房地產信貸新政

　　文／易憲容

　　2007年9月27日，中國人民銀行和中國銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱為《通知》)。文件的基本內容分為以下六個方面：一、嚴格房地產開發貸款管理；二、嚴格規范土地儲備貸款管理；三、嚴格住房消費貸款管理；四、嚴格商業用房購房貸款管理；五、加強房地產信貸征信管理；六、加強房地產貸款監測和風險防范工作等。《通知》的目的就是要加強商業性房地產信貸管理，以化解目前房地產市場所存在的一些問題。

　　需要進一步強化房地產市場問題的政策公共性，讓房地產問題成為一個公共性的政策問題來解決。

　　1.出臺背景

　　近幾年來，針對房地產市場的諸多問題，政府所做工作不少，可以說，從2003年起，政府每年都有關于房地產市場的重大政策出臺，但大都收效甚微，民眾對房地產市場的意見也漸大。關鍵問題在于國內房價上漲太快，一些地方的房價上漲得離譜，使得國內絕大多數民眾沒有能力進入高房價的市場。

　　國內房地產市場的價格為什么會上漲得這樣快？是不是由房地產市場的供求關系決定的？如很多人所說市場的剛性需求是否必然使得房價一定會快速上漲？這值得商榷。住房產品與市場上其他產品不同，它既是投資品也是特別消費品。之所以說是特別消費品，也就是說，對于現代文明社會來說，居住是現代社會每一個公民生存的基本條件。如果在沒有滿足社會每一個公民的基本居住權利時，讓住房成為投資品，那么整個社會公民的基本居住權就可能受到侵害。

　　因為，投資者容易利用住房產品的基本特性及土地的唯一性、壟斷性定價把住房價格推高來謀取暴利。但是，住房本身又是一種高風險的資本密集性投資品，如果沒有現代銀行金融產品的創新，投資者是無法達到其目的的。我認為，國內房地產市場價格如此快速上漲，重要原因在于房地產成了投資者利用國有銀行信貸進行投資的市場，房地產市場發展模式沒有對投資品與消費品做嚴格的區分，也在于政府對房地產信貸政策的誤判。

　　在今年美國的次按危機之后，國內房地產市場的信貸風險問題已經引起了政府的密切關注。在2006年8月以前，美國房地產市場經歷過近10年的繁榮，但房價上漲也僅是累計50％左右，每年房價上漲幅度不足5％。在這過程中，美國次級信用的人進入房地產市場，最終導致了次按危機。但是，近幾年國內房地產市場價格增長數倍，無論從廣度還是從深度來說，速度都是極為驚人的。這種房價的快速上漲，已經不是一個地方、一個城市，而是出現了全國幾乎所有地方房價都快速上漲的局面。任其發展的話，

　　2.要區分消費需求和投資需求

　　盡管很多人擔心此次《通知》會再次成為“空調”。但是，細讀之下就會發現，此次《通知》和以往的狀況是完全不同的。當房地產開發商在歡呼24號文件“市場歸市場、保障歸保障”的勝利時，卻沒有發現24號文件將是中國房地產市場發展模式一個重大的轉折點。

　　從24號文件及此次文件的基本精神來看，中央政府對房地產市場的基本看法已經發生了根本性改變。24號文件的第一句話就是，“住房是重要的民生問題”，因此，文件明確肯定了中國的房地產市場發展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產市場發展的根本。也就是說，中國的房地產市場發展并非僅是支柱產業的問題，并非是如何來拉動GDP增長的問題，也并非是如何擴大內需問題，而是如何來解決全國人民的基本住房條件，提高全國人民住房福利水平的問題，提高與改善人民住房福利水平是中國房地產市場發展的根本及準則。

　　可以說，這樣一個根本準則，不僅體現了保證居民基本居住權的現代文明，更體現了中國土地公有制讓全國人民共同分享社會發展成果的要求。

　　此次《通知》的一個基本點是，對國內房地產市場要作一個住房消費與住房投資的區分。對于消費性住房來說，為了保證每一個公民的基本居住條件，政府不僅希望通過保障性住房來使低收入民眾的居住權得到保證，也希望通過政府各種優惠政策讓一些不能進入保障性住房的民眾有能力進入商品房市場。因此，對于購買消費性住房的民眾來說，無論是利率還是首付，政府仍然采取優惠政策。而發展房地產住房消費也是保證國內房地產市場得以真正發展的根本所在。

　　對于投資性住房來說，提高首付比重及提高貸款利率，讓住房的投資者既然投資就得依市場法則行事，即投資者進入房地產市場投資，只能獲得市場平均收益率。為此，投資者就不能享受消費者購買住房的優惠，而應按市場利率來貸款。這種政策，也是中國未來房地產市場之方向。可以說，如果國內房地產市場在信貸政策上能夠對消費與投資做出清晰的界定，那么目前房地產市場上的一些困惑就會理清。

　　“水能載舟，也能覆舟。”中國的房地產市場快速發展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產品創新支持的結果。盡管目前國內房地產公司大量上市圈錢圈地，但是這僅是房地產市場發展的一個方面。更為重要的一方面是，有沒有人利用銀行信貸在參與炒房？就目前的情況來看，銀行住房消費信貸已經快上升到5萬億左右(2007年二季度末達4.3萬億)，加上住房公積金信貸5000億，共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上。可見，目前中國房地產市場火熱，并非什么剛性需求所致，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融杠桿進行房地產炒作。這就是目前中國各地房地產市場價格快速上漲的主要根源。

　　3.關鍵在于落實

　　要落實信貸新政策，我想還需要在以下幾個方面強化。

　　中央政府需要進一步強化房地產市場問題的政策公共性，讓房地產問題成為一個公共性的政策問題來解決。既然房地產市場是一個公共問題，對國內商業銀行來說，不要僅是把房地產信貸新政策看作是一種商業行為，而是要看作國家的一項公共政策。既然是公共政策，國內各商業銀行就得嚴格執行9·27《通知》，而不是以利潤最大為準則來討價還價。

　　再就是，此次《通知》與以往文件的一個根本性差別在于用市場化的工具對房地產進行調控。為什么以往的房地產宏觀調控效果不好？根本問題在于政府的行政性宏觀調控的方式。在這樣的情況下，地方政府可以用各種行政性的工具與方式來消解中央政府的宏觀調控，從而降低調控效果。但是市場化的方式不同，它是通過價格機制來調整，而地方政府對此是無能為力的。因此，如果中國房地產市場宏觀調控走上市場化之路，那么我們相信央行及銀監會是有能力對房地產市場進行全面調控的。

　　現在大家最為關注的是利用銀行貸款購買住房購買第二套(含)以上住房的界定問題。在《通知》中，其界定不太清楚，比如說，第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位？第一套住房是以全國為范圍還是以一個城市為范圍？第一套住房是以現在新信貸政策出臺為時點還是以購買者貸款還款時間為時點？等等。對于這些問題，目前市場上不同的人根據不同的情況給出不同的解釋。這就存在不少模糊區間，容易減弱政策的執行力度與效果。

　　現在最為重要的，就是購買第二套住房的時點如何來確定，希望央行與銀監會進一步出臺細則，即規定凡是在某一個時點(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是指的“還款”而不是從什么時候開始“借”，這點特別重要)都得采取新的信貸政策。如果新的信貸政策在細則上有這樣的規定，那么房地產投資者面臨的風險就增加了。

　　4.市場影響不容小覷

　　對提高按揭比重到40％及利率上升到1.1倍，到底對房地產市場有多大影響？我再次強調《通知》并不是針對不貸款購房者，而是針對貸款購買者，因此，如果一個人不需要借銀行貸款購房，就目前的政策而言，他們購買多少房子都不是問題。而政策的著眼點是利用銀行信貸的住房投資者或炒作者。

　　如果是利用銀行的貸款投資房地產，新的信貸政策，一是提高了投資者進入房地產市場的準入門檻。過去有20萬就可以進入房地產市場購買100萬的住房，現在同樣價值的住房則需要40萬了。這樣不僅提高房地產投資者市場準入，也增加房地產投資者機會成本。二是購買第二套住房貸款利率的提高，不僅增加房地產投資者的投資成本，而且增加進入房地產市場投資者利率風險。有人計算過，這次對第二套購房者的利率調整，信貸利率是基準利率的1.1倍以上。比購買第一套住房的利率上漲近30％，即由目前的優惠利率6.66％上漲到8.61％。這等同于加息8.5次(如果每次利率上升0.27％)。這樣的利率上升速度對房地產投資者來說顯然是陡然間增加了巨大的成本與風險。而且，就目前的通貨膨脹水平來看，中國銀行的利率早就進入一個上升周期，而利率進一步的上升對房地產投資者來說，更是雪上加霜，其投資風險進一步加大。

　　在這點上說，目前房地產市場的投資者決不可掉以輕心。現在，房地產市場投資者有一個觀念，就是房價上漲這樣快，利率上漲一點沒關系。特別是目前一些城市房價一年上漲幅度在百分之幾十的情況下，利率上漲更是對他們不重要的。但是，房地產投資者需要考慮的是，房地產投資是一種高風險的投資，因為房地產流動性低，交易成本高，當基本條件改變時(進入準入提高、利率增加、利用銀行金融杠桿不容易)，那么是不是仍然會有很多人涌入房地產市場投資，這就要打上一個大問號了。在這種情況下，房地產市場投資者的預期就可能改變，或是不再進入，或是把手上的房子賣出。如果房地產市場投資者的預期改變，那么房地產市場情況就會出現逆向性的變化。如果這種情況出現，那么房地產市場出現理性回歸也就不遠了。

　　在這里，房地產市場的投資者還應該看到，在《通知》中，早些時候市場盛行的轉按揭及加按揭也在嚴格禁止之列。所以，一旦這些金融工具采取禁止性的政策，那么已經進入市場的投資者就得考慮自己是不是最后一棒的接盤者了。

　　同時，《通知》對于房地產開發企業來說，同樣有一系列規定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房房地產開發企業不得對其發放貸款的要求；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求；嚴禁以房地產開發流動資金貸款；只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款等，這些政策都表明管理層對房地產市場的信貸全面收縮。盡管現在不少房地產企業可以從股市上融集到資金了，但股市上融到的資金與從銀行獲得的資金相比仍然是相差太遠。

　　當然，對于房地產開發商的信貸管理，最為重要的是中央政府應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。目前這種為世人詬病的住房預售制度既是房地產開發商捂盤、捂地的根源，也是目前國內房地產市場價格推高的重要制度根源。現在國內房地產開發商把從銀行、從股市圈占來的錢拼命的圈地，推高各地土地的價格，以此來推高各地房價。對此，央行、銀監會(還應該加上證監會)等政府部門若能夠重新調整房地產市場的信貸政策，既能夠規避國內商業銀行可能面對的風險，也是國內房地產市場健康發展之關鍵所在。

　　正是在這個意義上說，如果《通知》能夠落實下來，對未來中國房地產市場的影響是相當巨大的。

　　(作者系中國社會科學院金融所研究員)