《物權(quán)法》已于10月1日正式實(shí)施。該法第二編第六章是規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，共有14個條文。對近年來在物業(yè)糾紛中出現(xiàn)較多的一些問題予以了明確規(guī)定。近日，北京市海淀區(qū)法院法官殷華在接受記者采訪時，結(jié)合具體案例，對《物權(quán)法》中有關(guān)業(yè)主的權(quán)利問題進(jìn)行了闡述。

　　“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

　　案例：小李家住臨街房的二樓，最近遇上了煩心事。樓下的鄰居老陳將自己家的住宅改了一下，門朝街外開了一家火鍋店，生意非常好。這下苦了小李，每天樓下人聲嘈雜，自家屋內(nèi)也彌漫著火鍋的味道。小李去和老陳理論，可老陳認(rèn)為自己并沒有改變房屋的結(jié)構(gòu)，自己的屋子怎么利用是自己的事。無奈，小李將老陳告上法院。

　　闡述：對于這種業(yè)主改變住宅用途的問題，法院過去有兩種判法：一是以業(yè)主改變住宅用途的行為超出了正當(dāng)行使房屋所有權(quán)的權(quán)利界限而判令拆改房屋的業(yè)主敗訴；二是以沒有改變住宅的房屋結(jié)構(gòu)為由判令拆改房屋的業(yè)主勝訴�，F(xiàn)在，《物權(quán)法》對該問題予以明確，其第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”也就是說，像老陳這樣的情況，應(yīng)該在將自己的住宅改變成經(jīng)營性用房時，征得像小李這樣有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則，業(yè)主可訴至法院，要求其承擔(dān)恢復(fù)原狀等民事責(zé)任。

　　公用設(shè)施的維修由全體業(yè)主共擔(dān)

　　案例：趙大娘年事已高，兒子為其買了一套一層的房屋。不久前，樓里的電梯壞了，維修時花了4000余元。維修完后，業(yè)委會將用小區(qū)的維修資金用于電梯維修的情況在小區(qū)內(nèi)公示。見此公示，趙大娘十分氣憤，去業(yè)委會評理，說自己從來就不坐樓里的電梯，怎么修電梯還要讓她掏錢。而業(yè)委會認(rèn)為電梯本來就是住宅樓的共有部分，不管用不用，修電梯的錢就應(yīng)該大伙兒出。趙大娘不服，訴至法院。

　　闡述：《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。”法條中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)電梯、水箱等，即意在突出二者的代表性，且在實(shí)際生活中，二者引起的爭議比較多。正是由于電梯屬于建筑物的共有部分，則該部分的維修就應(yīng)該由業(yè)主共同承擔(dān)，趙大娘認(rèn)為自己不使用電梯，就不用出維修費(fèi)是站不住腳的。但應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，這種對維修資金的使用應(yīng)該及時公布，以便接受業(yè)主的監(jiān)督，做到使用透明。

　　自家窗前綠地不可隨意處置

　　案例：曹大爺一直在農(nóng)村生活，老了以后兒子把他接來城里頤養(yǎng)天年。曹大爺閑不住，看到自己家外面那片綠油油的草坪，不禁動了心思。他把草地刨掉，想要種上西紅柿、黃瓜、辣椒和豆角。鄰居們看見了集體反映到了業(yè)委會，業(yè)委會讓曹大爺恢復(fù)原狀，曹大爺很生氣，說城里人就是愛管閑事，自己在自己家的地上不植草去種地怎么就不行？堅(jiān)決不同意。于是，一些鄰居將其訴至法院。

　　闡述：自己房屋外的綠地屬于誰以及誰可以處置，也是一個長期存在的問題，引發(fā)的爭議也比較多�！段餀�(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”曹大爺認(rèn)為草坪在自己家窗前就可以由自己來處置明顯是錯誤的，因?yàn)樵摼G地既不屬于城鎮(zhèn)公共綠地也不屬于經(jīng)明示屬于個人的部分，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有。所以，其他業(yè)主有權(quán)要求曹大爺將草坪恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予以賠償。

　　小區(qū)公用場地車位歸業(yè)主共有

　　案例：小王所在的社區(qū)環(huán)境幽雅，也很寬敞，但最近小王發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)一片空地上停放了許多車輛，一打聽得知，是物業(yè)公司認(rèn)為這塊地閑置可惜，便用來創(chuàng)收，將其改成停車場租給了小區(qū)外的人。小王找物業(yè)公司評理，認(rèn)為物業(yè)公司不應(yīng)該不征得業(yè)主委員會同意，就擅自改變小區(qū)內(nèi)土地的用途。而且，即使經(jīng)過業(yè)委會同意，車位出租收益也應(yīng)該歸業(yè)主所有，而不是歸物業(yè)公司所有。物業(yè)公司認(rèn)為其出工出力建了停車場就應(yīng)該由其享受收益。于是，小王將物業(yè)公司告上法庭。

　　闡述：小王與物業(yè)公司爭論的焦點(diǎn)涉及小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題。首先，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和公用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。其次，即使業(yè)主大會討論同意了，該項(xiàng)收益也歸業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)取得該收益。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，小王有權(quán)要求物業(yè)公司恢復(fù)原狀或者返還收益。

　　《物權(quán)法》實(shí)施后北京市發(fā)生的兩起物權(quán)訴訟

　　訴訟一：

　　十一后上班首日，北京市朝陽區(qū)法院正式受理了《物權(quán)法》實(shí)施后的首例有關(guān)物權(quán)的訴訟。

　　10月8日，北京市朝陽區(qū)安華西里業(yè)主65歲的張先生、70歲的于先生依據(jù)剛剛實(shí)施的《物權(quán)法》，將所在小區(qū)的物業(yè)公司北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司及直接承擔(dān)該小區(qū)物業(yè)管理工作的北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司第四分公司起訴至法院，要求確認(rèn)業(yè)主對安華西里某樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權(quán)和管理權(quán)，并要求二被告依法賠償損失。

　　據(jù)原告訴稱，依據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，其作為業(yè)主對安華西里某樓建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，且該樓建筑區(qū)劃內(nèi)的道路依法屬業(yè)主共有。原告認(rèn)為，被告作為原產(chǎn)權(quán)單位委托的物業(yè)管理公司，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位和居委會同意，私下將該樓的共有設(shè)備層和樓前道路轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營旅館和商業(yè)，給居民和小區(qū)治安、衛(wèi)生帶來極大危害，為此，提出了上述訴訟請求。

　　訴訟二：

　　十一長假過后上班的第一天，北京市房山區(qū)法院受理了該院首起基于《物權(quán)法》產(chǎn)生的服務(wù)合同糾紛案件。

　　原告小文（化名）訴稱，今 年 9 月 14 日 ，其與小區(qū)物業(yè)公司訂立了停車泊位服務(wù)協(xié)議一份，主要內(nèi)容是物業(yè)公司在小文居住的小區(qū)內(nèi)為小文的機(jī)動車提供停車位，每月 150 元，車卡成本費(fèi) 20 元，停車期限自 2007 年 9 月 14 日 起至 2007 年 10 月 13 日 止。物業(yè)公司與小文簽訂了停車泊位服務(wù)協(xié)議并收取了服務(wù)費(fèi)后，沒有給小文提供停車泊位，小文的車只能停放在小區(qū)內(nèi)的道路和空閑場地內(nèi)。

　　小文認(rèn)為，物業(yè)公司與其簽訂了停車泊位服務(wù)協(xié)議，并收取了服務(wù)費(fèi)，但沒有給自己提供停車泊位，自己的車實(shí)際停放地為業(yè)主共有的小區(qū)內(nèi)的道路和空閑場地。我國《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所屬于業(yè)主共有。 也就是說，車是在自己所有的場地內(nèi)停放，物業(yè)公司收取服務(wù)費(fèi)用沒有依據(jù)。故小文要求物業(yè)公司返還停車泊位服務(wù)費(fèi)、車卡成本費(fèi)共計 170 元。