一個國家經濟增長的初期階段，農村人口向城市轉移，勞動力供應相對于土地供應來說比較充沛，價格相對也會比較低。所以在經濟增長初期，勞動力在國民經濟的分配中，相對處于弱勢，特別是大城市的土地供給比較稀少，所以它的價格會比勞動力價格漲的更快。

　　《21世紀》：但地價并不是房價。

　　梅建平：對，并不是房價。但現在地價在房價中已經占了很重要的部分，像北京、上海、深圳這樣的大城市，地價在房價中占的比例要遠遠超過50％。在這種情況下，房價很大程度上會由地價來決定。所以在北京、上海、深圳等地，只要房價的上漲速度和當地名義GDP的增長率基本同步，或略高于名義GDP的增長速度，那么我認為這個房價還是合理的。

　　另外，由于在改革開放初期，土地由政府控制，土地價格的增長速度遠低于名義GDP的增長速度，因此現在有很大一部分的上漲實際上是對過去的彌補。

　　2.興建廉租房是合理政策

　　從社會和諧的角度看，我比較贊同政府在土地價格市場化之外，再拿出一部分土地來興建廉租住房。

　　《21世紀》：既然您認為地價和房價上漲有其自身的經濟規律，那您怎么看最近政府出臺的廉租房政策呢？

　　梅建平：從社會和諧的角度看，我比較贊同政府在土地價格市場化之外，再拿出一部分土地來興建廉租住房。

　　中國的城市化進程目前還處于快速發展時期，勞動力供給會相當充裕，這意味著目前還有相當部分的人口紅利，因此勞動工資的上漲速度肯定遠遠跟不上名義GDP和地價上漲的速度。也就是說會有相當一部分中低收入的人，他們付房租或者買房的能力會跟不上經濟的發展，生活水平甚至會有所下降。在這種情形下，政府拿出一部分錢來保證低收入階層的居住權利，讓其基本上與GDP增長同步，我認為這是一個合理的政策。

　　《21世紀》：但目前在一些大城市，房價在不到一年的時間內就上漲50％以上。據政府公布的數據，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2％，那您對此怎么看呢？

　　梅建平：這已經超過了合理的范圍，因為折算下來8月的名義GDP增長速度也就2％左右。但我要說一點，我對這些統計數據的準確性和科學性有懷疑。根據我自己的研究以及和業界交流，我認為現在房價和地價的統計數據并不科學，例如統計房價時用的是平均價格，但平均價格往往是不可比的，一年和另外一年的價格之間都沒有可比性，更不要說一個月和另外一個月之間了。因此，這個數據中可能存在相當“噪音”。

　　另外，房價8.2％的上漲速度可能還包括預期因素。例如老百姓看到物價漲的那么快，就認為還會漲的更快，因此突然就產生了大量的需求，無論這種需求是否理性。但房屋的不是打鹵面，需求增多的時候無法馬上增加供應，因此會造成價格迅速上漲。

　　如果房價一個月上漲8.2％是準確的，那么政府需要非常關注這個問題，要考慮怎樣通過加速廉租房的建設，來解決工資增長遠跟不上房價增長的那部分人的居住問題。

　　除此以外，還要考慮宏觀經濟層面的問題，要關注整個經濟運行偏熱的問題。例如通貨膨脹預期出現后，老百姓的消費行為就會發生很大的改變，他們往往會追逐可以保值的資產，這樣就會給股市和房市帶來泡沫。

　　而且我認為現在宏觀上最主要的問題就是對付通貨膨脹。只有把通貨膨脹解決好，才會形成一個比較穩定的經濟發展環境，老百姓的消費行為才會比較理性，投資行為也才會理性。

　　《21世紀》：您認為只要房價的上漲和名義GDP的增長率同步，房價就是合理的，但我們也看到最近幾年對于房地產的調控一直沒有間斷，那您怎么看這些調控措施呢？

　　梅建平：對房地產的調控從2003年就開始了。政府的出發點我認為是好的，但由于市場經濟發展的規律，地價，尤其是大城市地價的上漲速度會遠遠超過工資上漲的速度，只要是自由市場經濟，就一定會有這樣的結果。但政府又不愿意看到這樣的問題太嚴重，因為勞動力在國民經濟分配中處于弱勢，絕對的生活水平隨著經濟發展甚至可能下降，住宅消費在整個消費中占的比重越來越高，因此出現了“房奴”這樣的現象。

　　從社會和諧和公平的角度，我們應該對房價進行調控。近年來，政府出臺了各種各樣的調控措施，我認為當中有一些政策的效果可能和原來的期望存在背離，比如緊縮地根。如果土地供應變的更緊張，地價上漲的速度會更快，藥方和癥狀之間并不匹配。

　　隨著政府在市場經濟運作上越來越熟練，現在的政策取向也越來越合理，我認為政府官員也應該逐漸認識到，地價的上漲實際上還是由經濟規律支配的。隨著經濟的發展，地價漲的越來越高，會出現兩個結果，一是經濟增長速度放慢，一是越來越多的公司在土地和房屋的使用上更加節約。這一點你可以從日本的數據中看到，日本1976年到1985年的GDP增速比之前下降了很多，同時地價平均每年的增速也只有6.3％，從1996年到2005年，地價甚至是負增長的。

　　從和諧社會的目標來看，政府對自由市場經濟的結果采取重新分配的措施，使得分配對勞動力有所傾斜，這是合理的。但這里面有一個度的問題，因為向勞動力傾斜的太過會違反經濟規律，也會產生一些問題，例如一些土地資源可能會被浪費，還有可能會提高公共權力的尋租空間。

　　3.衡量房價的合理標桿

　　衡量地價和房價是否合理的標準是什么？我覺得比較合理的標桿就是名義GDP的增長率，地價和房價的上漲幅度應該略高于名義GDP的增長率。

　　《21世紀》：您剛才使用了日本的歷史數據來說明房地產價格發展的規律，但我們也看到，日本在上世紀80年代后期，為了對沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣政策，最終導致出現了大規模的資產泡沫，等到泡沫破滅之后，房價、股價等資產價格大幅回落，經濟增長多年停滯。我們現在討論中國的房價上漲問題，除了討論老百姓是否買得起房以外，還有一個很重要的考慮，就是害怕中國像日本那樣，出現資產泡沫并最終破滅，給宏觀經濟造成負面影響，不知道您怎么看？

　　梅建平：我用的這個方法和所謂的泡沫－危機分析方法有一點不同，我主要看房地產發展的長期規律，例如十年，而非三五年的規律。房價和股價的上漲在短期里都受到投資者心理因素的影響。如果價格和基本面背離太多，就會出現泡沫，就像日本1985年以后的確出現了一個泡沫。但另一方面，我們看數據會發現，1986年到1995年地價每年的平均增長率僅有2.7％，而1986年到1990年地價的上漲速度是很快的，所以地價在這十年呈現出先上漲、后下跌的局面。我們從中也可以看出，如果土地價格的增速遠遠高于名義GDP的增長，那么過一段時間地價會自動回調。這種情況在中國是不是有可能出現？我認為是可能的。

　　但從宏觀數據來說，我主要是想建立一個基本的地價標桿，也就是說在中國經濟發展的現階段，衡量地價和房價是否合理的標準是什么？我覺得比較合理的標桿就是名義GDP的增長率，地價和房價的上漲幅度應該略高于名義GDP的增長率。按照近幾年的經濟發展狀況來說，地價每年上漲15％～20％應該是合理的。同樣，房價每年上漲10％～15％也應該是合理的。

　　《21世紀》：對于目前的房價和地價，人們有一個感受就是2002年之前，中國的房價并沒有出現快速的上漲，但隨著中國經濟走出通縮以及人民幣升值預期形成之后，宏觀流動性過剩的現象日益明顯，房價開始快速上漲，從去年開始，股市也開始大漲，這樣一個解釋的模式似乎和您的框架有一些不同，不知道您怎么看這個說法？

　　梅建平：流動性過剩是一個很好的問題。現在資產增值確實比較快，這其中有幾個方面的原因，一是中國資本市場在經歷了2001年到2005年的大熊市之后，股票價格已經低于其基本面了，遠不能反映中國GDP的增長。所以近兩年的牛市，在很大程度上包括了恢復性的上漲。

　　股票的大幅度上漲勢必會帶動土地的升值。如果我們認為股指從1000點恢復到4000點是正常的話，那也就是說股價翻了三倍是正常的。在這種情形下，如果土地價格沒有一兩倍的上漲，我認為反而是不正常的。如果土地的價格能夠漲一兩倍，那么房價會怎么樣呢？所以深圳房價今年這樣的暴漲，從這個意義上也是可以解釋的。

　　而且，目前的這個資產泡沫，與宏觀經濟的偏熱存在相當大的關聯。因此，我認為不要把土地市場妖魔化，就是說我們不要認為所有的問題都是出在炒房炒股上。實際上炒房炒股有相當一部分是和宏觀經濟偏熱相關聯的。我認為當務之急是要把整個宏觀經濟調控好，使GDP增速適當放慢，特別是把通脹預期降下來。

　　《21世紀》：您剛才還提到了人口紅利，我們知道日本戰后經濟發展較快和人口紅利也有關，而日本近來經濟低迷也和紅利后的負債有關。我們要知道，中國現在雖然處在人口紅利中，但由于計劃生育等因素，中國的人口負債期可能會較快到來，您覺得這對于中國的地價房價會有什么影響嗎？

　　梅建平：你這個問題提得很好。根據我看的聯合國的資料，目前中國的人口紅利還會持續一段時間。而且，我想有一點是可以肯定的，就是今后十年我們還會處于城市化的過程中。那么，這種趨勢就決定了社會的平均工資，特別是低技能員工的工資，其增長速度會比較慢，甚至有時候會停止不前。而高端人群，比如說掌握了資本和技術的那些人，其收入可能會增長比較快。

　　所以，我認為土地價格的漲幅超過平均工資漲幅，尤其是超過低技能員工工資漲幅的情形，可能還會持續相當一段時間。

　　《21世紀》：從另一方面說，按照日本的經驗來看，當人口負債期來臨的時候，經濟增速放慢，地價這時候會停滯，甚至下跌。

　　梅建平：我想日本后來地價的下跌有兩方面的原因，一是對上世紀80年代末期泡沫的調整。一是人口負債期的開始，我認為這也是更重要的因素。當經濟發展進入人口負債期以后，會出現工資增長的速度遠高于地價增長速度的現象。因為屆時人口減少，勞動力供應不足，工資相應會上升，而名義GDP的增長幾乎是停滯的，所以在國民經濟的分配中，土地開始處于劣勢，于是就出現了土地價格下降的現象。

　　4.穩定宏觀經濟預期

　　如果從一個比較宏觀的定位上來說，中國現在的地價還處在日本1965年到1975年的發展階段。

　　《21世紀》：那您覺得中國的地價出現日本在2000年以后的那種結構性的下跌，還要多長時間呢？

　　梅建平：我認為結構性的改變可能還要過十年、二十年。

　　《21世紀》：那么在進入人口負債期之前，政府抑制房價本身也要考慮房價的一個合理漲幅。

　　梅建平：是的，不能想象調控可以把地價的漲幅調到名義GDP的增速以下，我認為這是不可能。

　　《21世紀》：但反過來說，目前的GDP增速是11％左右，CPI指數前9個月同比增長4.1％，那么名義GDP增速就是15％左右。現在政府對宏觀經濟偏熱進行了一系列的調控，假如通過這些措施可以適當放慢GDP增長，降低CPI增速，那么這對地價和房價本身也會有所抑制。

　　梅建平：對，對房價、地價都會有一定的抑制。而且我認為最重要的就是消除投資者對通脹的預期，因為通脹的升高有可能使老百姓產生恐慌性的投資和消費。

　　《21世紀》：在您看來，中國目前的地價水平和日本戰后的哪一時期比較類似呢？

　　梅建平：如果從一個比較宏觀的定位上來說，中國現在的地價還處在日本1965年到1975年的發展階段。

　　《21世紀》：假如是這樣，那估計地價和房價還會繼續上漲，但幅度會逐漸降低了。

　　梅建平：對，如果日本可以提供一些借鑒的話，那么下一個十年中國的地價上漲速度就會大幅下降。例如日本從1976年到1985年，地價的增長速度就回落到了6.3％。我想屆時地價增幅的回落，可能會使得房價對老百姓的壓力變得小一些。