唐納文專欄

　　文／唐納文

　　房屋是典型美國(guó)家庭擁有的最重要資產(chǎn)，而它卻在貶值。投資者現(xiàn)在擔(dān)憂住房市場(chǎng)的“接觸傳染”——美國(guó)房?jī)r(jià)下降將引發(fā)世界其它地區(qū)物業(yè)跌價(jià)。

　　在今天的美國(guó)，英文短語(yǔ)“像房屋那樣安穩(wěn)”(as safe as houses)頗具諷刺意味。美國(guó)的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下降——標(biāo)準(zhǔn)普爾(S&P)Case Shiller指數(shù)顯示，7月份美國(guó)的房?jī)r(jià)降幅為3.9％。房屋是典型美國(guó)家庭擁有的最重要資產(chǎn)，而它卻在貶值。

　　投資者現(xiàn)在擔(dān)憂住房市場(chǎng)的“接觸傳染”——美國(guó)

　　幸而對(duì)于物業(yè)擁有者來(lái)說(shuō)，住房不同于其它資產(chǎn)。如果沒(méi)有第二個(gè)遮頭之瓦，由于恐懼價(jià)格下跌而出售家庭住宅的做法并不實(shí)際。對(duì)擁有物業(yè)的文化態(tài)度，也造成各國(guó)市場(chǎng)的顯著差異。美國(guó)住房所面臨的問(wèn)題(由于過(guò)度供應(yīng)導(dǎo)致)不應(yīng)當(dāng)會(huì)影響其它市場(chǎng)。然而在兩個(gè)方面，住房受到全球性因素的影響。

　　第一個(gè)全球趨勢(shì)是房?jī)r(jià)收入比不斷上升。任何抵押貸款機(jī)構(gòu)都會(huì)關(guān)注借款人償還債務(wù)的能力。這可以通過(guò)比較每月債務(wù)成本(即通常所說(shuō)的還本付息)和借款者的收入進(jìn)行判斷。如果知道“安全”的比例，貸款機(jī)構(gòu)即可計(jì)算借款人可以“擔(dān)負(fù)得起”的借款金額。

　　20世紀(jì)90年代，全球利率開(kāi)始下滑。1990年代初平均高達(dá)15％以上(例如西班牙)的利率，已經(jīng)回落到近年來(lái)的5％或更低。全球利率下降，償債成本隨之減少。因而，借款者可以增加債務(wù)，但卻能夠保持與高利率下相同的償債成本。

　　雖然每個(gè)人可以借更多的錢，這并不意味著每個(gè)人能夠購(gòu)買更大的房屋——這實(shí)際上意味著房?jī)r(jià)上漲。如果平均抵押貸款水平從平均收入的3倍上升到4倍，平均房?jī)r(jià)將同步上漲(從平均收入的3倍上升到4倍)。

　　只要物業(yè)購(gòu)買者意識(shí)到這一點(diǎn)，一切都會(huì)相安無(wú)事。然而，如果房屋購(gòu)買者變得貪婪(或認(rèn)為房?jī)r(jià)相對(duì)于收入可能會(huì)持續(xù)上漲)，泡沫就會(huì)形成。美國(guó)的經(jīng)歷證明，泡沫終將破滅。

　　第二個(gè)全球趨勢(shì)是“全球化城市”的興起，例如倫敦。倫敦物業(yè)價(jià)格的上漲與英國(guó)經(jīng)濟(jì)并不相配。物業(yè)購(gòu)買者是來(lái)自中東或俄羅斯的投資者(他們通常并不擔(dān)憂英格蘭銀行的利率政策)。富有的金融市場(chǎng)專業(yè)人士(他們的報(bào)酬取決于全球金融市場(chǎng)的變動(dòng)，而非本地因素)也頗具重大影響。

　　去年，倫敦100萬(wàn)英鎊以上的物業(yè)中，有65％由非英國(guó)投資者購(gòu)置。這給本地市場(chǎng)增添了全球化帶來(lái)的失真因素，意味著某些城市彼此間的相像程度，超過(guò)它們跟本地經(jīng)濟(jì)的共同點(diǎn)。

　　另一方面，香港已偏離了全球趨勢(shì)。與美國(guó)不同，香港在亞洲金融危機(jī)后經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)收入比的下滑，物業(yè)價(jià)格僅在最近四年才開(kāi)始回升。除此之外，香港物業(yè)市場(chǎng)正越來(lái)越多地受到中國(guó)內(nèi)地的影響。在最近推出的天水圍柏慧豪園等房產(chǎn)項(xiàng)目中，內(nèi)地購(gòu)買者幾乎占到購(gòu)買總量的20％。開(kāi)發(fā)商和

　　雖然住房市場(chǎng)近年來(lái)受到全球共同因素的影響，但這并不意味著美國(guó)房市衰退會(huì)在其它地區(qū)重演。隨著美國(guó)消費(fèi)呈現(xiàn)疲態(tài)，信貸市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，需要擔(dān)憂的全球性問(wèn)題已經(jīng)夠多。似乎沒(méi)有必要在世界經(jīng)濟(jì)問(wèn)題清單上再增添全球性房市衰退一項(xiàng)。

　　(本文作者系瑞銀集團(tuán)董事總經(jīng)理)